Bustadoppføringslova § 35 gjelder forbrukerens rett til å kreve erstatning ved mangler. Bestemmelsen regulerer vilkårene for erstatningskravet. Tilsvarende bestemmelser finnes i avhendingsloven § 4-14, håndverkertjenesteloven § 28, kjøpsloven § 40 og husleieloven § 2-13. Erstatning vil være aktuelt for krav som ikke dekkes etter § 33 om prisavslag.
Entreprenørens kontrollansvar
Første ledd inneholder hovedregelen om at entreprenøren er ansvarlig for økonomisk tap som følge av mangel dersom ikke mangelen oppstod på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll. Dette omtales også gjerne som kontrollansvar.
Utgangspunktet etter første punktum er at entreprenøren er ansvarlig for mangel som medfører økonomisk tap, uansett om han er å bebreide for mangelen. Det er altså tale om et objektivt ansvar. Ansvaret omfatter direkte og indirekte tap, med unntak for personskade, tap i næring (se § 6) og tap som nevnt i § 35 tredje ledd. Andre punktum inneholder unntak fra dette utgangspunktet. For at entreprenøren skal bli fritatt fra ansvar, må fire vilkår være oppfylt. Entreprenøren må godtgjøre at disse er oppfylt. Det er han som har bevisbyrden dersom det foreligger tvil.
1. Hindring…
Det må foreligge en hindring for levering uten mangel, det vil si en ytre årsak til mangelen. Hvis mangelen skyldes dårlig utført håndverk fra entreprenøren eller hans folk, vil det ikke være en hindring.
2. …utenfor entreprenørens kontroll
Hindringen må være utenfor entreprenørens kontroll. Entreprenørnen kan være ansvarlig uten å kunne bebreides, men det må være for forhold som ligger innenfor hans kontrollsfære. Dette omfatter alt som han kan kontrollere eller påvirke gjennom planlegging, styring og kontroll med byggingen og andre plikter han har etter avtalen. Hvis mangelen skyldes entreprenørens planlegging eller prosjektering, vil vilkåret ikke være oppfylt. Forholdet til underentreprenører er særskilt regulert i tredje ledd.
Hvis avtalen innebærer at entreprenøren skal velge materialer m.m., vil dette valget ligge innenfor hans kontrollsfære. Dersom mangelen skyldes feil i materialene, vil det være avgjørende om entreprenøren har valgt disse på en forsvarlig måte. Hvis han burde ha undersøkt materialene bedre før han bestilte dem, og mangelen hadde vært unngått ved en slik undersøkelse, vil det være innenfor hans kontroll. På en annen side, hvis entreprenøren har gjort et fullt forsvarlig valg av materialer, vil feil i materialene i utgangspunktet være utenfor hans kontroll. Dette er en mildere vurdering enn den som fremgår av motivene til kjøpsloven, og som nå er stadfestet i Rt. 2004 s. 675, se avsnitt 53-55.
Ved vurderingen må man blant annet ta hensyn til hvor detaljerte spesifikasjoner som følger av avtalen. Hvis entreprenøren har fått velge fritt mellom ulike materialer, vil det ikke være noen grunn til å stille særlig strenge krav til ham. Hvis forbrukeren selv står for materialene, vil dette i utgangspunktet ligge utenfor entreprenørens kontroll. Han vil imidlertid ha veilednings- og frarådingsplikt etter §§ 7 og 8.
3. …som han ikke kunne regne med
Entreprenøren må ikke ha kunnet regne med hindringen på avtaletidspunktet. Hvis han kunne eller burde forutsett hindringen da han inngikk avtalen, vil vilkåret ikke være oppfylt.
Et eksempel er dersom entreprenøren har tatt på seg å gjennomføre en spesiell teknisk løsning som han vet at vil by på problemer, for eksempel fordi det ikke er mulig å finne gode nok materialer.
4. …som han ikke kunne overvinne eller unngå følgene av
Entreprenøren må ikke ha hatt mulighet til å overvinne eller unngå følgene av hindringen. Dersom det oppstår en utenforliggende og uforutsett hindring, må han godtgjøre at han ikke er i stand til å levere i henhold til avtalen.
Vanligvis vil entreprenøren kunne unngå følgene av feil som han er eller burde være kjent med før overtagelsen. Hvis gulvet slår sprekker, må han rette opp i dette før overtagelsen. Dette gjelder selv om sprekkene skyldes materialfeil som han i utgangspunktet ikke kunne forebygge. Hvis han derimot unnlater å rette opp i feilen, vil han bli erstatningsansvarlig.
Hvis entreprenøren oppdager en slik feil kort tid før overtagelsen, kan det tenkes at overtagelsen må utsettes slik at entreprenøren får tid og mulighet til å rette. Ut fra forholdene kan det tenkes at han får krav på tilleggsfrist etter § 11 første ledd bokstav c eller andre ledd. Dette vil være tilfelle hvis en materialfeil e.l. utgjør en hindring som er utenfor entreprenørens kontroll. I så fall vil det ikke være noen forsinkelse i lovens forstand, og forbrukeren vil ikke kunne kreve erstatning eller gjøre andre krav gjeldende.
Hvis entreprenøren ikke retter feilen før overtagelsen, vil dette være en hindring som han kunne ha overvunnet eller unngått følgene av. Det vil følgelig gi grunnlag for et erstatningskrav. Entreprenøren vil i praksis kunne avgrense forbrukerens tap ved å sørge for rask retting.
Forholdet til underentreprenører
Andre ledd regulerer forholdet til underentreprenører. Det følger av første ledd at entreprenøren svarer for sine folk som utfører arbeid etter avtalen. Andre ledd presiserer og utvider entreprenørens ansvar.
Med underentreprenør menes alle som entreprenøren engasjerer for å utføre arbeid som er omfattet av entreprenøren sin avtale med forbrukeren. Det kan være elektrikere, gartnere eller noen som skal rydde opp etter byggearbeidet.
Entreprenøren vil bare være fri for ansvar hvis også underentreprenøren er fri for ansvar etter vilkårene i første ledd. Dette kalles gjerne for dobbelt hindringsvilkår, eller “dobbel force majeure”. Det innebærer at vilkårene for ansvarsfritak etter første ledd må være oppfylte for både entreprenøren og underentreprenøren ved mangelstilfeller. Dette er annerledes ved forsinkelse, se § 11 andre ledd. Hensynet bak bestemmelsen er at entreprenøren ikke bør være mindre ansvarlig overfor forbrukeren ved å sette bort deler av hans arbeid til noen andre.
Entreprenøren kan være ansvarlig selv om underentreprenøren er fritatt for ansvar. Entreprenøren har for eksempel bedt underentreprenøren om å bruke særskilte materialer eller byggemetoder, som senere viser seg å føre til en mangel.
Underleverandører
En materialleverandør skal ikke regnes som en underentreprenør. Dersom det foreligger materialfeil, må entreprenørens ansvar vurderes etter hovedregelen i første ledd. Hvis det imidlertid er en underentreprenør som har skaffet materialene, må man vurdere ansvaret også etter andre ledd.
Avgrensning av entreprenørens kontrollansvar
Tredje ledd avgrenser entreprenørens kontrollansvar for mangler i forbindelse med skade på ting.
Bestemmelsen gjelder skade på ting som følge av mangel. Skader på ting som ikke følger av mangel, og som heller ikke følger av brudd på sideplikter, vil omfattes av de vanlige erstatningsreglene, jf. § 6. Entreprenøren kan likevel ikke fraskrive seg ansvar gjennom avtalen, se § 6 andre ledd.
For skade på ting som ikke står i nær og direkte sammenheng med entreprenørens ytelse, vil erstatningsansvaret for mangel bortfalle dersom entreprenøren godtgjør at tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse fra hans side. Det dreier seg følgelig om et skyldansvar med omvendt bevisbyrde.
“nær og direkte sammenheng”
Hva som står “i nær og direkte sammenheng” med ytelsen, vil variere med omfanget av avtalen. Hvis avtalen omfatter rett til grunn, se § 1 første ledd bokstav b, vil kontrollansvaret omfatte skade på alle deler av boligen, samt skade på grunnen som skyldes en mangel. Det kan for eksempel være skade på naboeiendom som forbrukeren blir ansvarlig for etter bestemmelsene i naboloven, herunder bestemmelsene om ansvar for forurensningsskade.
Hvis avtalen omfatter en stor del av planleggingen og oppføringen av en bolig på forbrukerens eiendom, vil utgangspunktet være at alle skader på boligen som skyldes mangel blir omfattet av entreprenørens kontrollansvar. Hele boligen vil da stå “i nær og direkte sammenheng” med entreprenørens ytelse, slik at han vil ha et kontrollansvar selv om skaden også omfatter installasjoner som utføres av sideentreprenører.
§ 35. Skadebot ved mangel
Økonomisk tap som kjem av ein mangel, og som ikkje er dekt ved prisavslag etter bustadoppføringslova § 33, kan forbrukaren krevje bøtt utan at det ligg føre skyld på entreprenørens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt entreprenøren godtgjer at mangelen oppstod på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa.
Ligg årsaka til mangelen hos ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller delar av det, er entreprenøren ansvarsfri berre dersom underentreprenøren òg ville vere ansvarsfri etter føresegnene i første ledd.
Forbrukaren kan jamvel krevje skadebot for skade på ting som ikkje står i nokon nær og direkte samanheng med entreprenørens yting. Men dette skadebotansvaret fell bort dersom entreprenøren godtgjer at tapet ikkje kjem av feil eller forsøming på entreprenørens side.
