Innhold

Sopp medførte prisavslag ved boligkjøp

Avgjørelsen inntatt i Rt. 1998 s. 1510 handler om hvorvidt skade av ekte hussopp på en solgt boligeiendom gir kjøperne rett til heving, eller om de må nøye seg med prisavslag. Det neste spørsmålet er om selgerne under sin villaforsikring har rett til dekning av sitt tap ved å ha misligholdt kjøpekontrakten.

De konkrete forholdene i saken – Ekte hussopp gir prisavslag

I 1994 oppdaget kjøperne av en leilighet at det hadde oppstått ekte hussopp. Selgerne, som hadde bodd i leiligheten fra 1985 frem til 1988, hadde tidligere oppdaget råteskade i en bjelke i etasjeskillet mellom kjelleren og leiligheten. I forbindelse med dette ble det lagt en ny impregnert bjelke ved siden av den som var råteskadet. I tillegg til dette foretok de en utskiftning av to andre bjelker, og det ble lagt ny isolasjon i kjellertaket. Denne formen for renovering ble foretatt for å fjerne råteskaden som ble oppdaget allerede i 1986.

For både lagmannsretten og Stavanger byrett vant kjøperne frem med sitt krav om heving. Begge instansene fant at den solgte eiendommen både hadde en mangel som representerte et kontraktsbrudd, og at kontraktsbruddet var vesentlig. Videre de frem til at selgerne hadde handlet erstatningsbetingende, imidlertid med noe ulikt syn med hensyn til selve erstatningsutmålingen.

For Høyesterett er spørsmålet om skade av ekte hussopp på en solgt boligeiendom gir kjøperne rett til heving eller om de må nøye seg med prisavslag.

Heving eller prisavslag?

Høyesterett konstaterer innledningsvis at saken på løses etter ulovfestede regler om mislighold av kontrakter ved eiendomskjøp. Likevel må det ses hen til enkelte bestemmelser som følger av avhendingsloven, da disse “langt på vei lovfester alminnelige rettsgrunnsetninger vedrørende slikt mislighold”. Kontraktsbruddet er vesentlig dersom det har gitt kjøperne en rimelig grunn for å si seg løst fra kontrakten. Høyesterett uttaler at det ved helhetsvurderingen skal legges vekt på “om et prisavslag, som alternativ til heving, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger”.

Videre uttales det på side 1518 at utgangspunktet i vurderingen er “det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – dvs den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens krav og karakter og mangelens omfang”.

Høyesterett konstaterer at angrep av ekte hussopp i sin karakter er en alvorlig mangel ved en bygning. Den er særlig skadelig ved at den er aggressiv, stiller mindre krav til fuktighet og temperatur enn vanlige hussopper. Videre kan den også bre seg gjennom murverk. Imidlertid nevner Høyesterett at mangelens karakter alene ikke vil være avgjørende for hevningsspørsmålet.

Les mer om: fuktsakde og råteskade

Momenter i vurderingen

Ved vurderingen av kontraktsbruddet la lagmannsretten vekt på det faktum at selgerne unnlot å gi kjøperne opplysninger om de råteskadene som var søkt utbedret. Imidlertid kommenterer Høyesterett at denne unnlatelsen av å gi opplysninger ikke kan tillegges avgjørende betydning ved helhetsvurderingen. Dette har sammenheng med at selgernes første oppdagelse knyttet seg til råteskader, og ikke hussoppskade.

Høyesterett la særlig vekt på tidsforløpet i saken. Det gikk seks år mellom kjøpet og reklamasjonen. Som følge av det lange tidsforløpet kommer dommeren frem til at kontraktsbruddet som foreligger ikke er tilstrekkelig tungtveiende til å begrunne hevningskravet. Dermed konkluderer retten med at hevingskravet ikke kan føre frem, og prisavslaget beregnes dermed. En vurdering av rettspraksis sammenholdt med de konkrete opplysningene i saken tilsier at prisavslaget bør settes til 330 000 kroner.