Bustadoppføringslova § 34 regulerer vilkårene for at forbrukeren kan heve avtalen. Vilkåret for heving på grunn av mangel tilsvarer vilkåret for heving på grunn av forsinkelse. Tilsvarende bestemmelser finnes i avhendingsloven § 4-13, kjøpsloven § 39 og husleieloven § 2-12.
Generelle vilkår for heving
Første ledd inneholder de generelle vilkårene for heving. Grunnvilkåret for heving er at det må foreligge et vesentlig avtalebrudd. Det kan også være et antesipert, det vil si forventet, vesentlig avtalebrudd.
Hva som skal regnes som et vesentlig avtalebrudd må avgjøres konkret ut fra en helhetsvurdering. Det er naturlig å ta utgangspunkt i spørsmålet om forbrukeren har rimelig grunn til å si seg fra et videre kontraktssamarbeid med entreprenøren på grunn av avtalebruddet.
I Rt. 1998 s. 1510 ble det uttalt at “[v]ed helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger.”
Virkningene av heving
Andre ledd viser til § 21 om virkningene av heving i forsinkelsestilfellene. Disse vil gjelde tilsvarende ved heving på grunn av mangel.
Heving av avtale om rett til grunnen
Tredje ledd gir forbrukeren på visse vilkår rett til å heve en avtale om rett til grunnen som er inngått med noen andre enn entreprenøren, dersom avtalen med entreprenøren blir hevet. Hvis avtalen om grunnen blir hevet, kan forbrukeren på de samme vilkårene også heve avtalen med entreprenøren.
Relevant rettspraksis
HR-2016-219-A
Dommen inntatt i HR-2016-219-A gjaldt oppgjør etter heving av kontrakt om oppføring av tilbygg til et bolighus, jf. §§ 34 og 21. Kontraktssummen var 450 000 kr. Bygget hadde flere feil og mangler, og kontrakten ble hevet da bygget var 90 prosent ferdig. Byggherren hadde betalt 300 000 kr da 70 prosent av arbeidet var utført. Partene var enige om at det måtte foretas et hevingsoppgjør.
I avsnitt 37 uttalte førstvoterende følgende om virkningen av heving:
“Hevingen får kun virkning for den delen av kontraktsoppfyllelsen som gjenstår på hevingstidspunktet, det vil med andre ord si kun med virkning framover i tid. Siden denne delen av kontrakten er hevet, tilfaller en eventuell fordel som følge av at det resterende arbeidet blir utført rimeligere enn det kontrakten skulle tilsi, byggherren. For det arbeidet som er utført på hevingstidspunktet, skal det skje et separat oppgjør.”
Spørsmålet var følgelig hvordan oppgjøret skulle gjennomføres når det heftet mangler ved ytelsen. Byggherren hevdet at § 21 første ledd første punktum måtte forstås slik at kravet på vederlag er begrenset til oppgjør for det som er kontraktsmessig utført. Førstvoterende var enig i at ordlyden i loven isolert sett kunne tale for dette, men uttalte videre:
“Etter min mening må imidlertid bestemmelsen leses i lys av at hevingen kun gjelder framover i tid. Kontrakten gjelder fortsatt for det som er levert, med de feil og mangler som måtte forefinnes. Ved at det skal skje et oppgjør, er det behov for å avklare hva som er levert i forhold til totalytelsen, og som det dermed skal ytes vederlag for. Hvilke arbeider som er relevante for vederlagsopptjeningen, må avgjøres ut fra det som er avtalt mellom partene, eller med andre ord være «i samsvar med avtalen». Med denne fortolkningen får henvisningen til avtalen også mening i forsinkelsestilfellene, som bestemmelsen direkte gjelder, idet behovet for en avklaring av hva som er levert, er tilsvarende til stede her.
Denne forståelsen av § 21 innebærer at entreprenøren får vederlag for det som er levert, med fradrag for mangler ved det leverte. Fradraget beregnes ved at lovens bestemmelse om prisavslag anvendes, jf. § 33. Det er denne oppgjørsmodellen lovgiver har fastsatt ved mangelfulle ytelser. Beregning av vederlaget blir på denne måten det samme uavhengig av om byggherren har hevet framtidige ytelser eller ikke.”
LB-2009-062468
I LB-2009-062468 hadde en kvinne kjøpt en leilighet under oppføring. Før overtagelsen hadde hun oppdaget at noen av vinduene i leiligheten ikke kunne åpnes fordi disse var plassert i en brannsonevegg. Lagmannsretten var enig i at det forelå mangler, og at kvinnen hadde reklamert innen rimelig tid. Retten fant imidlertid, etter en samlet vurdering, at manglene objektivt sett ikke kunne karakteriseres som vesentlige. Det forelå følgelig ikke noe vesentlig avtalebrudd, og kvinnen fikk ikke heve kjøpet. Det ble tilkjent prisavslag på 100 000 kr.
§ 34. Heving
Forbrukaren kan heve avtalen dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. Forbrukaren kan òg heve avtalen før overtakingstidspunktet dersom det er klårt at ytinga kjem til å få ein slik mangel som nemnd i første punktum.
Om verknadene av heving gjeld § 21 tilsvarande.
Vert avtalen med entreprenøren heva på grunn av mangel ved entreprenørens yting, kan forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom
a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og
b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden.
I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir heva på grunn av mangel. Blir begge avtalane heva, skal hevingsoppgjeret skje etter § 21 tredje ledd.
