Ønsker du å heve en avtale tilknyttet tomtefeste?

Avtaler om tomtefeste er avtaler som gjerne strekker seg over mange år. Bortfesteren og festeren er avtaleparter som må forholde seg til hverandre i lang tid. Men finnes det en utvei dersom kontrakten brytes?

---

Tomtefesteloven

Det er tomtefesteloven som regulerer forholdet mellom bortfester og fester ved tomtefeste, i tillegg til festeavtalen selv. Loven har i kapittel V bestemmelser om mislighold (kontraktsbrudd) og misligholdsvirkninger (konstraktsbruddsvirkninger). De aktuelle bestemmelsene finnes i §§ 20-31.

Heving ved forsinket oppfylling fra bortfesteren

Det følger av tomtefesteloven § 21 at festeren kan heve festeavtalen ved vesentlig forsinket oppfyllelse fra bortfesterens side.

§ 21. Hevingsrett for festaren ved forseinka oppfylling frå bortfestaren

Ved vesentleg forseinka oppfylling frå bortfestaren kan festaren heve festeavtala.

Det er ikke nok at det bare foreligger en alminnelig forsinkelse. Forsinkelsen må være vesentlig. I dette ligger et krav om en en viss kvalifisert art. Dette må avgjøres etter en konkret helhetsvurdering, hvor utgangspunktet og hovedvekten er forsinkelsens lengde.

Les mer om heving av bolig på grunn av mangler her.

Etter forarbeidene skal det i totalvurderingen legges vekt på skyld hos partene, konsekvenser av heving og om det finnes andre sanksjoner som kan rette opp i forsinkelsen, som for eksempel prisavslag eller heving, jf. NOU 1993: 29 s. 68.

Avgjerda av kva som er vesentleg forseinking må byggja på ei objektiv vurdering. Hovudvekta må leggjast på lengda på forseinkinga. Ei kortvarig forseinking vil til vanleg ikkje vera vesentleg, men også andre moment vil koma inn ved vurderinga. Så framt det ligg føre særlege tilhøve som gjer at sjølv ei kortare forseinking vil ha mykje å seia for festaren, kan dette tilleggjast vekt, dersom bortfestaren har vore kjend med dei aktuelle tilhøva. Etter rettspraksis frå ulike kontraktsområde skal det skje ei totalvurdering, der ein legg vekt på om det er skuld hjå nokon av partane, konsekvensane av heving og om den som ynskjer å heva kan vera tent med andre mishaldssanksjonar, som prisavslag eller erstatning.

Heving ved mangler

Mangel

Etter tomtefesteloven § 23 foreligger det mangel ved festetomten dersom den ikke har de egenskaper som festeren har grunn til å regne med ut fra festeavtalen, opplysninger gitt av bortfesteren eller noen som bortfesteren svarer for. Dette gjelder ikke dersom festeren burde ha oppdaget mangelen ved en vanlig undersøkelse av tomten. Dersom det avvikende forhold gjelder arealsvik – at tomten er mindre enn festeren hadde regnet med – er ikke dette uten videre en mangel. Det kreves at arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst, eller at bortfesteren har opptrådt særlig klanderverdig.

§ 23. Manglar ved tomta

Det ligg føre mangel ved tomta dersom tomta ikkje har dei eigenskapane som festaren har grunn til å rekne med ut frå festeavtala, opplysningar gjevne av bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for og tilhøva elles. Festaren kan likevel ikkje gjere gjeldande som mangel noko festaren burde ha oppdaga ved ei vanleg undersøkjing.

At tomta er mindre enn festaren rekna med, er ikkje nokon mangel utan når arealet er vesentleg mindre enn opplyst av bortfestaren eller bortfestaren har bore seg særs klanderverdig åt.

Vesentlig mangel

Det følger av tomtefesteloven § 26 at festeren kan heve festeavtalen ved vesentlig mangel. Det er med andre ord ikke nok at det foreligger en mangel etter § 23. Denne mangelen må være av en nærmere kvalifisert art. Dette må avgjøres ut fra en konkret helhetsvurdering.

§ 26. Heving ved manglar

Ved vesentleg mangel kan festaren heve festeavtala. Er tomta blitt forringa etter at festaren fekk råderetten, er det eit vilkår for heving at forringinga anten skuldast tilhøve som festaren ikkje har vågnaden for eller at festaren yter vederlag for verdiminken.

Festaren tapar retten til å heve dersom festaren ikkje gjev bortfestaren melding om heving innan rimeleg tid etter at festaren vart kjent med eller burde vorte kjent med mangelen.

Totalvurderingen

I forarbeidene til tomtefesteloven står det at det sentrale i begrepet “vesentlig mangel” er i hvor stor grad mangelen påvirker festerens mulighet til å utnytte tomten i samsvar med festeformålet, jf. NOU 1993: 29 s. 72. Heving er først aktuelt når mangelen er av en slik karakter at festeren ikke kan utnytte tomten til sitt tiltenkte forhold, eller at den bare kan utnyttes på en måte som festeren ikke føler seg tjent med.

Ein vesentleg mangel ved tomta gjev festaren rett til å heva festeavtala. Kva som skal reknast som ein vesentleg mangel må avgjerast ut frå dei same tilhøva som ved spørsmålet om det kan skje heving på grunn av vesentleg forseinking. Det sentrale kriteriet er i kor stor grad mangelen påverkar festaren sitt høve til å nytta tomta i samsvar med festeføremålet. Dersom tomta i det heile ikkje kan utnyttast til festeføremålet, er det klårt at festaren vil ha hevingsrett. Det same gjeld dersom mangelen vil innebera vesentlege ulemper for festaren. Dersom mangelen vil føra til meirkostnad ved utnytting av tomta, vil festaren i mange høve kunne vera like vel tent med eit rettings- eller erstatningkrav. Ved mindre vesentlege ulemper vil festaren måtte nøya seg med prisavslag.

Heving ved mislighold fra festeren

Etter tomtefesteloven § 30 kan bortfesteren heve festeavtalen ved vesentlig mislighold fra festerens side.

§ 30. Mishald frå festaren

Ved vesentleg mishald frå festaren kan bortfestaren heve festeavtala, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Det kan ikkje avtalast at bortfestaren skal kunne heve utan at mishaldet er vesentleg.

Etter at festaren har bygd hus på tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, kan bortfestaren ikkje heve på grunn av at festaren forsømer å betale festeavgifta i rett tid. Det same gjeld i andre festehøve når tomta er festa bort for 99 år eller meir eller på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren.

Tap og kostnader som skuldast mishald frå festaren kan bortfestaren berre krevje skadebot for når festaren har vore aktlaus.

Det kan ikke avtales et mindre strengt krav, altså at bortfesteren skal kunne heve ved avtalebrudd som ikke er vesentlig. I tomtefesteloven fra 1975 var det i tillegg til kravet om vesentlig mislighold, sagt at det her ikke er “avgjerande om avtala fastset at ei viss åtferd frå festaren si side skal reknast som vesentleg mislighald”. Selv om denne setningen ikke er tatt med i den nyeste loven, har det ikke skjedd noen realitetsendring.

Forsinket betaling

Det mest praktiske tilfellet av mislighold fra festerens side er for sen eller utelatt betaling av festeavgiften.  For denne situasjonen er det viktig å merke seg at hevingsretten er begrenset.

I de tilfeller hvor festeren har bygget hus på festetomten, kan bortfesteren ikke heve på det grunnlag at festeren ikke betaler festeavgiften til rett tid. Lovens ordlyd “bygd hus” skal ikke tolkes så strengt at det må stå oppført et helt ferdig hus på tomten, jf. NOU 1993: 29 s. 74. Etter tomtefestelovens forarbeider forutsettes det at det er tilstrekkelig at festeren har påbegynt byggearbeidet og gjort vesentlige investeringer på tomten som vil kunne gå tapt ved heving av festeavtalen.

Det samme vil gjelde i de tilfeller hvor tomten er festet bort for 99 år eller mer, eller på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren.