Hvordan beregnes prisavslag?
Avhendingslova § 4-12 gir kjøperen en rett på prisavslag ved mangel, men hvor stort prisavslag man har krav på kan være vanskelig å lese ut av bestemmelsen. Den angir hvordan prisavslaget skal beregnes, men hvordan dette fungerer i praksis kan imidlertid fremstå uklart. For å fastsette størrelsen på prisavslaget, vil beregningsmodellen være av stor betydning. Det er ikke alltid innlysende hvilken modell som gjelder.
Avhendingslova § 4-12 lyder som følger:
§ 4-12 Prisavslag
(1) Har eigedomen, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Bestemmelsens ordlyd er knapp, og mye av detaljene er utpenslet i rettspraksis. Det er særlig formuleringen “Med mindre noko anna vert godtgjort” som har voldt tvil rundt hvilken beregningsmodell som utgjør utgangspunktet.
Bestemmelsens første og annet ledd gir anvisning på to ulike beregningsmodeller. Disse kan gi prisavslag med ulikt omfang.
Kan det påvises en verdireduksjon?
I Rt. 2000 s. 199 (Pelsdyrhall) tolker Høyesterett uttrykket “Med mindre noko anna vært godtgjort” i avhendingslova (avhl.) § 4-12 (2). Retten fastslår først at “godtgjort” innebærer “noe mer […] enn vanlig sannsynlighetsovervekt”. Dernest fant retten at at “noko anna” måtte forstås som en henvisning til en “reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene”. Høyesterett tar ikke uttrykkelig stilling til hvilken av beregningsmåtene som utgjør utgangspunktet.
I den konkrete saken oversteg utbedringskostnadene det totale fallet i markedsverdi mangelen medførte. Retten fastslo at “utbedringskostnadene ikke gjenspeiler fallet i eiendommens markedsverdi”. Konsekvensen av dette ble at “reduksjonen i markedsverdien [kan] ikke i noe tilfelle anses å beløpe seg til mer enn kr 100.000. Jeg finner det følgelig godtgjort at et forholdsmessig prisavslag i dette tilfellet vil utgjøre et klart lavere beløp enn utbedringskostnadene. Prisavslaget må da fastsettes etter § 4-12 første ledd.” (s. 207).
Dette tilsier at utbedringskostnadene ikke kan overstige mangelens verdireduksjon.
En hovedregel?
I Rt. 2010 s. 1395 (Rajala) fastslo retten uttrykkelig at “lovens oppbygning [taler] for at den overordnete regelen er at kjøperen kan kreve et forholdsmessig avslag i kjøpesummen, og for at prisavslaget ikke er begrenset til hva en utbedring av manglene ville beløpe seg til.”, jf. premiss 37. Beskrivelsen av første ledd som “den overordnete regelen” må nok forstås i lys av uttalelsene i Pelsdyrhall-dommen. Dette innebærer at for de tilfeller hvor det kan “godtgjøres” en redusert markedsverdi som følge av mangelen, vil et slikt forholdsmessig prisavslag gå foran utbedringskostnadene.
I sakens tilfelle hadde kjøperen videresolgt boligen med forbehold om mangelen, kort tid etter oppdagelsen. Hun hadde derfor en eksakt markedspris på boligens verdi med mangelen. Dermed kunne det påvises en forholdsmessig verdireduksjon.
Retten uttalte dessuten at “avhendingsloven § 4-12 må forstås slik at kjøperen etter omstendighetene ikke er avskåret fra å kreve et prisavslag som overstiger utgiftene ved å utbedre mangelen”, jf. premiss 50. Til forskjell fra Pelsdyrhall-dommen, gjaldt dette et tilfelle hvor verdireduksjonen som følge av mangelen, oversteg utbedringskostnadene. Da er det altså ingenting i veien for at ikke kjøperen kan kreve prisavslag tilsvarende verdireduksjonen.
I HR-2016-901-A la retten til grunn at det “følger av bestemmelsens annet ledd at hovedregelen for prisavslag, medmindre annet er avtalt, er at det skal settes til kostnadene ved å få mangelen rettet”, jf. premiss 24. Denne uttalelsen må likevel forstås som at dette er hovedregelen dersom det ikke kan konstateres noen markedsverdi for boligen beheftet med mangelen. Dette underbygges av forarbeidsuttalelsen det vises til i premiss 26, som omtaler de praktiske utfordringene ved å fastlegge en slik markedsverdi.
Samlet sett kan man kanskje si at den formelle regelen er forholdsmessighet, men at det praktiske utgangspunktet er utbedringskostnadene. Forholdsmessighetsregelen gjelder altså dersom det kan “godtgjøres” en avvikende verdireduksjon som følge av mangelen. Utbedringskostnadene vil i alle tilfelle være begrenset til verdireduksjonen. Dette innebærer at så lenge en verdireduksjon kan påvises, vil denne gjelde både dersom den er høyere eller lavere enn utbedringskostnadene.
Skjønnsmessig prisavslag
I enkelte tilfeller vil det vanskelig kunne utmåles noe prisavslag på grunnlag av den forholdsmessige verdireduksjonen eller utbedringskostnadene. Dette vil gjerne være tilfelle hvor det ikke er tale om fysiske mangler som kan utbedres. Høyesterett har i slikt tilfelle lagt til grunn at prisavslaget må utmåles skjønnsmessig, jf. Rt. 1998 s. 1510 (“Ekte hussopp).
Dommen gjaldt spørsmål om kjøper av bolig beheftet med hussopp hadde rett til å heve kontrakten, eller måtte nøye seg med prisavslag. Retten fant at det ikke var grunnlag for heving, og måtte da vurdere retten til prisavslag. Avhendingslova kom ikke til anvendelse i saken, ettersom at saken skjedde før dens ikrafttreden. Spørsmålet måtte derfor vurderes ut fra ulovfestede, alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Retten presiserte at mange av avhendingslovas bestemmelser lovfester slike rettsgrunnsetninger, jf. s. 1517.
Retten behandlet beregningen av prisavslaget som følger:
Det neste spørsmålet blir så hvorledes prisavslaget skal beregnes.
I eldre rettspraksis om kontraktsbrudd ved salg av fast eiendom, er prisavslag blitt beregnet på forskjellige måter, som jeg ikke finner grunn til å gå inn på. Jeg finner det nemlig naturlig å ta utgangspunkt i en analogi fra de alminnelige kjøpslover av 1907 § 42 og av 1988 § 38 og dessuten fra avhendingslova § 4-12. Alle disse bestemmelsene foreskriver at et prisavslag skal være forholdsmessig, dvs at prisen – salgssummen – skal reduseres etter forholdet mellom salgsgjenstandens verdi uten mangelen og salgsgjenstandens verdi med mangelen. Med verdi menes i denne sammenheng omsetningsverdi. Et forholdsmessig prisavslag lar seg imidlertid ikke beregne ut fra de opplysninger som foreligger.
I et slikt tilfelle er det naturlig å falle tilbake på prinsippet i avhendingslova § 4-12 (2), om at prisavslaget i utgangspunktet skal fastsettes etter omkostningene med å få utbedret mangelen. Heller ikke på dette punkt er saken godt opplyst for Høyesterett. Prisavslaget må derfor fastsettes ved et skjønn, som nødvendigvis må være usikkert.
Det er sentralt at retten tar utgangspunkt i analogier fra kontraktslovgivningen. Retten går ikke noe nærmere på retningslinjene for skjønnet som skal utøves ved utmålingen. Retten presiserer imidlertid at det skal foretas et fradrag for standardheving, med tillegg for kjøpelyte.
