LA 2011 9116
Tvisten omhandler uenighet hvorvidt det var inngått en bindende muntlig avtale om eiendomskjøpet, og videre hvorvidt erstatning kan tilkjennes i forbindelse med dekningssalg. Saken ble behandlet i Agder lagmannsrett i 2011, og retten fant at bindende avtale var inngått, og at erstatning kunne tilkjennes.
Saken gjelder: Bindende muntlig avtale mellom private uten bruk av mellommann om kjøp av eiendom, og krav om erstatning ved dekningssalg etter kjøpers fragåelse av avtalen.
Saksforhold:
Ingeborg Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui skulle våren 2009 selge sin faste eiendom gnr. 90 bnr. 39 med påstående enebolig beliggende i Nørstegard 18 i Atrå i Tinn kommune. Eneboligen var et ferdighus (Kaasahus) som var oppført i 1971-72. Huset hadde i alt 241 kvadratmeter bruttoareal (bta), 213 kvadratmeter bruksareal (bra), 139 kvadratmeter primærrom (prom) og 74 kvadratmeter sekundærrom (srom). Eiendommen var eiet og hadde et areal på i alt 1.132 kvadratmeter. Familien Nordbø/Imilmaqui hadde kjøpt et småbruk i Akkerhaugen i Sauherad kommune, og skulle flytte dit.
Terese Irene Lurås og Jarle Dale Lurås leide en bolig på Stuvetrå i Atrå, og ønsket å kjøpe et hus i det samme området. Familien Lurås fattet interesse for boligeiendommen i Nørstegard 18, som de hadde hørt skulle selges.
Det ble opprettet kontakt mellom familiene Lurås og Nordbø/Imilmaqui før eiendommen var kunngjort til salgs i det åpne markedet, og før salgsdokumentene var utarbeidet til bruk ved slikt salg. Partene er uenig om det ved deres kontakt i løpet av tidsrommet fra mai til august 2009 ble inngått bindende muntlig avtale om kjøp av boligeiendommen.
Saksforholdet beskrives i hovedtrekk i tingrettens dom side 2-3, som bakgrunn for tvisten, hvorfra gjengis.:
«I mai 2009 ble saksøker kontaktet av Terese Lurås som hadde hørt at saksøker skulle flytte og selge huset. Partene avtalte at saksøkte kunne komme å se på huset senere samme dag. Saksøkte kom senere samme dag og besiktiget eiendommen.
Den 02.06.2009 møttes Nordbø og Terese Lurås i gata i Nørstegard i Atrå. Muligheten for en privat avtale mellom partene ble da diskutert. En eventuell pris ble også diskutert.
Partene møttes hjemme hos saksøkerne den 06.06.2009. Eiendommen ble gjennomgått, saksøkte mottok takst fra 2004 – fra da saksøker hadde kjøpt huset, en verdivurderingen fra november 2008 og utskrift fra radonmåling fra 2002. På møtet ble partene enige om en pris på kr 1.200.000 for eiendommen.
Den 01.08.2009 oversendte Nordbø forslag til kjøpekontrakt til saksøkte per epost. Saksøkte hevder imidlertid at de ikke har mottatt denne eposten.
Partene avtalte at de skulle møtes i uke 32. Da partene møttes hjemme hos saksøker oppdaget Jarle Lurås en lekkasje i taket i stua ved pipa.
Den 07.08.2009 tok Norbø telefonisk kontakt med Terese Nordbø. Da ble prisavslag diskutert.
Nordbø sendte nytt forslag til kontrakt til saksøkte per epost den 09.08.2009. Norbø sendte videre en sms til saksøkte den 09.08.2009 med spørsmål om det var ok at de ventet med møte til advokat hadde lest igjennom avtalen dagen etter.
Norbø og advokat Astrid Gjøystdal møttes den 10.08.2009, og Gjøystdal fikk oppdrag med oppgjør og kvalitetssikring av kontrakten. Gjøystdal tok kontakt med saksøkte per epost den 10.08.2009, og utarbeidet en kontrakt som er datert den 15.08.2009. Etter å ha lest igjennom kontrakten som Gjøystdal utarbeidet hadde saksøkte flere innvendinger, og det ble avholt et møte mellom Jarle Lurås og Gjøysdal den 18.08.2009 hvor kontraktens § 5 i hovedsak ble gjennomgått, da det særlig var det punktet i kontrakten som saksøkte reagerte på. Gjøystdal utarbeidet deretter en ny kontrakt, datert 25.08.2009, som ble oversendt saksøkte i brev av 31.08.2009 fra advokat Gjøystdal. Saksøkte ville ikke å undertegne kontraktene undertegnet av Gjøystdal.
I brev av 10.09.2009 fra advokat Gjøysdal reklamerte saksøkerne på mislighold fra kjøper, og varslet misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven § 5-4.»
Ingeborg Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui ved advokat Sveinung Sauar reiste ved stevning av 28. mai 2010 til Aust-Telemark tingrett søksmål mot Terese Irene Lurås og Jarle Dale Lurås, med påstand om solidarisk erstatningsplikt etter kontraktsbrudd og om dekning av sakskostnader. Terese Irene Lurås og Jarle Dale Lurås ved advokat Ottar Lien tok til motmæle i tilsvar av 10. juni 2010, med påstand om frifinnelse og om dekning av sakskostnader. Tinn forliksråds dom av 21. april 2010 – hvorved Therese og Jarle Lurås ble frifunnet for krav om å underskrive kjøpekontrakt og å betale erstatning med videre samt tilkjent sakskostnader – var derved brakt inn for overprøving.
Aust-Telemark tingrett avsa 3. november 2010 dom med slik domsslutning:
|
1. |
Terese og Jarle Lurås dømmes til innen to uker fra forkynnelse av dommen til in solidum å betale erstatning til Ingeborg Nordbø og Miguel Utreras med 511 584 – femhundreogellevetusenfemhundreogåttifire – kroner. |
|
2. |
Terese og Jarle Lurås dømmes til innen to uker fra forkynnelse av dommen til in solidum å betale sakskostnader til Ingeborg Nordbø og Miguel Utreras med 161 746 – ethundreogseksitientusensyvhundreogførtiseks – kroner. |
Saksforholdet og partenes anførsler for tingretten fremgår av tingrettens dom.
Terese Irene Lurås og Jarle Dale Lurås ved advokat Pål S. Jensen anket 1. desember 2010 over tingrettens dom. Anken rettet seg mot både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Det ble nedlagt påstand om frifinnelse og om dekning av sakskostnader. Ingeborg Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui tok til motmæle i anketilsvar av 4. januar 2011. Det ble nedlagt påstand om at anken forkastes og om dekning av sakskostnader.
Ankeforhandling ble holdt i Skien 17. og 18. mars 2011. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble hørt 3 vitner – hvorav ett ved telefonavhør – og for øvrig dokumentert slik som rettsboken viser.
Ankende parter Inger Marie og Jarle Lurås har nedlagt slik endelig påstand:
|
«1. |
Terese og Jarle Lurås frifinnes. |
|
2. |
Inger Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui dømmes, en for begge og begge for en, til å betale Lurås’ sakskostnader for samtlige instanser.» |
Lurås har i det vesentlige anført følgende påstandsgrunnlag:
Det er ikke inngått noen bindende muntlig avtale om kjøpe av eiendommen. Partene var ikke kommet lenger enn til forhandlinger med sikte på senere kontraktsinngåelse.
En muntlig avtale om kjøpe av fast eiendom krever meget sterke bevis, jf. blant annet Rt-1955-719, Rt-1985-1265og Rt-2010-26. Det er ingen eksempler i rettspraksis der muntlig avtale vedrørende kjøp av fast eiendom er lagt til grunn mellom privatpersoner som ikke har fagkyndig bistand.
Etter bevisføringen må det legges til grunn at partene viste en sterk interesse i å få gjennomført et salg på møtet hos Nordbø/Utreras 6. juni 2009, men bindende avtale ble ikke inngått. Partene var ikke enige om endelig pris eller om overtakelsesdato. Det var også uklart om Lurås kunne få finansiert kjøpet.
Det er ikke sannsynliggjort at Lurås mottok Nordbøs første kontraktsutkast 1. august 2009. Første henvendelse om kontrakten kom på sms fra Nordbø til Lurås 9. august, og da fremstår meldingen som første gangs oversendelse av kontrakt. Kontrakten ble ikke drøftet i møtet 5. eller 6. august 2009 slik ankemotparten hevder. Det er ingen bevis utover Nordbøs forklaring som støtter dette. Det er merkelig at det i så fall senere oversendes tre nye kontraktsutkast uten at den påståtte gjennomgangen nevnes av Nordbø/Utreras.
Dialogen mellom partene 7-9 august 2009 tyder på at begge parter anså at de sto fritt til å avbryte videre forhandlinger. Lurås’ sms til Nordbø 8. august om at 1 175 000 kroner var «siste innspill», viser nettopp dette. Nordbø/Utreras hevdet i denne kritiske perioden aldri at Lurås allerede var bundet. Det har også formodningen mot seg at Lurås ville kjøpe en nærmere 40 år gammel enebolig uten først å få den undersøkt av fagkyndig. Etter telefonsamtaler og smsutvekslingen i begynnelsen av august 2009, var partene enige om en pris på 1 175 000 kroner, men tilstandsgjennomgang med taksmann Lilleland var forutsetningen.
Overtakelse og tidspunkt for oppgjør var ennå ikke avtalt. Det var utelukkende fire spesifikke forhold ved eiendommen som var påvist og avtalt, jf. strekpunktene i § 5 i kontrakten 15. august 2009, resten av avtalen måtte utfylles med fravikelig bakgrunnsrett (avhendingsloven) – og dette ble ikke gjort. Blant annet var «som det er» forbehold i avhendingsloven § 3-9, og som var tatt inn i kontraktsutkastet, ikke avtalt.
Kontraktsutkastet fra advokat Gjøystdal 15. august 2009 avviker så sterkt fra Lurås tilbud at det subsidiært må anses som avslag kombinert med nytt tilbud, jf. avtaleloven § 6. Dette utkastet fremstår som dramatisk selgervennlig. Det er nå tatt 14 spesifiserte forbehold i § 5 og inntatt ytterligere fire kulepunkter i § 1. I § 2 er det postulert at det er gitt fradrag på 25000 kroner for at selger skal være «fri rettslig ansvar for mindre vesentlige feil».
Hvis Nordbø/Utreras mente det er inngått en bindende muntlig avtale er det uforståelig at de, og deres advokat Astrid Gjøystdal aksepterte at Lurås ikke ville undertegne denne kontrakten. Nordbø/Utreras aksepterte derimot at Nordbø drøftet et avvikende kontraktsutkast med advokat Gjøystdal. Møtet mellom advokaten og Jarle Lurås resulterer i ytterligere et utkast datert 25. august, som ble oversendt Lurås 31. august.
Dette viser at det heller ikke den 31. august er Nordbø/Uteras’ holdning at det foreligger bindende avtale og at Lurås derfor er forpliktet til å underskrive. I det siste utkastet er de spesifiserte forbeholdene redusert til ni strekpunkter og det er fortsatt et «som det er» forbehold. Lurås stod på dette tidspunktet avtalerettslig fritt, og var i sin rett til å nekte å skrive under. Lurås hadde mistet tilliten til selgerne og advokat Gjøystdal og var ikke lenger interessert i å inngå bindende avtale.
Advokat Gjøystdals oversendelsesbrev 31. august fristilte uansett Lurås. Brevet viser at selgerne og advokaten mente at det pr 31. august ikke forelå bindende avtale. Brevet viser derimot forhandlinger mellom partene og det er gitt akseptfrist (7. september) på endelig forslag. Da Lurås ikke aksepterte innen fristen var partene avtalerettslig fristilt og ubundne.
Første gang Lurås fikk beskjed om at Nordbø/Utreras mente det forelå bindende muntlig avtale var ved advokat Gøystdals sms til T. Lurås 7. september. Dette viser at partene hele tiden før dette tidspunktet ikke har ment å være bundet før det forelå en skriftlig og omforent kontrakt.
Erstatningskravet er uansett alt for høyt. Noen påstått muntlig avtale om kravets størrelse er ikke inngått, jf. epost 7. februar 2011 fra advokat Ottar Lien.
De tapspostene som er beskrevet i advokat Sauars prosesskriv 13. september 2010 punkt 1 – 12 aksepteres, men ikke punktene 13 til 18. Disse postene er inadekvate og kan dermed ikke kreves dekket, jf. avhendingsloven § 7-1.
Uansett bør den skjønnsmessige lempingsadgangen etter avhendingsloven § 7-2 benyttes
Ankemotparter Inger Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui har nedlagt slik endelig påstand:
|
«1. |
Anken forkastes. |
|
2. |
Terese og Jarle Lurås plikter å erstatte Inger Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui sine sakskostnader for lagmannsretten. |
Nordbø/Utreras har i det vesentlige anført følgende påstandsgrunnlag:
Det foreligger bindende muntlig avtale gjennom tilbud og aksept inngått på møtet 6. juni 2009. Enigheten mellom partene forelå på så mange sentrale punkter at begge parter var avtalerettslig bundet. Partenes senere innrettelse bekrefter at avtale var inngått.
Det følger av Giertsen, Avtaler, 2006 side 65- 71 hvilke momenter som særlig er av betydning: realytelse, tidspunkt for oppgjør, enighet om pris, partenes innrettelse. Giertsens analyse bygger på praksis fra Høyesterett, jf. blant annet Rt-1987-1205, Rt-1992-1110 og Rt-1985-1265.
Under møtet 6. juni ble partene enige om salgsgjenstand og pris. Dette var det enighet om i tingretten, men det bestrides nå av ankende part. Partene ble videre enige om at tilstandsrapport var unødvendig og Nordbø/Utreras stanset videre salgsprosess. Dette gjorde de i forvissning om at huset var solgt. Det var også enighet om at eiendommen skulle overtas av Lurås ca 1. september 2009.
I perioden 6. juni – 1. august innretter begge parter seg etter den muntlige avtalen. Lurås fikk tilsagn om boliglån i banken og arbeidet med planer om innredning og oppussing. Begge parter pakket og fortalte andre at de hadde solgt/kjøpt boligen. Nordbø/Utreras disponerte økonomisk i tillit til salget. Lurås måtte forstå at Nordbø/Utreras mente eiendommen var solgt, men fremsatte likevel ikke noe forbehold om at bindende avtale ikke skulle være inngått før kontrakt ble underskrevet.
Det er sannsynliggjort at Lurås mottok kontraktsforslaget oversendt med epost 1. august 2009. Dette har ikke avgjørende betydning, men Lurås bastante nektelse svekker deres troverdighet.
Etter en pruteprosess i begynnelsen av august 2009 blir prisen justert til 1 175 000 kroner. Takstmannen ble dagen før befaringen skulle avholdes avbestilt av Nordbø etter at T. Lurås over telefon hadde gitt uttrykk for at befaring ikke var nødvendig. Det forhold at Jarle Lurås i møtet med advokat Gøystdal 18. august ikke nevner befaring eller takst, viser at Lurås ikke hadde noe forbehold om dette.
Diskusjonene over telefon og via sms i august medførte ingen avtalerettslig endring mellom partene. Det forelå også pr. 9 august et bindende tilbud som var akseptert.
Lurås standpunkt om at Gjøystdals kontraktsutkast 15. august var et avslag i forening med nytt tilbud er uholdbart. Gjøystdals oppdrag var klart. Hun skulle formalisere den avtalen partene allerede hadde inngått, og bistå med oppgjøret. Diskusjoner vedrørende kontraktens endelige utforming påvirker ikke avtalemekanismen.
Det siste utkastet av kontrakten ble utformet i overensstemmelse med Jarle Lurås’ ønsker fremsatt i møte med advokat Gøystdal 18. august. Etter dette hadde Lurås ingen holdbar begrunnelse for ikke å underskrive kontrakten.
Oversendelsesbrevet fra advokat Gjøystdal 31. august må tolkes i lys av hennes oppdrag. Kjøper og selger hadde funnet hverandre og hennes oppdrag var utelukkende formaliserende og oppgjørsteknisk. Brevet ble feiltolket av Lurås, og advokat Gjøystdal gjorde umiddelbart oppmerksom på hvordan brevet var ment i sms 7. september og deretter i brev 10. september.
Det var avtalerettslig enighet mellom partene om erstatningskravet størrelse for tingretten og det er derfor ikke adgang til å reise innsigelser for lagmannsretten. Det følger uansett av tvisteloven § 29-4 at erstatningskravets størrelse ikke kan behandles i ankesaken når det ikke var tvistetema i tingretten.
Under ankeforhandlingen la advokat Sauar frem justert krav på til sammen 442 471 kroner. Han la til grunn et uomtvistet krav på 331 500 kroner, reduserte post 14 til 22 125 kroner og post 15 til 58 983 kroner. Erstatningsutmålingen kan i tilfelle ikke være lavere enn dette beløpet.
Lagmannsretten finner at det foreligger grunnlag for erstatning, men at utmåling av erstatning bør reduseres, og skal bemerke:
I. Oversikt
Avtale om overdragelse av fast eiendom kan inngås skriftlig eller muntlig, jf. avhendingsloven § 1-3 første punktum. Dette er i samsvar med vanlige avtalerettslige prinsipper om at bindende avtale kan inngås muntlig eller skriftlig. Muntlig avtale skal settes opp skriftlig når en av partene krever det, jf. avhendingsloven § 1-3 annet punktum. Dette innebærer at hver av partene kan kreve at det settes opp skriftlig kontrakt, og at man har plikt til å undertegne dette hvis den andre parten krever det.
Det må kreves «meget sterke bevis» for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom, se Rt-1985-1265 med videre henvisninger. Denne uttalelsen ble fulgt opp i senere avgjørelser, herunder Rt-1987-1205 og Rt-1991-1171. Det ble i Rt-1996-415 uttalt at når det gjelder fast eiendom, «er det i rettspraksis lagt til grunn at dersom det er enighet om kjøpesummen og øvrige vesentlige forhold», vil en bindende avtale kunne anses inngått selv om partene ikke har avklart alt som er nødvendig for å komme frem til en fullstendig avtale, at «uenighet om vilkår av mindre betydning» vil måtte løses ved tolking og utfylling av avtalen, og at i mangel av andre holdepunkter for andre løsninger, vil avhendingslovens bestemmelser få anvendelse.
II. Spørsmålet om ansvarsgrunnlag etter mislighold / avtalebrudd på kjøpers side
Lagmannsretten finner etter en samlet bevisbedømmelse, at det i juni 2009 var inngått en bindende muntlig avtale mellom partene om overdragelse av eiendommen. Det foreligger meget sterke bevis for dette. Det var enighet om kjøpesummen – på 1.200.000 kroner noe senere endret til 1.175.000 kroner – og øvrige vesentlige forhold, og uenighet om vilkår av mindre betydning vil måtte løses ved tolking og utfylling av avtalen. Hovedpunktene i bevisbedømmelsen begrunnes nærmere.
Det var familien Lurås som våren 2009 oppsøkte familien Nordbø/Imilmaqui med spørsmål om å kunne kjøpe eiendommen. Dette skjedde i slutten av mai 2009 – ved en tilfeldig samtale i skolegården på hjemstedet mellom Terese Lurås og Miguel Imilmagui. Hun fortalte noe søkende, at de kunne være interessert i å kjøpe eiendommen, som de hadde hørt var til salgs. Partene kjente til hverandre fra nærmiljøet, men kjente hverandre ikke ut over dette.
Det ble til at familien Lurås fulgte opp sin henvendelse til familien Nordbø/Imilmaqui ved å bli forevist eiendommen senere samme ettermiddag i slutten av mai 2009. Dette skjedde ved at både Terese og Jarle Lurås etter avtale møtte frem for å se på eiendommen. Det var Ingeborg Nordbø som viste dem rundt, idet Miquel Imilmagui ikke var hjemme. Nordbø opplyste om flere konkrete forhold ved eiendommen. Dette gjaldt særlig et punktert vindu på kjøkkenet, en ødelagt bolt i garasjeporten, et gammelt fukt- eller saltgjennomslag i kjelleren, og en utvendig lekkasje i taket over stuen som var utvendig utbedret.
Lurås ble også gitt annen mer generell informasjon om eiendommen. Dette gjaldt blant annet at huset var bygd i 1972, at det var et «Kåsa» hus med en litt uvanlig konstruksjon slik at taket flukter med mønet, og at det forelå en verdivurdering fra 2008 på 1 050 000 for eiendommen. Nordbø opplyste at hun hadde kontaktet takstmann og bestilt tilstandsrapport til bruk under den forestående salgsprosessen. Særlig Terese Lurås ble betatt av huset, og var tydelig interessert i å kjøpe eiendommen. Hun la igjen kontaktinformasjon, og sa også at de ønsket å stå på en budliste, før de sammen forlot stedet.
Det ble til at Terese Lurås og Ingeborg Nordbø møtte hverandre tilfeldig 2. juni 2009 på Skolefritidsordningen SFO – noen dager etter at det var opprettet kontakt mellom partene om mulig kjøp av eiendommen, og holdt privat visning på eiendommen foranlediget av dette. De fortsatte samtalen om overdragelse og drøftet mulig kjøpesum for eiendommen. Under samtalen ble det nevnt 1.300.000 kroner av Nordbø og 1.100.000 kroner av Lurås. De kom frem til at 1.200.000 kroner kunne være aktuelt som grunnlag for videre forhandling.
De var enige om å tenke videre på dette, og å snakke med hver sine hjemme. Nordbø oversendt etter avtale foreliggende tegninger for utbygging- og rehabilitering av huset til Lurås i løpet av påfølgende dager. Særlig Terese Lurås var ivrig etter å få i stand en avtale om kjøp. Nordbø/Imilmaqui ville gjerne selge eiendommen til en barnefamilie, og ble enige seg imellom om å kunne selge til Lurås for 1.200.000 kroner.
Partene fulgte opp dette ved etter avtale å møtes igjen om ettermiddagen 6. juni 2009 på eiendommen – en uke etter at det var opprettet kontakt mellom partene om mulig kjøp av eiendommen, og i mellomtiden også hadde vært visning på eiendommen for dem og samtalt videre om mulig kjøpesum med mer. Samtlige parter gjennomgikk eiendommen og huset nøye. Partene hadde som felles formål å følge opp det forutgående som innebar en forhandling om overdragelse av eiendommen, for å bli enige om en privat overdragelse uten bruk av mekler og uten kunngjøring for salg i markedet, hvilket begge parter anså fordelaktig. Det var enighet om at kjøpesummen for eiendommen skulle være 1.200.000 kroner, slik som de hadde snakket om og tenkt nærmere på i mellomtiden.
Under visningen av eiendommen og oppholdet i huset for samtaler etter dette, var det god stemning mellom partene, som tydelig var enige om det meste. Det ble drøftet både vesentlige og mindre vesentlige forhold ved overdragelsen av eiendommen og ved senere arbeid på huset, selv om det er noe uklart i hvilken rekkefølge alt dette skjedde.
Nordbø/Imilmaqui opplyste om huset at to andre vinduer kunne være punktert, at yttertakets tilstand var noe usikker, at dreneringen ikke nødvendigvis tilfresstilte dagens krav da det ikke var benyttet grunnmursplast, og at terrassen ikke var gjort ferdig, men at håndverker var bestilt. Terese og Jarle Lurås fikk overlevert en radonmåling av eiendommen fra 2002, en takst over eiendommen fra 2004 som viste antatt markedsverdi på 740.000 kroner da Nordbø/Imilmaqui kjøpte for en kjøpesum på 770.000 kroner, samt en verdivurdering av eiendommen fra 2008 på 1 050 000 kroner. Terese Lurås fortalte om deres planer med huset, blant annet om ulike praktiske løsninger som selgerne fant fornuftige.
Jarle Lurås foretok også noen oppmålinger med tommestokk i huset i tilknytning til slike planer. Han sa at de ikke behøvde å gjøre terrassen ferdig, for det kunne han gjøre selv etter overtakelsen. Partene ble enige om at takstmannen og tilstandsrapporten kunne avbestilles, og at Ingeborg Nordbø kunne bruke kontrakten fra sitt kjøp av eiendommen i 2004 som mal for forslag til kontrakten som skulle oversendes Lurås. Den kontrakten som ble brukt ved deres kjøp av eiendommen, forstås å ha vært en standard «kjøpekontrakt for fast eiendom» som var utarbeidet av eiendomsmegler.
Nordbø skulle videre spørre kolleger ved Høgskolen i Telemark om hjelp til oppgjøret. Partene drøftet overtakelsesdato, og kom frem til månedskiftet august/september, uten å fastsette noen bestemt dato. Lurås fortalte at de hadde informert sin utleier om at de ville være ute av huset rundt første september. Lurås fortalte at de ville gå til banken og be om finansiering av kjøpet av eiendommen. Partenes håndhilsning og omfavnelse etter dette møtet, tyder på at det derved gjensidig ble markert enighet om at avtalen var inngått.
Lagmannsretten finner at det foreligger meget sterke bevis for at det i møtet 6. juni 2009 ble inngått bindende muntlig avtale om overdragelse av eiendommen. Det var enighet i møtet om kjøpesummen på 1.200.000 kroner, og om øvrige vesentlige forhold ved overdragelsen. Det ble i møtet avklart en rekke punkter mellom partene knyttet til overdragelsen. Det ble oppnådd enighet om avbestilling av tilstandsrapporten for boligen, som ikke trengtes ved privat salg mellom partene, etter besiktigelsen av eiendommen.
Det ble videre enighet om avbestilling av arbeidet på verandaen, som den nye eieren ville sluttføre selv etter å ha overtatt eiendommen. Det var ingen tvil om salgsgjenstanden eller kjøpesummen, og overtakelsestidspunktet var bestemt så langt det var praktisk mulig på dette tidspunktet. Den manglende skriftlighet skapte ikke uklarhet om partenes sentrale rettigheter og plikter.
Det forhold at tidspunktet for oppgjør ikke var avtalt, tillegges ikke særlig betyding. Det var utvilsomt forutsatt av begge parter at oppgjøret skulle skje mot heftelsesfritt skjøte på tidspunktet for overtakelsen rundt 1. september 2009. Det er for øvrig slik at når kjøperen har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen, kan kjøperen kreve å overta bruken av eiendommen ved tredje månedsskifte etter at avtalen var bindende, jf. avhendingsloven § 2-3<span class=”s1″> ved manglende avtale om tidspunkt for overtakelse av eiendommen. Kjøpernes senere påberopte forutsetning om å være ubundet så lenge skriftlig avtale ikke forelå, var uansett ikke klargjort eller blitt synbar for selgerne, og det var således kjøperne som hadde risikoen for en slik forutsetning, se Giertsen: Avtaler (2006) side 65-66.
Les også: Se vår guide om hvordan man klager på en eiendomsmelger.
Lagmannsretten bygger videre på at det i løpet av sommeren frem til utgangen av august måned 2009, samlet sett forelå ytterligere bevis som meget sterkt underbygger at det allerede tidlig i juni måned var inngått bindende muntlig avtale om overdragelse av eiendommen. Hovedpunktene i dette begrunnes nærmere.
Det ene forholdet gjelder partenes innrettelse i juni og juli måned, hver på sitt vis, på bakgrunn av at det forelå bindende muntlig avtale om overdragelse av eiendommen.
Begge parter viste i perioden fra 6. juni til 1. august 2009 at man innrettet seg etter avtalen – selv om familiene også avviklet sommerferie i løpet av dette tidsrom. Kjøperne Terese og Jarle Lurås fikk finansieringstilsagn i banken, etter å ha henvendt seg dit og avklart dette. Terese Lurås arbeidet med planer om innredning og oppussing av huset. Lurås begynte å pakke sakene sine i leiboligen, som de planla å flytte fra rundt 1. september. Selgerne Nordbø/Imilmaqui forkortet sommerferien, pakket flere av sakene sine i huset, og transporterte dem til sin nye bolig, for å klargjøre huset til kjøperne.
Eiendommen ble trukket fra markedet i tillit til at den var solgt til familien Lurås, som var klar over at salgsarbeidet ble avsluttet på bakgrunn av deres avtaleforhold. I epost til en venninne 19. juni 2009 skrev Nordbø: «Vi har solgt huset i Tinn». Selgernes innrettelse var synbar for kjøperne, som ut fra en forutsetning om lojalitet under forhandlingene (se HR-2011-581-A avsnitt 47) burde sagt ifra hvis de mente seg ubundet. Familien Lurås var klar over at selgeren hadde stoppet den påbegynte salgsprosessen og avbestilt tilstandsrapporten. Lurås var dermed også klar over at selgerne kunne lide tap hvis det ikke var inngått bindende avtale mellom partene.
Det andre forholdet gjelder partenes felles forsøk i august måned på å utarbeide en skriftlig kontrakt om den avtalen man muntlig var blitt enige om.
Ingeborg Nordbø sendte 1. august 2009 epost vedlagt et forslag til kjøpekontrakt til Jarle Lurås. Det var i utkastet oppgitt kjøpesum på 1.200.000 kroner og overtakelse 1. september samme år. Denne epost lyder slik:
«Hei! Er dere hjemme? Har forsøkt å sende dere noen sms, uten hell. Her er et forslag til kjøpekontrakt. Kollegaene mine vil se over. De har vært på ferie, så det har tatt litt tid (og så har vi hatt full rulle med oppussing og pakking også…)
Ha en fortsatt god sommer og god helg!
Hilsen Ingeborg»
Terese og Jarle Lurås hevder at de ikke har mottatt denne eposten noen gang.
Ingeborg Nordbø sendte 1. august 2009 tekstmelding til Terese Lurås, hvorfra gjengis:
«… Vi håper å kunne flytte i uke 33. Kjelleren er ledig for å lagre ting. Ønsker dere å gå i gang med oppussing, så skulle det også la seg ordne».
Heller ikke denne meldingen medførte at Lurås gav uttrykk for at bindende avtale ikke var kommet i stand.
Partene møttes etter avtale 5. eller 6. august 2009 på eiendommen – som en oppfølging av det som de var blitt enige om før sommerferien, og etter at de hadde vært i kontakt med hverandre igjen etter ferien. Terese Lurås viste fortsatt stor interesse i kjøpet, mens Jarle Lurås viste mer interesse for husets tilstand. Han gjennomgikk huset, og syntes å lete etter feil og mangler ved dette. Stemningen under møtet var endret sammenliknet med den gode stemningen mellom partene tidligere.
Nordbø fortalte at en kollega hadde gitt uttrykk for at den gamle kontrakten i hovedsak kunne brukes som mal for den nye kontrakten mellom dem, men at partene måtte ha hjelp av advokat til selve oppgjøret. Terese Lurås og Nordbø vurderte Astrid Gjøystdal på Rjukan som mulig advokat, og ble enige om at Nordbø skulle kontakte henne.
Teres Lurås fortalte at hun hadde begynt å pakke og at broren til utleieren skulle flytte inn i deres bolig når de hadde flyttet. Jarle Lurås oppdaget spor etter en tidligere lekkasje rundt pipa i stuen, og Nordbø ga uttrykk for at det ville vært selgers ansvar å utbedre dette hvis det var blitt oppdaget etter overtakelsen. Det ble avtalt at Nordbø skulle kontakte takstmann Jon Lilleland med tanke på felles takst, hovedsakelig for å berolige Jarle Nordbø.
Ingeborg Nordbø ringte Lilleland og snakket om dette. Partene ble deretter enige om å skulle ha felles befaring 8. august 2009 sammen med Lilleland på eiendommen, i stedet for takst siden det allerede var enighet om kjøpesummen, slik som Lilleland hadde forseslått.
Det ble i løpet av de neste dagene utvekslet flere tekstmeldinger mellom Ingeborg Nordbø og Terese Lurås, som også hadde telefontakt i dette tidsrom. Det er noe uklart om samtlige meldinger er lagt frem for lagmannsretten, og partene har ulik oppfatning om innholdet i deler av telefonsamtalene. Terese Lurås fortalte i løpet av samtalene at det var «prisavslag» som kunne være viktig for dem, med noe forskjellig begrunnelse for dette.
Det som foregikk mellom partene da kan uansett karakteriseres som drøftelser på detaljnivå, og kan ikke endre ved selve konklusjonen om at bindende muntlig avtale allerede var inngått. Det ble i alle fall – som følge av dette – til at kjøpesummen ble redusert med 25.000 kroner til 1.175.000 kroner, og at overtakelsesdatoen ble endret med 15 dager til 15. september 2009.
Ingeborg Nordbø sendte 9. august 2009 epost vedlagt et nytt forslag til kjøpekontrakt til Jarle Lurås. Det var i utkastet oppgitt kjøpesum på 1.175.000 kroner og overtakelse 15. september samme år. Denne epost lyder slik:
«Her er forslag til kontrakt.»
Denne eposten til samme adresse som den forrige, erkjennes mottatt av Lurås.
Ingeborg Nordbø spurte i tekstmelding samme dag, om det var ok at de ventet med møte til en advokat hadde lest igjennom avtalen dagen etter, sålydende:
«Hei, er det ok om vi venter med møte til advokat har lest gjennom avtalen i morgen? Så slipper vi evt dobbelt arbeid.»
Ingeborg Nordbø tok kontakt med advokat Astrid Gjøystdal på Rjukan, slik som allerede forutsatt eller avtalt mellom partene.
Advokat Gjøystdal henvendte seg i epost til Jarle Lurås den 10. august 2009. I eposten heter det blant annet:
«… Undertegnede bistår Ingeborg Nordbø mht overskjøting med mer av eiendom i Atrå til ny eier … Jeg tenker meg følgende fremdrift:
Jeg skriver kjøpekontrakt som er basert på de dokumenter dere har fått samt det hendelsesforløp som har ledet frem til avtalen mellom partene.
Dere får denne på mail til gjennomsyn, evt presiseringer dersom noe skulle være feil.
Skjøte signeres av selger.…»
Terese og Jarle Lurås svarte i epost av 16. august 2009 til advokat Gjøystdal, blant annet:
«… Begge skal stå som eier, Jarle kan komme innom med kopi av det du trenger. …»
Advokat Gjøystdal svarte i epost av 16. august 2009 til Lurås blant annet:
«Mitt oppdrag er å formalisere en kontrakt mht det som dere er blitt enige om. …»
Advokat Gjøystdal utarbeidet et kontraktsforslag datert 15. august 2009. Det var i utkastet oppgitt kjøpesum på 1.175.000 kroner og overtakelse 1. september samme år.
Terese og Jarle Lurås opplyste i epost av 17. august 2009 til advokat Gjøystdal blant annet:
«… Nå har vi lest gjennom kontrakten og har flere innvendinger. Konklusjonen er at vi ikke vil skrive under slik den foreligger nå. … Jarle vil gå litt nærmere inn på punkter vi reagerer på, og så får vi ta det videre derfra.»
Det ble holdt et møte mellom Jarle Lurås og advokat Gjøystdal 18. august 2009 på hennes kontor. Særlig kontraktens § 5 om «Tilstand/Ansvarfraskrivelse» ble gjennomgått. Det var særlig dette punktet som Lurås hadde reagert på. Den 18. august sendte Terese Lurås tekstmelding til Nordbø, og orienterte om deres betenkeligheter, og at Jarle Lurås skal gjennomgå kontrakten med advokaten samme dag.
Nordbø ringte til advokat Gøystdal og ga uttrykk for at kontrakten skulle tilpasses de ønsker Jarle Lurås måtte komme med. Når det gjelder forløpet av møtet mellom advokat Gøystdal og Jarle Lurås, legges Gøystdals forklaring til grunn. Hun forklarte at det var en grei tone i møtet, men at Lurås var noe stresset vedrørende feil og mangler ved huset, og var redd for å ha kjøpt «katta i sekken». Hun var sikker på at Lurås ikke forlangte takst eller befaring under møtet. Gjøystdal mente at det nye kontraktsutkastet fullt ut gjenspeilet alle Lurås innsigelser og var overbevist om at kontrakten var i havn etter møtet.
Hun oversendte den endrete kontrakten til Nordbø, som ikke hadde innsigelser mot det Gøystdal og Jarle Lurås hadde kommet frem til.
Advokat Gjøystdal oversendte ved brev av 31. august 2009 til Terese og Jarle Lurås, en ny kjøpekontrakt datert 25. august 2009. Det var i kontrakten angitt kjøpesum på 1.175.000 kroner og overtakelse 20. september 2009. Brevet ble levert i deres postkasse. Det gjengis fra dette oversendelsesbrevet:
«…Min klient har lest igjennom kontrakten på nytt, og vurdert denne i forhold til innsigelser fra Lurås.
Hun sender over et nytt og endelig forslag. Dersom kjøper heller ikke ønsker å signere denne kontrakten kan selger ikke se at det er grunnlag for å si at man er kommet til noen enighet om kjøp/salg av den aktuelle eiendom.
For fremdriftens skyld settes en tilbakemeldingsfrist til 7. september.…»
Terese og Jarle Lurås opplyste 7. september 2009 i tekstmelding til advokat Gjøystdal – at de ikke ville underskrive kjøpekontrakten, og ikke lenger anså kjøpet som aktuelt – slik:
«… Kjøpekontrakt vedrørende hus på Nørstegård ved Ingeborg Utreras gjør oss usikker og mistenksomme. Vi opplever at det er et annet hus det er snakk om i kontrakten enn det som var utgangspunktet i starten av denne prosessen som i tillegg har tatt mye lenger tid enn forespeilet. Vi blir frarådet av flere å skrive under og velger derfor å ikke signere i henhold til følgebrevet anser vi derfor kjøp av den aktuelle eiendommen ikke lenger som aktuelt.»
Advokat Gjøystdal svarte samme dag i tekstmelding slik:
… «anser det slik at dere går fra muntlig bud dvs. bindende avtale. Min klient må vurdere hva hun vil gjøre med det»…
Advokat Gjøystdal meddelte i brev av 10. september 2009 til Terese og Jarle Lurås, at det forelå mislighold og ville bli påberopt misligholdsbeføyelser. Det gjengis fra brevets konklusjon:
«…
Min klient reklamerer hermed på mislighold fra kjøper. Når kjøper nå velger å gå fra avtalen uten rettslig grunnlag må kjøper påregne misligholdsbeføyelser som erstatning jf. § 5-4, – for påførte kostnader og/eller dekningssalg. Vi vil komme tilbake til konkretisering av erstatningskrav.
Nordbø/Utreras synes det er uheldig at saken har utviklet seg slik, særlig ettersom de har føyd seg etter kjøpers ønsker, og forsøkt å få en god dialog og en korrekt kontrakt. Men samtidig kan de ikke finne seg i å bli påført tap pga kjøpers mislighold.»
Lagmannsretten finner at Terese og Jarle Lurås ikke var berettiget til å trekke seg fra den bindende muntlige kjøpeavtalen som ble inngått i juni 2009, på grunnlag av innholdet i den skriftlige kjøpekontrakten som ble forelagt dem i august samme år.
Kontrakten § 5 om «tilstand/ansvarsfraskrivelse» hadde i siste utgave en beskrivelse av i alt ti konkrete forhold ved eiendommen, som gjenspeilet faktiske forhold som partene hadde drøftet og sett før avtaleslutningen, og var derved – i hvert fall i all hovedsak – ikke nye for Lurås. Kontrakten punkt 5 hadde videre en henvisning til avhendingsloven § 3-9 om ansvarsfraskrivelse ved eiendom «solgt som den er», noe som ikke hadde vært tydelig drøftet under partenes forhandlinger, og som kjøperne ikke behøvde å godta som bestemmelse i kontrakten, se Bergsåker:
Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven (fjerde utgave) side 18-19. Det øvrige kontraktsinnholdet var i hovedsak gjengivelse av deklaratorisk bakgrunnsrett og særlig avhendingsloven, og ga uttykk for vanlig standard ved salg av fast eiendom med brukt bolig. Kontrakten var for øvrig bygget på den Nordbø/Imilmaqui selv hadde inngått da de kjøpte eiendommen noen år tidligere, noe Lurås var klar over og innforstått med. Det har videre vesentlig betydning at advokat Gjøystdal hadde tatt hensyn til samtlige innvendinger fra Jarle Lurås, og at Nordbø ikke hadde bedt om noen endring før den siste kontrakten ble oversendt Lurås for underskrift.
Lagmannsretten finner bevist at den reelle årsaken til at Terese og Jarle Lurås ikke ville signere den skriftlige kjøpekontrakten på noe tidspunkt, var at de etter hvert ble usikre og angret på kjøpet av eiendommen, og ikke at de ble «skremt» av advokat Gjøystdals kontraktsutkast.
Ordlyden i advokat Gjøystdals overendelsesbrev 31. august 2009 var noe upresis, og kunne alene være egnet til å gi Lurås inntrykk av at de var ubundet av den muntlige avtalen hvis de ikke signerte den skriftlige kontrakten. Advokat Gjøystdal hadde imidlertid tidligere i epost av 10. og 16. august 2009 klargjort overfor Lurås henholdsvis at hun skulle skrive kjøpekontrakt etter det som har ledet frem til «avtalen mellom partene», og at hennes «oppdrag» var «å formalisere en kontrakt mht det som dere et blitt enige om».
Da advokaten 7. september 2009 mottok sms fra Lurås med underretning om at de anså «kjøp av den aktuelle eiendom ikke lenger som aktuelt», reagerte hun umiddelbart og slo i sms samme dag fast at hun «anser det slik at dere går fra muntlig bud dvs. bindende avtale.» Den misforståelsen som ordlyden i brevet kunne gi opphav til, ble med dette korrigert straks advokat Gjøystdal ble klar over at Lurås uttrykte en avvikende forståelse. Så snart som 10. september 2009 fulgte advokat Gjøystdal opp saken – ved i brev til Lurås detaljert å redegjøre for selgernes syn på saken. Det uklare som kunne følge av brevet av 31 august 2009 ble veid opp av Lurås’ kunnskap om advokatens oppdrag og umiddelbare korreksjon.
Det foreligger etter dette mislighold / avtalebrudd på kjøpernes side – ved uberettiget å gå fra den bindende muntlig avtalen om å kjøpe boligeiendommen, uten at dette kan tilskrives selgerne eller omstendigheter som selgerne har risikoen for, jf. avhendingsloven § 5-1 første og annet ledd. Det foreligger videre ansvarsgrunnlag for kjøperne ved såkalt kontrollansvar, som ikke er bestridt hvis det var avtalebrudd, jf. avhendingsloven § 5-4.
III. Spørsmålet om utmåling av erstatning til selger
Lagmannsretten finner at ankende parter Terese og Jarle Nordbø i ankesaken kan bestride erstatningsutmålingen, selv om dette ikke ble bestridt i tingretten. Innsigelsen mot erstatningsutmålingen er ikke et «krav som er avgjort ved den avgjørelse som ankes», jf. tvisteloven § 29-4, men et nytt «påstandsgrunnlag» som ble påberopt under saksforberedelsen for lagmannsretten allerede i anken, og således i tide, og innenfor den påstand som er nedlagt, jf. tvisteloven § 29-18 og § 29-14 tredje ledd jf. § 9-10, § 9-16 og § 11-2.
Det foreligger mest sannsynlig ingen bindende avtale mellom partene som vil hindre kjøperne i å bestride erstatningsutmålingen i saken, selv om dette av ukjent grunn ikke ble bestridt i tingretten. Det foreligger etter dette ingen prosessuell hindring for lagmannsretten i å drøfte og avgjøre erstatningsutmålingen i saken.
Lagmannsretten finner at Ingeborg Marie Nordbø og Miquel Angel Utreras Imilmaqui i utgangspunktet har rett til erstatning på i alt 387.370 kroner for økonomisk tap, jf. avhendingsloven § 5-4. Dette beløpet består av 250.000 kroner i prisdifferanse ved dekningssalget, 50.048 kroner i utgifter ved dekningssalget, 32.852 i merutgifter ved eiendommen – i samsvar med kravsberegningen hhv post 1, 2-8 og 9-12 som ikke bestrides – samt 44.250 kroner i juridisk bistand før søksmålet og 10.220 kroner for reiser til og fra eiendommen før dekningssalget – i samsvar med kravsberegningen hhv post 14 og 18.
Dette beløpet utgjør det økonomiske tapet som selgerne har hatt som følge av avtalebruddet, og som kjøperne med rimelig grunn kunne ha regnet med som en mulig følge av avtalebruddet, jf. avhendingsloven § 7-1 som ikke skiller mellom direkte og indirekte tap, og innebærer ansvar for alt påregnelig økonomisk tap som følge av misligholdet. Øvrige poster i kravsberegningen som i alt utgjør 124.214 kan ikke ses å være påregnelige og adekvate følger av avtalebruddet. Dette gjelder post 13 for tap ved førtidig realisasjon av pensjonssparing med 15.174 kroner, post 15 for forsinkelsesrente av den avtalte kjøpesummen med 101.348 kroner, forsinkelsesrente av tapet ved dekningssalget med 4.623 kroner, og post 17 for realisert tap på aksjesalg med 3.069 kroner.
Lagmannsretten finner at erstatningsansvaret for kjøperne bør lempes med i alt 137.370 kroner, slik at selgerne tilkjennes erstatning på i alt 250.000 kroner, jf. avhendingsloven § 7-2 annet ledd. Denne lempingsbestemmelsen tar sikte på de unntakstilfelle der normal erstatningsutmåling slår spesielt skjevt ut, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 130 og Ot.prp.nr.80 (1986–1987) side 355-356. Adgangen til lempning av misligholdsansvar etter nyere lovgivning behandles nærmere i Hagstrøm: Obligasjonsrett side 568-570.
Misligholdsansvaret antas – i dette konkrete tilfellet – å ville virke urimelig ut fra tapets størrelse i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og forholdene ellers. Dette bygges særlig på at kjøperne etter omstendighetene betalte forholdsvis høy pris for boligeiendommen.
Det vises til at kjøpesummen sommeren 2009 på opprinnelig 1.200.000 kroner som noe senere ble endret til 1.175.000 kroner, var vesentlig høyere enn den kjøpesummen på 770.000 kroner som selgerne selv hadde betalt for eiendommen i 2004, og også klart høyere enn antatt markedspris på 1.050.000 kroner i etterfølgende takst sommeren 2010. Dette bygges videre på at dekningssalget først ble foretatt ett år senere, om sommerenhøsten 2010, med ekstra utgifter i mellomtiden, og grunnen til dette lange tidsforløpet fremstår uvisst etter bevisførselen. Kjøperne er solidarisk ansvarlige for erstatningen overfor selgerne.
Oppfyllelsesfristen for erstatningen er to uker fra forkynnelsen av dommen, jf. tvisteloven § 19-7 og domstolloven § 147. Rente av erstatningen vil påløpe fra 28. juni 2010, som er 30 dager etter stevningen som anses som skriftlig påkrav, og til betaling skjer, med den sats som er fastsatt etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd annet punktum, jf. avhendingsloven § 5-4 første ledd siste punktum og § 7-3. Dette rentekrav anses å fremgå av selgernes kravberegning, selv om beregningen blir noe annerledes enn dette.
IV. Sakskostnader
Saken dels er vunnet og dels tapt. Ingen av partene har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige verken for lagmannsretten eller tingretten, ut fra partens påstander i hver instans sammenholdt med lagmannsrettens materielle resultat. Hver av partene skulle etter hovedregelen bære sine sakskostnader i hver instans, jf. tvisteloven § 20-3 jf. § 20-8 og § 20-9.
Lagmannsretten finner imidlertid at det bør gjøres unntak fra sakskostnadsdelingen – ved at selgerne helt eller delvis tilkjennes sakskostnader i hver instans, jf. tvisteloven § 20-3.
Det er selgerne som i størst utstrekning har fått «medhold av betydning» uten å vinne saken. Selgerne har oppnådd så mye – ved tilkjennelse av erstatning at det ikke ville være rimelig å forlange at de skulle akseptere motpartenes standpunkt i tvisten, se Rt-2010-727 og Rt-2010-508. Hovedtyngden i de reelle tvistepunktene har ligget i spørsmålet om det forelå bindende muntlig avtale om overdragelse av eiendommen og grunnlag for misligholdsbeføyelse.
Selgerne har vunnet frem med dette, og derved i et prejudisielt spørsmål som har stor betydning ved å gi grunnlag for erstatning med et vesentlig beløp for dem, selv om dette utgjør bare halvparten av det beløp som fulgte av deres påstand. Det tilkjennes mindre erstatning enn påstått, dels fordi selgernes økonomiske tap som følge av avtalebruddet er mindre enn anført, og dels fordi kjøpernes erstatningsansvar lempes. Det foreligger videre «tungtveiende grunner» som tilsier at selgerne helt eller delvis bør tilkjennes sakskostnader.
Det vises til at selgerne har fått medhold i et prejudisielt spørsmål om ansvarsgrunnlag av stor betydning for dem, og vunnet frem med erstatning av et vesentlig beløp for dem. Sakskostnadene forstås i vesentlig utstrekning å knytte seg til spørsmålet om det forelå bindende avtale og grunnlag for erstatning, og i mindre utstrekning utmålingen av erstatning. Det vises videre til at selgerne ikke kan ses å ha avslått et rimelig forlikstilbud under sakens behandling på noe tidspunkt.
Selgerne bør etter dette tilkjennes halvparten av sakskostnadene for lagmannsretten. Sakskostnader tilkjennes med i alt 38.014 kroner – hvorav 37.781 inklusiv merverdiavgift i salær til prosessfullmektig og 233 kroner i andre utgifter. Tilkjent beløp utgjør halvparten av det som kreves i kostnadsoppgaven, og finnes å ha vært nødvendige kostnader ved saken, jf. tvisteloven § 20-5. Kjøperne er solidarisk ansvarlige for sakskostnadene, som tilkjennes selgerne i fellesskap, jf. tvisteloven § 20-6 første og annet ledd.
Oppfyllelsesfristen for sakskostnadene er to uker fra forkynnelsen av dommen, jf. tvisteloven § 19-7 og domstolloven § 147. Når kravet på sakskostnader er fastsatt i dommen, omfatter dette tvangsgrunnlaget også rente av kravet etter forsinkelsesrenteloven, uten at dette må fremgå av domsslutningen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-2 tredje ledd.
Det forholder seg i utgangpunktet tilsvarende for tingretten, ut fra lagmannsrettens materielle resultat – men det var likevel vesentlig forskjell i partenes påstander og påstandsgrunnlag. Kjøperne bestred for tingretten at det var grunnlag for erstatning, men de bestred ikke utmåling av erstatning. Det var verken anført at det økonomiske tapet var mindre eller at erstatningsansvaret burde lempes. Det er ikke gjort gjeldende og foreligger heller ikke noe holdepunkt for at tingretten oppfattet kjøperens påstand og påstandgrunnlag uriktig.
Tingretten hadde prosessuelt valget mellom full frifinnelse ved manglende ansvargrunnlag og å ta selgernes påstand om erstatning til følge, og kunne ikke komme til noen mellomløsning ved utmåling av mindre erstatning enn det som ble krevd. Dette følger av tvisteloven § 11-2 første ledd om at avgjørelsen må ligge innenfor rammen av de påstander partene har nedlagt, se Schei: Tvisteloven kommentarutgave bind I side 497-498 og 957-958. Selgerne bør etter dette tilkjennes fulle sakskostnader for tingretten, med i alt 161.746 kroner slik tingretten har fastsatt dette.
Dette finnes å ha vært nødvendige kostnader ved saken, jf. tvisteloven § 20-5. Anken over tingrettens avgjørelse om sakskostnader – domsslutningen punkt 2 – forkastes.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
|
1. |
Terese Irene Lurås og Jarle Dale Lurås dømmes – en for begge og begge for en – til å betale Ingeborg Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui erstatning med i alt 250.000 – tohundrogfemtitusen – kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen. Rente vil påløpe fra 28. juni 2010 og til betaling skjer, med den sats som er fastsatt etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd annet punktum. |
|
2. |
Terese Irene Lurås og Jarle Dale Lurås dømmes – en for begge og begge for en – til å betale Ingeborg Marie Nordbø og Miguel Angel Utreras Imilmaqui sakskostnader for lagmannsretten med i alt 38.014 – trettiåttetusenogfjorten – kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen. |
|
3. |
Anken over tingrettens avgjørelse om sakskostnader – domsslutningen punkt 2 – forkastes |
