Grunneier har som utgangspunkt fri råderett over eiendommen. Han må likevel i visse tilfeller ta hensyn til andre ved utøvelsen av rettighetene sine. Det gjelder eksempelvis i naboforhold. I det følgende kan du lese mer om hva grunneiers rettigheter vedrørende fast eiendom innebærer, samt hvordan rettighetene begrenses ved lovreguleringer.
Grunneiers rettigheter
Grunneier er eier av den aktuelle eiendommen. I kraft av eiendomsretten har han som det klare utgangspunkt fri rådighet over eiendommen. Eiendomsretten har både en positiv og en negativ side. Positivt innebærer eiendomsretten at grunneier fritt kan bruke eiendommen som han selv vil. Det dreier seg med andre ord om faktisk rådighet og fri utnyttelse. Den negative siden av eiendomsretten innebærer at grunneier kan nekte at andre får fysisk rådighet over eiendommen. Dette betegnes gjerne som grunneiers eksklusive råderett.
Begrensning av rettighetene
Det er likevel et poeng at grunneier kun kan utøve denne retten innenfor de materielle grensene som følger av lov. Selv om man er eier av eiendommen, kan man altså ikke gjøre akkurat som man vil. Eierrådigheten er ikke absolutt. Den vil eksempelvis være begrenset av de reguleringer som følger av naboloven og/eller plan og bygningsloven. Du kan lese mer om de rådighetsbegrensninger som følger av naboloven nedover i artikkelen.
Naboloven § 2
Naboloven §§ 2-5 er de sentrale bestemmelser som innskrenker grunneiers råderett på eiendommen. § 2 er særlig relevant. Bestemmelsen fastsetter en tålegrense. Dersom grunneier overskrider denne grensen, er han utenfor den rett han har lov til å utøve i kraft av sin eiendomsrett. Bestemmelsens første ledd lyder:
“Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom”.
Om vurderingen
Videre i bestemmelsens øvrige ledd er det fastslått retningslinjer for vurderingen. Det vil si at det er konkret angitt hva man skal legge vekt på for å avgjøre om et tiltak er urimelig eller unødvendig (uturvande). § 2 annet ledd gjelder både for urimelighets- og uturvandevurderingen. Tredje ledd gjelder derimot kun for urimelighetsvurderingen.
Generelt kan vi si at bestemmelsen legger opp til en helhetsvurdering. Man skal vurdere hvor naboens tålegrense skal gå i det konkrete tilfellet, i lys av alle relevante forhold.
Lovens vilkår
Av betydning er det også at bestemmelsen formulerer vilkårene som to selvstendige vilkår, jf. “urimeleg eller uturvande”. Det betyr at det er nok at et av vilkårene er oppfylt, for at naboens tålegrense er overskredet.
Med “skade” siktes det for øvrig til materielle skader på eiendommen. “Ulempe” rommer flere forhold. Det kan både være tale om støy, lukt eller innvendinger på estetikk.
Et viktig poeng er også at det gjelder et generelt krav om årsakssammenheng mellom grunneiers virksomhet og skaden/ulempen dette medfører for naboeiendommen. Det må altså kunne påvises at grunneiers virksomhet faktisk har en påvirkning på naboeiendommen. Kan ikke dette påvises, vil naboen ikke ha noe krav mot grunneier. Hans rettigheter blir således heller ikke begrenset.
Naboloven §§ 3 til 5
Naboloven inneholder for øvrig reguleringer gjeldende trær på eiendommen. § 3 bestemmer hvor nærme trær kan stå nabohus, -hage, -tun eller dyrket jord. I tillegg finnes reguleringer av høyde på hekk.
Av § 4 følger det at en grunneier ikke kan bygge slik takdropp eller snøras faller ned på naboeiendommen, på en slik måte at dette er til skade eller ulempe. I tillegg inneholder bestemmelsen reguleringer vedrørende avstand mellom vindu på grunneiendommen og naboeiendommen.
§ 5 regulerer ulike forebyggende tiltak en grunneier må sørge for før vedkommende begynner å grave, bygge, sprenge mv. på eiendommen.
Advokathjelp
Dersom du trenger bistand av advokat i en eiendomssak så kan du kontakte oss ved å ringe eller benytte skjemaet nedenfor. Som regel vil en forsikring som du allerede har dekke mesteparten av advokatutgiftene.
Vanlige spørsmål
Kan en grunneier gjøre hva som helst på egen eiendom?
Grunneieren har i utgangspunktet fri rådighet over sin eiendom, men denne innskrenkes noe av hensynet til naboer og øvrige lovregler i blant annet naboloven og plan- og bygningsloven. Dette innebærer at grunneier ikke kan foreta seg noe på egen eiendom som strider med bestemmelser i de nevnte lovene.
Hvilke begrensninger legger naboloven på grunneierens frie rådighet?
Naboloven skal ivareta interessene til naboene rundt eiendommen. Loven fastsetter blant annet en tålegrense for hvor mye skader og ulemper en kan påføre naboeiendommene. Loven har også reguleringer for hvor høye trær grunneier kan ha på sin eiendom, samt hvor nærme nabogrensen det er lov å bygge.
Er det bare fysiske skader på naboeiendom som ikke er tillatt?
Både fysisk skade og ulempe kan være ulovlig etter naboloven. Selv om et tiltak ikke medfører noen fysisk skade eller intervensjon på naboens eiendom, kan likevel ulemper som for eksempel støyende arbeider eller festmusikk være ulovlig, selv om dette foregår på grunneiers eiendom.
Hvilke forhold på egen eiendom bør en grunneier passe på for å ikke overtre naboloven?
En grunneier må særlig passe på at trær og hekk ikke plantes for nærme naboeiendommen, og ikke vokser for høyt. Det må heller ikke bygges for nærme nabogrensen, og i alle fall ikke slik at takdropp eller snøras faller ned på naboeiendommen.
Kan grunneieren nekte andre å disponere over hans eiendom?
Grunneierens eiendomsrett har både en positiv og en negativ side. Den positive siden gjelder hans egne frie rådighet over eiendommen. Den negative siden innebærer at han kan nekte at andre får fysisk rådighet over eiendommen. Dette betegnes gjerne som grunneiers eksklusive råderett.
Les mer om definisjonen av nabo her.
Les mer om tålegrensen for støy her.
