Boligtvist er det som oppstår når en boligkjøper i etterkant viser seg å være misfornøyd med kjøpet. Han melder da fra til selger om dette, og kan fremme diverse krav som retting, erstatning, prisavslag eller heving av hele kjøpet.
Her skal vi se på hva slags forhold tvisten kan dreie seg om , og forskjellige metoder vi kan bruke for å løse den.
Forholdet mellom kjøper og selger ved overdragelse
En boligtvist kan avverges så langt selger er oppriktig og opplyser om mulige mangler, og kjøper undersøker boligen grundig for å bekrefte at den er i overensstemmelse med forventningene.
Kjøpekontrakten er det viktigste dokumentet som regulerer rettighetene ved overtakelse.
Tidspunktet kjøpekontrakten undertegnes og leiligheten overføres er normalt siste sjanse til å komme med anførsler.
Det kan likevel være skjulte mangler som først oppdages etter kjøpet.
Hva er skjulte mangler?
Maling som flasser på veggene eller ei knust rute er ingen skjult mangel. Det er heller ikke bagateller som kjøper kan fikse selv eller ordne for en billig penge.
Feil ved konstruksjonen som det ikke er opplyst om, skadedyr i boligen og råte eller mugg kan imidlertid være det.
Tidligere kunne selgeren ta et forbehold ved å selge boligen “som den er” for på den måten å fraskrive seg ansvaret for skjulte mangler. Det hjalp ikke hvis boligen var i betydelig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente ved overdragelsen, men vernet likevel selgeren mot en del innsigelser.
Etter en lovendring ble denne muligheten fjernet, og selger fikk med det et utvidet ansvar for slike skjulte mangler.
Krav mot selger i boligtvister
Som kjøper eller selger av en bolig kan du altså risikere å bli involvert i en tvist i ettertid. Dersom kjøper mener det foreligger en mangel, vil vedkommende forlange en eller annen form for utjevning.
Det kan skje ved at selger retter feilen eller at kjøper får et prisavslag eller erstatning for tap eller utlegg. Noen ganger kan kjøper ønske å annullere hele kjøpet. Da snakker vi om heving.
Dersom selger kan avhjelpe mangelen ved å foreta en retting, må kjøper normalt si seg tilfreds med dette.
De fleste boligtvistene hvor kjøper får medhold for kravet sitt ender imidlertid opp med et prisavslag. Det vil si at kjøper får tilbake en del av kjøpesummen.
Erstatning er aktuelt der kjøper har hatt utlegg eller blitt påført tap på grunn av mangelen.
Heving er ikke fullt så vanlig, men kan være aktuelt der boligen i praksis ikke er beboelig for kjøper, eller der selger ikke samarbeider for å få til en løsning.
Advokathjelp i boligtvist
De fleste advokater kan bistå i boligtvister, men det kan være en fordel med et firma som har spesialisert seg på denne type saker. En erfaren eiendomsadvokat vil typisk trenge færre timer og ha større mulighet for gjennomslag.
Det er mulig å få dekket advokatomkostningene via forskjellige typer rettshjelpforsikringer som eierskifteforsikring, boligkjøperforsikring og en vanlig innboforsikring.
Kilder:
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Vanlige spørmål
Hvilke regler gjelder for boligtvister?
Det viktigste er hva som står i kontrakten og at den blir overholdt. Utover dette finnes det regler i avhendingsloven og bustadoppføringsloven.
Hva slags boligtvister er mest vanlige?
De vanligste og mest omfattende sakene er der det oppdages skjulte mangler ved boligen etter kjøpet.
Kan jeg selge boligen som den er?
Nei. Etter en lovendring er det ikke lenger lov til å selge boligen som den er. Endringen innebærer at selger får større ansvar for skjulte mangler enn tidligere.
Trenger jeg en advokat for å løse en boligtvist?
Nei, ikke nødvendigvis. Det er mulig for selger og kjøper å komme til en ordning på egen hånd. Det kan dog være nyttig å få en vurdering av hvor god sak du har før du går til ytterligere skritt eller du mottar et omfattende krav fra kjøper.
