Bustadoppføringslova § 42 regulerer hvorvidt entreprenøren kan kreve justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid. Endringer og tilleggsarbeid kan komme etter krav fra forbrukeren, jf. § 9, eller bygge på en særskilt avtale mellom partene.
Vederlaget kan justeres ved avtale
Første ledd er en presisering av at partene kan regulere vederlaget i særskilt skriftlig avtale om endringer eller tilleggsarbeid. Videre kan partene også kreve justering av vederlaget “i den mon rett til slik justering følgjer av den opprinnelege avtalen”. Dette innebærer blant annet at det er adgang til å regulere vederlaget for endringer og tilleggsarbeid på forhånd. Det kan for eksempel tenkes en avtale hvor forbrukeren, dersom han ønsker tilleggsarbeid, skal betale en fastsatt timepris i tillegg til materialkostnadene.
Bestemmelsen innebærer også at enhetspriser som er brukt i den opprinnelige avtalen, slik som pris per stk., meter eller kvadratmeter, som utgangspunkt også skal gjelde for endringer og tilleggsarbeid. Når partene først har brukt slike priser i avtalen, vil det normalt være praktisk at disse også legges til grunn for justeringer i forbindelse med endringer eller tilleggsarbeid. Entreprenøren kan imidlertid likevel velge å kreve justering ut fra regningsprinsippet etter bestemmelsene i andre og tredje ledd.
Justering av vederlaget utover avtalen
Andre ledd regulerer i hvilke tilfeller partene kan kreve justering av avtalt vederlag utover det som følger av opprinnelig eller særskilt skriftlig avtale.
Dersom man kan kreve justering etter andre ledd, må justeringen skje etter bestemmelsen i tredje ledd. Partene vil ikke kunne kreve justering av avtalt vederlag hvis vilkårene i andre ledd ikke er oppfylt, eller hvis retten til tilleggsvederlag ikke følger av første ledd. Bestemmelsen gjelder kun for avtalt vederlag. Hvis vederlaget ikke er regulert i avtalen, vil regningsprinsippet etter § 41 andre ledd gjelde også for endringer og tilleggsarbeid.
Bokstav a
Etter bokstav a kan partene kreve justering hvis krav om tillegg eller fradrag settes frem i forbindelse med kravet om endring eller tilleggsarbeid. Entreprenøren må gjøre forbrukeren oppmerksom på at han krever justering av vederlaget når han mottar krav fra forbrukeren, jf. § 9. Uttrykket “i samband med” må forstås slik at entreprenørens krav på tilleggsvederlag må fremsettes innen rimelig tid etter at han mottok forbrukerens krav. Det må i alle fall fremsettes før arbeidet utføres, jf. Ot.prp.nr. 21 (1996-1997) s. 74. Forbrukeren må normalt fremsette sitt krav om fradrag samtidig med kravet om endringene.
I de fleste tilfeller vil det da være naturlig at partene inngår en skriftlig avtale om justeringen, jf. første ledd. Hvis det ikke blir inngått slik avtale, må justeringen skje etter bestemmelsen i tredje ledd.
Bokstav b
Etter bokstav b kan partene også kreve justering hvis den andre parten måtte skjønne at endringene eller tilleggsarbeidet ville føre til et slikt krav. Det vil være et skille i praksis mellom krav på endring og tilleggsarbeid som medfører økte kostnader, og krav på endringer som fører til reduserte kostnader.
I førstnevnte tilfelle bør man ta utgangspunkt i at entreprenøren faktisk kunne ha fremsatt et justeringskrav. Når han ikke gjør dette, vil forbrukeren kunne gå ut fra at det ikke vil bli fremsatt noe slikt krav. Det vil bare være i de tilfeller hvor det dreier seg om tilleggsarbeid av et stort omfang, eller det foreligger andre spesielle omstendigheter, at forbrukeren måtte skjønne at entreprenøren ville kreve justering. Et eksempel fra rettspraksis er LA-2010-175931, hvor det også ble uttalt at vurderingen må foretas isolert for hver enkelt post i entreprenørens tilleggskrav.
I de tilfeller hvor forbrukeren fremsetter krav om endring som faktisk fører til reduserte kostnader, må utgangspunktet være at forbrukeren kan kreve justering av vederlaget etter tredje ledd. Det vil normalt være grunnlag for å si at entreprenøren måtte skjønne at kravet om endring også innebar et krav om fradrag i vederlaget.
Hvordan justering av vederlaget skal skje
Tredje ledd gjelder de tilfeller hvor det foreligger krav på justering etter andre ledd. Justeringen skal da skje på grunnlag av nødvendig kostnadsøkning eller oppnåelig innsparing for entreprenøren, med tilsvarende endring av entreprenørens tillegg.
Entreprenøren kan bare kreve tillegg for en kostnadsøkning som er nødvendig på grunn av endringen eller tilleggsarbeidet. Dette samsvarer med hovedregelen i § 41 andre ledd. Tilsvarende må en nedjustering skje på grunnlag av innsparingen som entreprenøren forsvarlig kunne få på grunn av endringen.
Noen ganger vil en endring kunne føre til innsparinger på ett punkt, og tilleggskostnader på et annet. I så fall vil nettoen være avgjørende. Entreprenørens tillegg skal endres tilsvarende opp eller ned.
§ 42. Justering for endringar og tilleggsarbeid
Partane kan krevje justering av vederlaget som følgje av endringar og tilleggsarbeid i den mon det følgjer av den opprinnelege avtalen eller er fastsett i særskilt skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet.
Elles kan justering av avtalt vederlag berre krevjast
a. dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar eller tilleggsarbeid, eller
b. i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til eit slikt krav.
Justering av vederlaget etter andre ledd skal skje på grunnlag av nødvendig kostnadsauke eller oppnåeleg innsparing for entreprenøren med tilsvarande endring av entreprenørens påslag.
