Det følger av avhendingsloven at en kjøper kan kreve erstatning dersom han/hun opplever brudd på avtalen om boligkjøp. Erstatning ved boligkjøp reguleres av avhendingsloven. Man kan kreve erstatning ved forsinkelse etter § 4-5 eller ved mangel ved boligen, jf § 4-14. Her gis en oversikt over vilkårene for å få erstatning i boligtilfeller.
Vilkår for å få erstatning etter avhendingsloven
Hovedregelen er at det er fire vilkår som må være oppfylt for at man kan gjøre krav på erstatning
- Det må foreligge kontraktsbrudd, i form av forsinkelse eller mangel
- Det må foreligge et økonomisk tap
- Det må være et ansvarsgrunnlag for selger
- Det må være årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget, og samtidig må tapet være påregnelig
Erstatning etter avhendingsloven er en selvstendig kompensasjonsmåte. Det betyr at man kreve erstatning i tillegg til eksempelvis prisavslag. Formålet med erstatning er at man som kjøper skal kompenseres for det økonomiske tapet man har hatt. Man skal altså stilles på samme måte som at det ikke hadde foreligget en mangel ved boligen. Dette innebærer imidlertid også at man ikke skal kunne ende opp med en bedre økonomisk posisjon som følge av avtalebruddet som har oppstått. Det er derfor slik at man ikke kan kreve både erstatning og prisavslag for samme mangel slik at man får dobbel kompensasjon for akkurat det samme tapet. Man kan riktignok kreve både prisavslag og erstatning i de tilfeller hvor kravene dekker ulike tap knyttet til mangelen.
Skillet mellom direkte og indirekte tap
For at en kjøper skal få erstatning etter avhendingsloven fordrer det i all hovedsak at vedkommende har et direkte tap. Dette følger av avhendingsloven § 4-14. I denne bestemmelsen fremgår det man kaller kontrollansvaret. Ved direkte tap kan man kreve erstatning for det som ligger innenfor selgerens kontroll. Det er her ikke et vilkår at selgeren har opptrådt klanderverdig. Selger er altså ansvarlig så lenge forholdet var innenfor hans kontroll. Selger vil dermed kunne være ansvarlig for skjulte feil og mangler, så lenge det etter en konkret vurdering kan konstateres at det aktuelle forholdet var innenfor hans kontroll.
Man kan også få dekket indirekte tap, men da kreves det at selgeren har opptrådt klanderverdig. Hva som anses som indirekte tap/skade følger av avhendingsloven § 7-1 annet ledd.
Erstatning fordrer et ansvarsgrunnlag – kontrollansvar
Kontrollansvaret fremgår av avhendingsloven § 4-14 første ledd. Kontrollansvaret innebærer et objektivt ansvar for selgeren for de feil og mangler som foreligger, og leder til ansvar selv om selger ikke kan klandres. For at selgeren ikke skal stilles erstatningsansvarlig for direkte tap etter kontrollansvaret må selger kunne påvise at feilen eller mangelen var utenfor det selgeren objektivt sett har kontroll over.
Dersom du har spørsmål om erstatning ved boligkjøp er du velkommen til å ta kontakt med en av våre advokater for råd og veiledning.
Les mer om reklamasjon ved feil eller mangler ved bolig her.
