Avhendingsloven § 5-4 regulerer selgerens rett til erstatning ved mislighold fra kjøperens side. Bestemmelsen er fravikelig i forbrukerkjøp, men kan ikke fravikes til ugunst for kjøperen ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra næringsdrivende selger, jf. § 1-2 andre ledd første punktum. Bestemmelsen inneholder kun vilkårene for erstatning, erstatningens størrelse reguleres i kapittel 7.
(1) – erstatning for tap ved forsinket betaling
Første ledd regulerer selgerens rett til erstatning for hans tap ved forsinket betaling.
Hvis betalingen er forsinket, vil selgeren normalt ikk ha overlatt bruken av eiendommen til kjøperen. Han vil da fremdeles være ansvarlig for kommunale avgifter som vann, kloakk og renovasjon, og kan kreve disse erstattet av kjøper, se for eksempel LB-2005-076857. Tilsvarende vil gjelde fellesutgifter i et sameie eller borettslag, se LB-2006-004142.
Videre vil selgeren også få utgifter til forsikring av eiendommen i en lengre periode enn forutsatt. Sedvanlige forsikringer kan kreves dekket av kjøperen.
Ved salg av privatboliger vil selgeren ofte få ekstra finansieringsutgifter ved at han i en periode må sitte med to boliger. Disse utgiftene kan også kreves erstattet av kjøperen, se LB-2005-076857 og LB-2000-002378.
Selgerens utgifter til advokat i forbindelse med tvisten med kjøper kan kreves erstattet etter § 5-4. Se § 4-5 første ledd første punktum om erstatning for advokatutgifter.
Andre punktum bestemmer at selgeren ikke kan kreve erstatning dersom kjøperen godtgjør at forsinkelsen oppstod på grunn av stans i betalingen, eller en hindring utenfor kjøperens kontroll, og at det ikke var rimelig å vente at kjøper kunne ha regnet med denne på avtaletiden, eller overvunnet eller unngått følgene av den. Bestemmelsen innfører følgelig et kontrollansvar som ansvarsgrunnlag også ved kjøperens mislighold. Kontrollansvaret er behandlet i kommentarene til § 4-5 første ledd andre punktum.
Tredje punktum gir § 4-5 andre og tredje ledd tilsvarende anvendelse. Fjerde punktum bestemmer at § 7-3 gjelder for krav om renter og erstatning for rentetap.
(2) – erstatning ved annet mislighold, samt manglende overtakelse av eiendommen
Andre ledd regulerer selgerens rett til erstatning ved annet mislighold enn betalingsmislighold, samt manglende overtakelse av eiendommen. Selgerens rett til erstatning ved betalingsmislighold reguleres av første ledd. Andre ledd gir også § 4-5 første ledd tilsvarende anvendelse, hvilket innebære at kjøperen kun vil svare for indirekte tap dersom det foreligger skyld. Hvis han ikke har utvist skyld, vil han kun være ansvarlig for selgerens direkte tap.
Bokstav a gjelder selgerens erstatningskrav for mislighold av andre plikter enn betaling av kjøpesummen. Dette vil først og fremst være kjøperens medvirkningsplikter ved oppfyllelsen av avtalen, samt sideplikter som kjøperen har påtatt seg etter avtalen.
Bokstav b gjelder selgerens erstatningskrav for tap som han lider som følge av at kjøperen ikke overtar eiendommen til rett tid når selgeren har en særlig interesse i å bli kvitt den, se kommentarene til § 5-3 andre ledd andre punktum. Hvis selgeren ikke har noen slik særlig interesse, vil kjøperen ikke være erstatningsansvarlig for manglende overtakelse. Selgerens interesser vil imidlertid likevel kunne ivaretas, for eksempel etter § 2-7 tredje ledd om dekning av forsvarlige kostnader i forbindelse med tilsyn av eiendommen.
§ 5-4. Skadebot.
(1) Seljaren kan krevje skadebot for tap på grunn av forseinka betaling. Dette gjeld likevel ikkje så langt kjøparen godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av stans i betalinga eller ei hindring utanfor kjøparens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at kjøparen kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at kjøparen kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. § 4-5 andre og tredje ledd gjeld tilsvarande. For krav på rente og skadebot for rentetap gjeld § 7-3.
(2) Seljaren kan krevje skadebot etter føresegnene i § 4-5 for det tap seljaren lid som følgje av at
(a) kjøparen ikkje oppfyller ein annan skyldnad enn betaling av kjøpesummen, eller
(b) kjøparen ikkje i rett tid tek over eigedomen i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
