Bustadoppføringslova § 12 gir som hovedregel entreprenøren plikt til å stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Bestemmelsen inneholder ni ledd og regulerer blant annet når garantien skal stilles, hvor lenge den varer, hvem den kan gjøres gjeldende av og hvilke forbehold garantisten kan ta.
Første ledd
Bustadoppføringslova § 12 første ledd første punktum gir entreprenøren plikt til å stille garanti for oppfyllingen av avtalen. Det er kun pengekrav, ikke krav på naturaloppfyllelse, som kan rettes mot garantisten. Garantien omfatter krav på tilbakebetaling av vederlag, prisavslag, dagmulkt, erstatning på grunn av forsinkelse, mangel eller brudd på sideplikter og rentekrav. Erstatning for tap i næring (§ 6) og for personskade er derimot ikke omfattet av bustadoppføringsloven. Når det gjelder det førstnevnte kan entreprenøren likevel være ansvarlig for slikt tap. I så fall bør kravet regnes som et kontraktsrettslig erstatningskrav som er omfattet av garantien. Når det gjelder det sistnevnte, bør dette ikke regnes som et kontraktsansvar. Kravet faller derfor utenfor garantien.
I andre punktum gjøres det unntak for tilfeller der man på avtaletiden kan regne med at vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnsummen i folketrygden. Grunnsummen i folketrygden er per 1. mai 2019 kr 99 585. Det er det samla vederlaget, inkludert merverdiavgift, på avtaletiden som er avgjørende. Krav som oppstår senere skal ikke medregnes. Dersom deler av vederlaget skal betales etter rekning, følger det av Ot.prp.nr. 21 (1996-1997) s. 52 at et overslag vil måtte bli avgjørende. I inflasjonstider kan man også måtte ta hensyn til avtale om indeksregulering.
Andre ledd
Andre ledd regulerer tidspunktet for garantistillelsen. Entreprenøren skal stille garantien “straks” etter avtaleinngåelsen, jf. første punktum. I praksis er dette når tilbudet er akseptert. Forarbeidene fremhever imidlertid at “straks” åpner for at “entreprenøren innrømmes en rimelig frist for å gjennomføre det praktiske i forbindelse med garantistillelse”, jf. Prop. 108 L (2015-2016) s. 15.
Andre punktum gjør unntak for tilfeller der det i avtalen er tatt forbehold om åpning av byggelån, salg av et bestemt tall boliger eller tillatelse om igangsetting. Entreprenøren kan da stille garantien straks etter at forbeholdene er falt bort. Et forbehold faller bort når det aktuelle vilkåret er oppfylt, eller når entreprenøren ellers frafaller forbeholdet. Opplistingen av forbehold er uttømmende, men de bør kunne kombineres i samme avtale, slik at alle må være falt bort før entreprenøren trenger å gi garanti. Ifølge andre ledd tredje punktum gjelder det samme ved forbehold med tilsvarende virkning fra forbrukerens side.
I siste punktum gis en siste frist for å stille garanti. Entreprenøren skal i alle tilfeller stille garantien før byggearbeidene starter. Ifølge forarbeidene gjelder dette for “den form for byggearbeider som kan lede til et mangelsansvar for entreprenøren”, mens eksempelvis innledende rivearbeid faller utenfor, jf. Prop. 108 L (2015-2016) s. 16. I Norsk Lovkommentar note 60 til § 12 påpekes det imidlertid av Kåre Lilleholt at utsagnet ikke er lett å skjønne. Spørsmålet om mangel oppstår normalt ved ferdigstillelse eller overtakelse, og selve igangsettingen av slikt arbeid vil i praksis ikke endre faren som tap som skal dekkes av garantien.
Tredje ledd
Tredje ledd regulerer garantiens lengde. Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen og dekke minst 10% av vederlaget. For krav som gjøres gjeldende på et senere tidspunkt enn i forbindelse med overtakelsen, kan garantisummen likevel være 5% av vederlaget. Det kan avtales høyere garantier, men ikke lavere, jf. bustadoppføringsloven § 3 og ordet “minst”.
For å være omfattet av grensen på 10% må kravet altså fremsettes i forbindelse med overtakelsen. Med dette menes enten ved selve overtakelsen, snarest etter overtakelsesforretning eller innen rimelig tid etter overtakelse uten overtakelsesforretning, jf. § 30. Dersom kravet fremsettes i forbindelse med et sluttoppgjør, er tidspunktet for sluttoppgjøret avgjørende. Skjer det i forbindelse med eller like etter overtakelsen, bør kravet være omfattet av grensen på 10%. Skjer sluttoppgjøret senere, er kravet ikke omfattet av 10%-grensen med mindre det fremsettes i forbindelse med overtakelsen.
Fjerde ledd
Fjerde ledd regulerer garantiens lengde for avtaler som omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b). I slike tilfeller skal garantien gjelde fram til fem år etter overtakelsen og dekke en sum som minst svarer til 5% av vederlaget. Garantisummen kan likevel være 3% av vederlaget for krav som gjøres gjeldende før overtakelsen. Dette har sammenheng med at forbrukeren i disse tilfellene ikke har betalt noe av vederlaget uten at innbetalingen er sikret med garanti etter § 47, eller forbrukeren har fått overført retten til eiendommen. At § 47 andre og tredje ledd om garanti for forskuddsbetaling gjelder følger uttrykkelig av siste punktum.
Femte ledd
Fjerde ledd gjelder avtaler om rett til bolig som er knyttet til eller skal knyttes til andel i borettslag, jf. § 1 a. Garantisummen i andre og tredje ledd skal i slike tilfeller regnes på grunnlag av den samla summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld i borettslaget. Denne regelen ble innført ved lov 10. desember 2010 nr. 74, men måtte regnes for å være den samme også før dette.
Sjette ledd
Garantisten kan ikke ta forbehold om avgrensning av ansvaret på grunn av manglende oppfylling av vilkår i forholdet mellom garantist og entreprenør, jf. første punktum. Bestemmelsen nevner uttrykkelig manglende premiebetaling, men omfatter også andre typer mislighold fra entreprenørens side, eksempelvis manglende betaling av provisjon eller kontratrygd. Videre er det etter andre punktum tilstrekkelig at kravet er gjort gjeldende til entreprenøren i forbindelse med overtakelse eller innen fem år etter overtakelse (to år for avtaler som er gjort før 1. juli 2011). Det kan i slike tilfeller ikke settes noen frist for melding til garantisten. Garantistens interesser ivaretas derimot gjennom interpellasjonsregelen, som går ut på at garantisten kan spørre forbrukeren om hvilke krav som er gjort gjeldende etter at fristene er ute. Dersom forbrukeren har svart på et slikt spørsmål, gjelder ansvaret bare krav som er nevnt i svaret fra forbrukeren, jf. tredje punktum. Det må likevel være slik at krav som forbrukeren tidligere har meldt til garantisten eller krav garantisten vet er uoppgjorte ikke faller bort. Bortfallsregelen gjelder heller ikke dersom forbrukeren ikke svarer.
Sjuende ledd
Etter sjuende ledd kan garantien også gjøres gjeldende av forbrukeren sine rettsetterfølgere. Dette vil typisk være den som har kjøpt boligen av forbrukeren. Garantisten kan ikke ta forbehold som avgrenser denne retten. Det gjelder både der rettsetterfølgeren er forbruker og næringsdrivende, jf. Prop. 130 L (2009-2010) s. 24-25. Regelen ble innført ved lov 10. desember 2010 nr. 74.
Åttende ledd
En garanti skal gis i form av selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, for eksempel banker og forsikringsselskap, jf. første punktum. Vilkårene for å drive finansieringsvirksomhet følger av finansforetaksloven § 2-1. Ifølge finansforetaksloven § 5-2 gjelder i tillegg kredittinstitusjoner i EØS-området (se da Luganokonvensjonen). Selvskyldnergarantien forfaller når forbrukerens krav mot entreprenøren er misligholdt. Forbrukeren må helst ha satt fram krav mot entreprenøren, jf. Rt. 1993 s. 1053. Garantisten kan på egen risiko påberope alle innsigelser som entreprenøren har mot kravet. Dersom forbrukeren hadde rett, har garantisten misligholdt kravet og må betale forsinkelsesrenter fra en måned etter påkrav mot garantisten. Etter foreldelsesloven §§ 7, 19 og 25 følger det videre at foreldelsesfristen må avbrytes selvstendig overfor garantisten.
Likt med garanti regnes deponering av pengesum i finansforetak som nevnt i første punktum på tilsvarende vilkår. Bakgrunnen for ordningen er faren for høye krav til binding av egenkapital hos entreprenøren som vilkår for garantier.
Niende ledd
Niende ledd gir forbrukeren rett til å holde tilbake alt vederlag til det er dokumentert at det foreligger garanti i samsvar med § 12. Dokumentasjonen må være i form av en skriftlig erklæring fra finansinstistusjonen, eventuelt gjennom elektronisk kommunikasjon hvis dette er godtatt av forbrukeren etter § 6. Tilbakeholdelse gir ikke entreprenøren rett til renter eller til å stanse arbeidet etter § 56.
Bestemmelsen gjelder det å holde tilbake vederlag. Vederlag som allerede er betalt kan imidlertid neppe kreves tilbakebetalt på grunn av manglende garanti eller dokumentasjon. Etter bustadoppføringslova § 17 tredje ledd kan forsinket garantistillelse likevel gi grunnlag for andre virkninger enn tilbakehold. Hvorvidt retten til å holde vederlaget tilbake også der en stilt garanti ikke oppfyller lovens krav er ikke helt klart.
§ 12. Garanti for oppfylling av avtalen
Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje dersom ein på avtaletid kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda.
Entreprenøren skal stille garantien straks etter avtaleinngåinga. Er det i avtalen teke atterhald om opning av byggelån, sal av eit bestemt tal bustader eller løyve om igangsetting, er det likevel tilstrekkelig at entreprenøren stiller garantien straks etter at atterhalda fell bort. Det same gjeld ved atterhald med tilsvarande verknad frå forbrukaren si side. Entreprenøren skal i alle høve stille garantien før byggearbeida tek til.
Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til ti prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere fem prosent av vederlaget.
For avtalar som omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til fem år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget. Dessuten gjeld § 47 andre og tredje ledd om garanti for forskotsbetaling.
Ved avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, jf. § 1 a, skal garantisummen i andre og tredje ledd reknast på grunnlag av den samla summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld i burettslaget.
Garantisten kan ikkje ta atterhald om avgrensing av ansvaret på grunn av manglande premiebetaling eller anna mishald frå entreprenørens side. Det kan ikkje setjast frist for melding til garantisten om krav som er gjorde gjeldande i tide overfor entreprenøren. Har forbrukaren svar på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innen fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren.
Garantien kan også gjerast gjeldande av forbrukaren sine rettsetterfølgjarar. Garantisten kan ikkje ta atterhald som avgrensar denne retten.
Garanti skal gjerast i form av skjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå eit finansforetak som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansforetak som nemnt i første punktum på tilsvarande vilkår.
Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.
Våre eiendomsadvokater
Dersom du har spørsmål knyttet til feil og mangler ved nyoppført bolig kan du kontakte våre eiendomsadvokater for en uforpliktende forhåndsvurdering. Som regel vil din forsikring dekke mesteparten av advokatutgiftene i en eventuell tvist mot entrepenør/selger.
Vanlige spørsmål
Hva plikter entreprenøren å stille garanti for?
Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Dette omfatter krav på tilbakebetaling av vederlag, prisavslag, dagmulkt, erstatning på grunn av forsinkelse, mangel eller brudd på sideplikter og rentekrav.
Når må entreprenøren stille garanti?
Garantien må stilles straks etter avtaleinngåelsen, normalt etter at tilbudet er akseptert. Hvis det er tatt forbehold om åpning av byggelån, salg av et bestemt tall boliger eller tillatelse om igangsetting i avtalen, skal entreprenøren stille garanti straks forbeholdene bortfaller. Garantien skal senest stilles før byggearbeidene starter.
Hvor lenge varer entreprenørens garanti, og hvor mye må den dekke?
Entreprenørens garanti skal gjelde frem til fem år etter overtagelsen. Den må dekke minst 10 % av det samlede vederlaget. Det kan avtales høyere garantier mellom partene, men ikke lavere.
Hvilke rettigheter har forbruker hvis entreprenøren ikke stiller garanti?
Forbrukeren har rett til å holde tilbake hele vederlaget frem til det er dokumentert at det foreligger slik garanti som kreves etter bustadoppføringslova § 12. Garantien kan dokumenteres ved skriftlig erklæring fra finansinstitusjonen, eller gjennom elektronisk kommunikasjon dersom forbrukeren har godtatt dette.
Kan andre enn forbrukeren gjøre garantien gjeldende overfor entreprenøren?
Garantien kan også gjøres gjeldende av forbrukeren sine rettsetterfølgere. Dette vil typisk være de som har kjøpt boligen av forbrukeren. Garantisten kan ikke ta forbehold som avgrenser denne retten.
