Ved mangler er det typiske vilkåret at det må reklameres “innen rimelig tid”. Dette følger eksempelvis av hvtjl. § 22 første ledd, buofl. § 30 første ledd og avhl. § 4-19. Fristen begynner å løpe når kjøper har fått eller burde ha fått kjennskap til mangelen. Enkelte ganger kan det likevel være vanskelig å vite eksakt når fristen begynner å løpe. Det kan skyldes at informasjon om mangelen kommer gradvis over et lengre tidsrom. Dette var tilfellet i Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten). Høyesterett måtte derfor ta stilling til og gjøre rede for mer konkret når fristen skal begynne å løpe i slike situasjoner.

Innhold

Når begynner reklamasjonsfristen å løpe ved boligkjøp?

Rt-2011-1768

Saken gjelder kjøp av tre aksjeleiligheter beheftet med setningsskader. Kjøperne fremsetter krav om heving av kjøpet. Det var på det rene at det forelå en mangel ved kjøpet. Dette blir derfor ikke vurdert nærmere. Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde reklamert “innen rimelig tid”, jf. avhl. § 4-19. Mer spesifikt var saken begrenset til spørsmålet om utgangspunktet for fristberegningen.

Dette skyldes at det var to tidspunkt som gjorde seg gjeldende. I november 2008 mottok kjøperne et informasjonsskriv fra styret i boligselskapet. Skrivet inneholdt informasjon om mulige setningsskader og videre undersøkelser av disse. I april 2009, et halvt år etter første orientering, forelå en endelig rapport om setningsskadene. Hvilket av disse tidspunkt skulle legges til grunn for fristberegningen?

De rettslige utgangspunktene

Gjennomgang av rettskildematerialet

Høyesterett starter med å fastlegge de rettslige utgangspunktene for saken. Det vil si at de går gjennom rettskildene for å kunne formulere en generell regel som de kan anvende på den konkrete saken.

Forarbeider

Utgangspunktet for vurderingen er som nevnt avhl. § 4-19. Retten trekker i denne forbindelse frem Ot.prp.nr.66 (1990–1991), side 117. Forarbeidene klargjør hva man kan ta hensyn til i vurderingen. Hva som ligger i “rimelig tid” vil

“…måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt.”

Ordlyd

Av særlig interesse er det også at retten utleder av bestemmelsens ordlyd at

“…det klart fremgår at den kunnskap som aktualiserer reklamasjonsplikten må knytte seg til det at det kan foreligge en kjøpsrettslig mangel, det vil si en mangel som kan danne grunnlag for et krav mot selgeren. En feil eller en skade på den eiendom som er solgt, vil prinsipielt sett ikke i seg selv utløse en reklamasjonsplikt, men enkelte feil vil naturligvis være av en slik art og vesentlighet at det uten videre kan konstateres at det også foreligger en mangel, mens avviket i andre tilfeller vil føre til at kjøper må undersøke årsaks- og ansvarsforholdene nærmere. (…). Allerede det at det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil normalt være tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe”.

Det avgjørende synes med dette å være tidspunktet når man som kjøper forstår at man kan nå frem med et mangelskrav overfor selger. Høyesterett hevder likevel at uttalelsene ikke er konkrete nok vedrørende utgangspunktet for fristberegningen.

Det rettslige utgangspunktet

Etter rettens syn gir Ot.prp.nr.44 (2001–2002) side 179, sammen med en artikkel fra Eirik Monsen i Jussens Venner 2010, side 147 flg. gode holdepunkter for når fristen begynner å løpe. Av førstnevnte kilde siteres følgende:

“Det kan ikke kreves at kjøperen i enhver detalj skal kjenne til de faktiske forhold som er nødvendig for å avgjøre om det foreligger en kjøpsrettslig mangel. Det som må kreves, er at de faktiske forholdene står såpass klare for kjøperen at han eller hun har oppfordring til å gjøre forholdet gjeldende som en kjøpsrettslig mangel”.

Dette er i store trekk også det Eirik Monsen fremhever i sin artikkel. Dette utgjør altså det rettslige utgangspunktet for når fristen begynner å løpe. Uttalelsen gir dermed også anvisning på når kjøper må anses å ha kunnskap eller burde ha kunnskap om mangelen. Forholdene må være såpass klare for kjøper at vedkommende har en oppfordring til å påberope forholdet som en mangel ved kjøpet.

Den konkrete vurderingen

I den konkrete vurderingen tar retten utgangspunkt i informasjonsskrivet som kjøperne mottok i november 2008, og den endelige orienteringen som forelå i april 2009. Spørsmålet var om den informasjonen som beboerne fikk i november 2008 ga en slik avklaring av et mulig ansvar for selger, slik at reklamasjonsfristen begynte å løpe.

Etter en tolkning av skrivet fra 2008, sett i lys av bakgrunnen for at brevet ble sendt og omstendighetene for øvrig finner retten at skrivet “utvilsomt” burde gi andelseierne grunn til en viss bekymring. Skrivet inneholdt blant annet opplysninger om at befaringer hadde avdekket “store sprekkdannelser, både nye og tidligere reparerte sprekker, setninger (bevegelser)” mv. Dette var skader “som har betydning for byggets og beboernes sikkerhet”.

Likevel kunne ikke retten se at skrivet inneholdt “konkrete opplysninger, som avklarte spørsmålet om et mulig ansvar for selgerne på en slik måte at reklamasjonsfristen begynte å løpe”. Skrivet måtte anses som en “karakteristikk av arten av de forhold som må undersøkes nærmere”.

Reklamasjonsfristen begynte derfor å løpe ved fremleggelsen av rapporten i april 2009. Det var først da kjøperne hadde kunnskap nok om forholdet til at de hadde en oppfordring til å gjøre det gjeldende som en kjøpsrettslig mangel. Kjøperne hadde dermed reklamert i tide etter avhl. § 4-19. Kravet om heving ble således tatt til følge.