Bustadoppføringslova § 21 med lovkommentar
Bustadoppføringslova § 21 regulerer virkningene av heving som følge av forsinkelse fra entreprenørs side. Dette er en av rettighetene som etableres for forbrukeren i bustadoppføringslova § 17.
Her fastsettes reglene om hvordan oppgjøret tas, og hvem som har rett til de nødvendige materialene og utstyret for fullføringen av arbeidet. Heving skjer i utgangspunktet i tråd med paragrafens frøste og andre ledd. Men dersom avtalen gjelder både selve eiendommen og avtale om bygging, åpnes det allikevel for en valgfrihet hos forbruker. Kontrakten kan da i sin helhet heves, og medføre en mer alminnelig «tilbakeføring» av ytelser i tråd med paragrafens tredje ledd. Her vil begge parter ha krav på de ytelser som har blitt gitt. Det åpnes også her for at forbruker, i noen tilfeller, kan bli stående ansvarlig for verditap han er ansvarlig for.
Lovparagraf
Vert avtalen heva, har entreprenøren krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere, etter føresegnene i § 41 andre ledd.
Etter heving skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. Forbrukaren har rett til å gjere seg nytte av utstyr og materialar som finst på byggjeplassen, og som trengst til fullføringa av arbeidet. For den bruken skal det betalast eit rimeleg vederlag.
Ved avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), kan forbrukaren krevje at hevingsoppgjeret, i staden for etter første og andre ledd, skal skje ved at kvar parts plikt til å oppfylle fell bort. Er avtalen heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få att det som er ytt. Entreprenøren kan krevje vederlag for verdireduksjon som forbrukaren svarer for. Ein part kan likevel halde attende det som er motteke, til den andre parten gjev frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente, og det ikkje blir gjeve fullgod trygd for kravet.
Fører hevinga til at ein bustad som er teken over, skal tilbakeførast til entreprenøren, skal forbrukaren føre slikt forsvarleg tilsyn med bustaden som er rimeleg etter tilhøva. Forbrukaren kan krevje dekt nødvendige kostnader med tilsynet
Heving i tråd med først og andre ledd
Hva skjer med vederlaget?
Av bustadoppføringslova § 21 fremgår det at entreprenøren, i hevingstilfeller skal ha vederlag for det arbeidet som utført i overenstemmelse med avtalen. Når det gjelder denne utmålingen fastsettes det at den skal gjøres på grunnlag av det vederlaget som opprinnelig var avtalt. Dersom dette ikke lar seg gjøre, er det reglene i § 41 som gjelder.
Entrepenør plikter å sikre byggeplassen
I lovens andre ledd etableres en plikt for entreprenøren om at han – i rimelig omfang – skal sikre materialer og utstyr som finnes på arbeidsplassen. Plikten som her stiftes har som formål å hindre urimelige situasjoner for forbruker. I praksis kan dette ofte innebære sikring av materialer som ligger ute, eller låsing av byggeområdet. Dette ansvaret anses ikke for å være så veldig omfattende, og plikten omfatter ikke en permanent sikring av arbeidsområdet. Dette ansvaret vil falle på forbrukeren.
Forbruker har rett på materialet og utstyr
Det lovfestes her en rettighet for forbruker når det gjelder tilgangen til det utstyret og det materialet som finnes på arbeidsplassen, og som er nødvendig til å fullføre arbeidet. Vilkårene for at forbruker skal kunne benytte dette er altså
- materialet og utstyret må finnes på byggeplassen.
- materialet og utstyret må være nødvendig for å fullføre arbeidet.
Dersom forbruker benytter seg av denne retten, sier loven videre at det for denne bruken skal betales et rimelig vederlag. Dette blir en konkret vurdering for hver enkelt tilfelle.
Heving i tråd med tredje ledd
I de tilfeller avtalen også gjelder kjøp av selve eiendommen kan forbruker her kreve at hevingsoppgjøret skal skje ved at partenes oppfyllingsplikt bortfaller, og at ytelsene tilbakeføres. Hver part får dermed rett til de ytelser som er gitt.
Forbruker kan bli stående ansvarlig
Dersom det er snakk om noe verditap, og det er klart at det er forbruker som er ansvarlig for det. Kan entreprenøren kreve vederlag for tapet. Her er det ikke snakk om tap som følger av normal og forsvarlig bruk, eller tap som skjer mer eller mindre tilfeldig uten at forbruker har noe med det. Det kreves altså en viss årsakssammenheng mellom det forbruker gjør, og fallet i verdi.
Vedlikeholdsplikt for overtatt bolig
Avslutningsvis fastsettes det at dersom hevingen medfører at det bosted som er overtatt, skal tilbakeføres til entreprenøren, så plikter forbrukeren å vedlikeholde boligen til en rimelig og forsvarlig grad. Dette blir også en konkret vurdering, og avhenger i stor grad av tilstanden til boligen og omstendighetene rundt. Nødvendige vedlikeholdskostnader kan senere kreves dekt.
