Enhver bolig har et elektrisk anlegg, men kvaliteten på anlegget vil ofte variere ut fra boligens alder. Feil ved det elektriske anlegget er vanlig ved kjøp av eldre boliger. Det kan imidlertid også være feil ved det elektriske anlegget ved nyere eller nyoppførte boliger. Feilene og mangler ved el-anlegget kan være vanskelig å avdekke, og utbedringen kan fort bli dyr. Hvilke krav har man som kjøper av bolig med feil ved det elektriske anlegget?
Vanlige krav
Feil ved det elektriske anlegget vil ofte kreve utbedring. Dersom boligen er nyoppført etter bustadoppføringslova vil gjerne entreprenøren ønske å utbedre mangelen, ettersom at forutsetningene for dette vil være gode. Entreprenøren har rett til å utbedre, jf. bustadoppføringslova § 32 annet ledd. En entreprenør, eller utbygger, vil sjelden måtte hyre inn en sakkyndig tredjemann for å rette opp i eventuelle feil.
Motsetningsvis vil kjøp av en eldre bolig fra tidligere eier etter avhendingslovas regler sjelden tilsi at selgeren selv skal foreta utbedringen. Kjøperen kan ha krav på det i henhold til avhendingslova § 4-10, men vil typisk få dekket kostnadene ved å foreta utbedringen selv (ved å hyre sakkyndig tredjemann, som elektriker). Retten til å få dekket kostnadene følger av § 4-10 (3), som fremholder at rettingen skal skje for selgerens regning. I praksis er det vanlig at kjøperen får et prisavslag etter § 4-12, som beregnes ut fra reduksjonen i boligens verdi, utbedringskostnadene eller mangelens betydning.
Retten til prisavslag ved feil ved det elektriske anlegget kan du lese mer om her.
Både retting og prisavslag kan kombineres med erstatningskrav. Kjøperen kan derfor i alle tilfelle få erstatning for økonomisk tap som utbedringen vil medføre. Et eksempel på dette er dersom kjøperen må bo på hotell mens det elektriske anlegget fikses, fordi boligen ikke er beboelig mens dette skjer.
Misvisende beskrivelse av det elektriske anlegget ga prisavslag
Lagmannsretten vurderte i LB-2015-111044 kjøperens krav etter å ha kjøpt en bolig med et elektrisk anlegg beskrevet som “moderne”. Spørsmålet var om forventningene kjøperen fikk fra beskrivelsen tilsa at anlegget var mangelfullt.
Opplysningen i taksten om oppgraderingen i 2010/2011 forutsetter at selve anlegget var en del eldre. Etter lagmannsrettens syn er det likevel ikke naturlig å klassifisere et elektrisk anlegg som er 30-40 år gammelt som et moderne elektrisk anlegg. Denne formulering gir kjøperen grunn til å forvente et anlegg som er av nyere dato.
Lagmannsretten er følgelig enig med tingretten i at det er gitt en uriktig opplysning i taksten. Det fremgår av taksten at den ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tilstand og at det elektriske anlegget ikke er kontrollert av takstmannen da dette krever egen autorisasjon. Når det likevel gis uttalelser om det elektriske anlegget, skjerpes kravene til opplysningenes riktighet og hvilke formuleringer som benyttes. Opplysninger fra en takstmann om tekniske forhold er av vesentlig betydning for en kjøper for å kunne vurdere eiendommens verdi og eventuelt behov for utbedringer, og må antas å ha hatt betydning for kjøperne ved inngåelsen av avtalen.
Lagmannsretten er enig i tingrettens konklusjon om at opplysningen i taksten om et moderne elektrisk anlegg er misvisende og feilaktig, og innebærer en mangel i relasjon til avhendingsloven § 3-8.
Retten fant at opplysningen var misvisende, og at kjøperens berettigede forventning til anlegget tilsa at det var mangelfullt. Kjøperen fikk dermed medhold i sitt krav om prisavslag. Prisavslaget ble satt til kr. 75 000 inklusivt fradrag for standardheving.
Feil ved det elektriske anlegget ga prisavslag og hevingsrett
I dommen LA-2015-46189 vurderte retten tilstanden på det elektriske anlegget sett opp mot selgers opplysninger. Selgeren hadde forsømt sin opplysningsplikt om to sentrale forhold. Feilene det ikke var opplyst om var alvorlige.
I tråd med Kåløys og Haalands vurderinger er lagmannsretten kommet til at det vil være påkrevd å skifte ut det elektriske anlegget i sin helhet. Selger har forsømt sin opplysningsplikt både i forbindelse med pålegget om fagmessig utskifting og at han selv har foretatt elektriske installasjoner som krever faglig kompetanse. Manglene må beskrives som alvorlige, idet spesielt den manglende jording av strøm til våtrommene representerer en fare for beboerne. Lagmannsretten legger i likhet med tingretten til grunn at det her er gitt positivt uriktige opplysninger om el-anleggets tilstand, og det er også tilbakeholdt opplysninger selger måtte forstå ville ha betydning for kjøpers vurderinger. Lagmannsretten vurderer utbedringsomkostningene til kr 200.000.
Det var her tale om alvorlige mangler ved anlegget, noe som reflekteres i de betydelige utbedringsomkostningene. Det var ubestridt at dette måtte gi kjøperen krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Kjøperen hadde imidlertid også gjort gjeldende at kjøpet var ønsket hevet. Retten fant, i lys av el-anleggets alvorlige mangler og alle de andre feilene ved boligen, at kontraktsbruddet var “vesentlig” slik at kjøper kunne heve etter avhendingslova § 4-13.
Vanlige spørsmål
Har selger en plikt til å opplyse om egeninnsats eller ufaglært arbeid på el-anlegget?
Ja, selger har en opplysningsplikt om egeninnsats/ufaglærte arbeider på el-anlegget.
Kan selger kreve å utbedre feil på det elektriske anlegget selv?
Selger av en brukt bolig har riktignok en utbedringsrett etter avhendingsloven, men selger har i utgangspunktet ikke rett til å utbedre feil på el-anlegget selv. El-arbeider må utføres av faglærte elektrikere. Selger har rett til å selv ansette en faglært elektriker til å utbedre feilene. Entreprenøren av en ny bolig har også en utbedringsrett, men han vil ha bedre forutsetninger for å selv gjennomføre utbedringsarbeidene.
Hvor lang levetid har et elektrisk anlegg?
Elektrisk anlegg har en forventet levetid på 25-30 år. Det betyr at det er forventbart å må gjøre utskiftninger på et eldre elektrisk anlegg.
Er det ulovlig å selge en bolig med el-arbeider i strid med forskriftskravene?
Det er ikke ulovlig å selge en bolig med feil på el-anlegget eller hvor ufaglærte har utført arbeider på el-anlegget. Selger har derimot plikt til å opplyse om eventuelle kjente feil og at arbeider er utført av ufaglærte.
Hva er typiske feil på el-anlegget?
Mange kjøpere oppdager at el-anlegget ikke er iht. dagens forskriftskrav. Dette vil ikke nødvendigvis medføre mangelsansvar for selger da forskriftskravene stadig endres. En del oppdager også løsninger som fremstår ufagmessige, og mistenker at selger har gjort arbeider på el-anlegget selv. I så tilfelle vil selger kunne holdes ansvarlig.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
