Rt. 2005 s. 870: Saken handlet om salg av en eiendom, og spørsmål om det forelå erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglerens side i forbindelse med mangelfulle opplysninger om eiendommen.
I salgsoppgaven ble eiendommen omtalt som en «stor tomannsbolig» med fire leiligheter. Det ble også opplyst at tre av leilighetene var utleid. Etter at kjøperen hadde overtatt eiendommen, fikk ha opplyst at det ikke fantes noe registrert informasjon om at kjelleren og loftet i boligen, som ble brukt til utleieleiligheter, var byggeanmeldt. Det forelå heller ingen godkjennelse av bruksendringene.
Kjøper krevde prisavslag, og subsidiært erstatning for mangel ved boligen som følge av opplysningssvikt fra megleren.
Eiendomsmeglerens erstatningsansvar er ikke lovfestet. Megleren kan likevel hefte på grunnlag av ulovfestede regler om profesjonsansvar. I relasjon til oppdragsgiveren dreier det seg om erstatningsansvar i kontraktsforhold, mens ansvaret overfor oppdragsgiverens medkontrahent, i dette tilfellet kjøperen, er ansvar utenfor kontrakt. I denne saken var kravet rettet mot meglerens arbeidsgiver, jf. skadeerstatningsloven § 2-1.
Spørsmålet var om megleren hadde et prinsipalt solidaransvar med selgeren overfor kjøperen. Solidaransvar innebærer at to eller fler sammen hefter for det samme kravet. Meglerens eiendomsmeglerfirma hadde gjort gjeldende at kjøperen pliktet å først gå på selgeren, slik at megleren bare skulle hefte subsidiært, dersom kjøperen ikke fikk dekning fra selgeren.
Høyesterett tok utgangspunkt i skadeerstatningsloven § 5-3, som gjelder erstatningsansvar når skaden er voldt av flere. Bestemmelsen lyder:
«1. Flere som plikter å betale erstatning for samme skade, svarer en for alle og alle for en. Det samme gjelder den som plikter å betale oppreising for samme skade.
I hvilken utstrekning den som har betalt erstatning eller oppreising kan gjøre krav gjeldende mot andre ansvarlige, avgjøres under hensyn til ansvarsgrunnlaget og forholdene ellers.»
Bestemmelsen viderefører en bestemmelse i straffeloven som gjaldt samskyldnere utenfor kontrakt, og tar sikte på samme anvendelsesområde. I tillegg gjelder en tilsvarende ulovfestet solidaransvarsregel for kontraktsforhold. Det foreligger følgelig regler om solidaransvar både i og utenfor kontraktsforhold. Hensynet til skadelidte talte også for at han fritt måtte kunne velge blant dem som heftet for det samme pengekravet.
Når skyldnere er solidarisk ansvarlige, må ansvaret suppleres med retten til regress. Dette gjør det mulig å plassere den økonomiske byrden hvor den bør være ut fra forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene for øvrig. Dette sikrer at skyldnerne får fordelt ansvaret mellom hverandre, uavhengig av hvem som tar ansvaret overfor skadelidte. Dette følger direkte av skadeerstatningsloven § 5-3 nr. 2, og måtte etter Høyesteretts syn også være utgangspunktet ved solidaransvar utenfor erstatningsretten.
Det forelå ingen hensyn i saken som tilsa at meglerens ansvar burde være subsidiært i relasjon til selgerens ansvar. Megleren måtte derfor i utgangspunktet ha regressrett mot selgeren.
Konklusjonen i saken ble følgelig at eiendomsmeglerfirmaet hadde et prinsipalt solidaransvar overfor kjøperen.
Les også: Meglerfeil førte til at selger måtte betale erstatning
