Bustadoppføringslova § 30 gir regler om reklamasjon. Hovedregelen om reklamasjon, herunder både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen, er regulert i første ledd. Av de øvrige leddene følger reklamasjonsregler som gjelder i bestemte situasjoner.
Første ledd
Den relative reklamasjonsfristen
Den relative reklamasjonsfristen følger av første ledd første punktum. Forbrukeren må gi entreprenøren melding om at mangelen blir gjort gjeldende innen rimelig tid etter at han oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen. Som hovedregel bør ikke fristen “innen rimelig tid” være kortere enn to måneder, jf. Rt. 2010 s. 103 avsnitt 64 som gjaldt avhendingsloven. Ifølge forarbeidene kan det i noen grad, særlig der det skal holdes befaring på et senere tidspunkt, aksepteres at forbrukeren “samler opp” mindre reklamasjoner, jf. NOU 1992:9 side 76. Det må både når det gjelder hva som skal anses å oppfylle vilkåret om “rimelig tid” og “burde ha oppdaga” tas hensyn til at forbrukeren ikke kan ventes å ha innsyn i bygningstekniske spørsmål eller kontraktsrutiner.
Det er tilstrekkelig at reklamasjonen er forsvarlig avsendt i tide. Reklamasjonen kan videre være nøytral, det vil si at den ikke må angi hva slags krav som blir gjort gjeldende. Av NOU 1992:9 side 77 følger det likevel at en reklamasjon som regel må oppfattes som et krav om retting.
Den absolutte reklamasjonsfrist
Den absolutte reklamasjonsfrist følger av første ledd andre punktum. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Dersom forbrukeren tidligere har fått en mangel rettet og det viser seg at denne var mislykket, mister ikke forbrukeren sine rettigheter som følge av denne regelen, jf. NOU 1992:9 side 77. I et slikt tilfelle må forbrukeren likevel reagere innen rimelig tid etter at det viser seg at rettingen er mislykket, se også Rt. 2013 s. 865.
Ansvar utover fem år
Dersom entreprenøren skal måtte svare for mangler i lengre tid må det være fordi han selv har tatt det på seg. Det kan eksempelvis være i forbindelse med funksjonsgarantier, men også en generell utvidelse av reklamasjonsfristen. Se særregel om foreldelse av garantiansvar i foreldelsesloven § 3 nr. 4.
Andre ledd
Andre ledd gjelder for mangler som var eller burde ha vært oppdaget ved overtakelsen. Vil forbrukeren gjøre gjeldende en slik mangel, må dette gjøres så snart råd er dersom overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning. “Så snart råd er” er strengere enn “innen rimelig tid” og innebærer at forbrukeren vanligvis må reklamere innen få dager. Fristen gjelder kun der det er holdt overtakelsesforretning, jf. § 15. For mangler det likevel ikke kan forventes at forbrukeren oppdager ved overtakelsesforretningen, og for mangler som først viser seg senere, gjelder fristene i første ledd.
Denne regelen skiller seg fra hovedregelen i entrepriseretten, som går ut på at byggherren skal si ifra ved overtakelsesforretningen om alle mangler som han oppdager da og at han ikke kan reklamere senere på mangler som han burde ha oppdaget ved overtakelsesforretningen. En slik regel ville imidlertid i forbrukerforhold vært for streng.
Tredje ledd
Tredje ledd gjelder der det blir holdt senere befaring etter § 16. Forbrukeren må da gjøre gjeldende mangler som var eller burde vært oppdaget så snart råd er. For hva som menes med “så snart råd er”, se andre ledd.
Fjerde ledd
Fjerde ledd regulerer de tilfellene der entreprenøren eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med heder og god tro ellers. I slike tilfeller kan entreprenøren ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent etter bustadoppføringslova § 30. Forbrukeren kan likevel miste kravet sitt som følge av foreldelsesreglene, se femte ledd, eller ut fra allmenne passivitetssynspunkt, jf. NOU 1992:9 side 78.
Femte ledd
Femte ledd angir at retten til å gjøre en mangel gjeldende også kan mistes etter reglene i foreldelsesloven. Bestemmelsen er en påminnelse om at et krav avskjæres etter foreldelsesreglene selv om reklamasjonsfristen ikke er ute, eller det er reklamert i tide, jf. Ot.prp.nr. 23 (2006-2007) side 44-45. Dersom mangelen først viser seg etter en stund, vil reglene i foreldelsesloven § 10 om tilleggsfrist normalt hindre at kravet er foreldet før reklamasjonsfristen er ute, se for eksempel Rt. 2013 s. 865 om forbrukerkjøp. Reklamasjon er ikke nok til å avbryte foreldelsen.
Det er ikke uvanlig at entreprenøren gir garantier ut over de pliktene de har etter loven. I slike tilfeller kan foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 3 nr. 4 være utvidet. Dette gjelder også der forbrukeren bygger sitt krav på generelle regler, så lenge det kunne ha vært gjort gjeldende under garantien, jf. Rt. 2007 s. 392.
§ 30. Reklamasjon
Forbrukaren mistar retten til å gjere ein mangel gjeldande dersom det ikkje er gjeve melding til entreprenøren om at mangelen blir gjord gjeldande innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen. Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga. Entreprenøren kan likevel ha teke på seg å svare for manglar i lengre tid.
Vil forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga ved overtakinga, må dette gjerast så snart råd er dersom overtakinga skjer ved overtakingsforretning.
Når det blir halde seinare synfaring etter bustadoppføringslova § 16, må forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga, så snart råd er.
Entreprenøren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen, om mangelen kjem av at entreprenøren eller nokon entreprenøren svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.
Retten til å gjere ein mangel gjeldande kan òg bli mista etter reglane om forelding i foreldingslova.
Eiendomsadvokater
Dersom du har spørsmål knyttet til reklamasjon på nyoppført bolig så kan du kontakte våre eiendomsadvokater for en uforpliktende prat. Forsikringen vil dekke mesteparten av advokatsalæret ved en eventuell tvist mot entrepenøren.
Vanlige spørsmål
Hvor lang er den relative reklamasjonsfristen?
Den relative reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova er «innen rimelig tid» etter at forbrukeren oppdager eller burde ha oppdaget mangelen. Rettspraksis tilsier at fristen likevel ikke bør være kortere enn to måneder.
Hvor lang er den absolutte reklamasjonsfristen?
Den absolutte reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova er på fem år etter overtagelsen. At fristen er absolutt innebærer at det ikke kan fremsettes krav på grunnlag av mangler når det har gått fem år etter overtagelsen.
Kan entreprenøren påta seg ansvar i lengre tid enn fem år?
Entreprenøren kan påta seg ansvar for mangler ved eiendommen i lengre tid enn fem år, for eksempel ved funksjonsgaranti eller liknende.
Hva gjør jeg hvis jeg oppdager mangler ved overtakelsesforretning/befaring?
For mangler som blir oppdaget i forbindelse med overtakelsesforretning eller senere befaring, gjelder en kortere reklamasjonsfrist. For slike mangler kreves det normalt reklamasjon innen få dager.
Kan kravet foreldes før reklamasjonsfristen er utløpt?
Et rettmessig krav kan avskjæres etter foreldelsesreglene selv om reklamasjonsfristen ikke er ute, eller det er reklamert i tide. Hvis entreprenøren har gitt en utvidet garanti, vil foreldelsesfristen være utvidet.
