For at du skal kunne kreve erstatning etter kjøp av eiendom er det en del betingelser som skal være oppfylt. Det skal foreligge en mangel i forhold til kontrakten, og det må defineres et økonomisk tap. Dessuten er det regler om frister og formkrav som skal oppfylles ved krav om erstatning.
Når kan du kreve erstatning?
Det må foreligge en mangel for å kunne rette et erstatningskrav mot selger. En mangel kan det være når eiendommens tilstand ikke er slik du hadde grunn til å forvente deg at den ville være.
Konkrete eksempler på mangler ved kjøp av eiendom er:
- mugg
- sopp
- råte
- skadedyr
- vannskader
- arealavvik
- feil i el-anlegg
- håndverkerfeil
- mangel ved drenering
Listen er langt fra fullstendig. Manglene som er nevnt er imidlertid slike som det medfører en del kostnader å utbedre. Det kan gi grunnlag for erstatningskrav mot selgeren etter overtakelsen.
Frister for å fremme erstatningskrav mot selger
Du kan ikke vente for lenge med å reklamere overfor selger etter at du har oppdaget en mangel. Loven setter klare krav om at dette skal gjøres “innen rimelig tid”. Dette uttrykket er i praksis tolket til at du bør ha underrettet selger før det har gått to måneder.
Det er også en absolutt grense på fem år. Oppdager du noe galt etter dette, er det altså for sent å klandre selgeren.
Hvordan fremme et erstatningskrav
Det er ikke nødvendig å angi et erstatningsbeløp samtidig med at du melder fra om en mangel til selgeren. Her holder det å spesifisere hva du har funnet. Det gir selgeren mulighet til å innrette seg på det som kan komme.
Et krav om erstatning skal dekke dine kostnader i forbindelse med det inntrufne, og da er det greit å få med alle mulige relaterte utgifter. Kanskje må du innhente prisoverslag for kostnadene til utbedring av eiendommen.
Prisavslag eller erstatning?
Begrepene prisavslag og erstatning kan gå litt om hverandre når det er snakk om beføyelser mot selger etter kjøp av eiendom. Ofte brukes ordet erstatning om begge.
Prisavslag er imidlertid tilfeller der selger tilbakebetaler en del av kjøpesummen fordi eiendommen er mindre verdt enn forutsatt på grunn av mangelen.
Erstatning er en kompensasjon for det økonomiske tapet som kjøperen påføres grunnet feilen. Det kan være konkrete kostnader på boligen, eller tap av inntekter.
Det er fullt mulig å kreve både prisavslag og erstatning dersom det er grunnlag for det.
Bruke advokat til erstatningssøksmål
Å benytte seg av en advokat kan være tidsbesparende og ofte gi bedre resultater. Bemerk at hvis selgeren har eierskifteforsikring må du gå på forsikringsselskapet for å få utbetalt en eventuell erstatning. Det er da en ytterst profesjonell og erfaren part i den andre enden.
Det er da ikke så dumt å ha en egen eiendomsadvokat som bisitter i ditt hjørne av ringen. En vanlig innboforsikring vil kunne dekke vesentlige deler av regningen her.
Kilder:
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Wilhelmsen, Trine-Lise. Forsikring og regress ved salg og bolig. Tidsskrift for erstatningsrett, forsikringsrett og trygderett, 2018-10-24 (2-03) s. 108-137.
Vanlige spørsmål
Hvilke regler gjelder for erstatning etter kjøp av eiendom?
Avhendignsloven regulerer forholdet ved kjøp og salg av eiendom mellom privatpersoner. For salg at nye boliger fra utbygger, er det bustadoppføringslova som kommer til anvendelse.
Skal erstatningskravet rettes direkte til selger.
Ja, hvis vedkommende ikke har eierskifteforsikring. Med eierskifteforsikring er det forsikringsselskapet som skal ha kravet.
Risikerer jeg en langvarig rettssak?
Normalt lar slike saker seg løse utenfor rettsystemet eller i Finansklagenemnda. Det hører til unntakene at det blir nødvendig å gå til domstolene.
Hva koster det å bruke advokat?
Det kommer an på advokatens salær og hvor mange timer som brukes på saken. Mesteparten av kostnadene vil uansett kunne dekkes av innboforsikringen
