Bustadoppføringslova § 28 regulerer tidspunktet for mangelsvurderinga. Hovedregelen følger av første ledd; Mangelsvurderingen skal avgjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet. Entreprenøren kan imidlertid også måtte svare for feil som oppstår senere, dersom et av de alternative vilkårene i andre ledd er oppfylt.
Første ledd
Mangelsvurderingen skal avgjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet. Med mindre det gjelder forventet mislighold som gir grunnlag for heving, jf. § 34, kommer altså mangelsreglene først inn ved overtakelsen. Mangler som viser seg alt i byggetiden kan entreprenøren likevel ha plikt til å rette. Regelen gjelder også for mangler som viser seg først senere, idet de regnes for å vært der latente ved overtakelsen. Mangler som oppstår ved tilfeldige uhell etter risikoovergangen eller ved uforsvarlig bruk eller manglende vedlikehold, er derimot ikke mangler. Hvor lenge deler eller innretninger skal holde uten vedlikehold, må vurderes konkret, sml. Rt. 1998 s. 774 og Rt. 2007 s. 1274.
Andre ledd
Entreprenøren kan dessuten være ansvarlig for feil som oppstår senere enn overtakelsestidspunktet. Dette gjelder for det første dersom årsaken til feilen er et avtalebrudd fra entreprenøren, for eksempel mangelfull informasjon om bruk og vedlikehold eller mangelfull utføring av tilleggsarbeid etter overtakelsen. Dersom entreprenøren har retta på andre feil kan mangler også oppstå som følge av rettearbeidet, jf. Ot.prp.nr. 21 (1996-1997) side 64. For det andre gjelder det dersom entreprenøren ved garanti eller på annen måte har tatt på seg ansvaret for egenskaper eller annet ved ytelsen fram til et senere tidspunkt, såkalte funksjonsgarantier. Garantien kan brukes til å fastslå hvor lenge et produkt skal virke og kan ha vekt som bevisbyrderegler. Entreprenøren er imidlertid som et utgangspunkt ikke ansvarlig for tilfeldige hendelser eller uforsvarlig bruk eller vedlikehold. Hva garantien nærmere går ut på må fastsettes ved tolking. Tilsvarende regel som i forbrukerkjøpsloven § 18 a om at “feil” i forbindelse med en garanti skal regnes som en mangel, om ikke annet fremgår av garantien, er ikke innført i bustadoppføringsloven.
§ 28. Tidspunktet for mangelsvurderinga
Om ytinga frå entreprenøren har mangel eller ikkje, skal avgjerast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet sjølv om mangelen viser seg først seinare.
Entreprenøren svarer òg for feil som oppstår seinare, dersom årsaks til feilen er eit avtalebrot frå entreprenøren. Det same gjeld dersom entreprenøren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eiegenskapar eller anna ved ytinga fram til eit seinare tidspunkt.
