Selger hevdet hele tiden at radonduk var lagt i boligen, det viste seg å kun være en plastduk.
Det var i 2016 at ekteparet kjøpte boligen i Grimstad. Planen var å bo der selv og leie ut et tilhørende anneks. I boligjakten ble radonbeskyttelse satt som et høyt og vesentlig krav. Radongass er svært helseskadelig og eksponering fra høye verdier kan føre til lungekreft. På visningen ga de selger klar beskjed om hvor viktig dette var og en forutsetning for at de ville kjøpe boligen. De hadde også gransket radonkart før visningen og var svært opptatt av helserisikoen rundt dette.
Selger bekreftet at det var radonduk under boligen
Selgeren var utdannet rørlegger og hadde selv utført tømmer og murarbeid på boligen med hjelp fra en kollega. Ekteparet fikk bekreftet at eiendommen var radonsikret, og paret kunne skimte et glimt av en duk gjennom sprekker i gulvet. Selger sa at dette var radonduken, men kjøperne ikke kunne finne informasjon om dette på befaringstegninger.
Paret la inn bud på boligen, og la til et vedlegg der de krevde å se på FDV permen og dokumentasjon på at det var radonduk både i hoved- og utleiedel. Selger signerte på dette og lovet at dokumentasjonen skulle leveres ved overtakelse. Men dette løftet ble brutt, og selger hevdet at kjøperne skulle motta permen ved et senere tidspunkt.
Farlig høye radonnivåer
Det viste seg at duken under boligen slettes ikke var en radonduk, men en helt vanlig plastduk. Et vitne kunne bekrefte at selger syntes radonduk var for dyrt, og valgte å gå for en i plast uten beskyttelse isteden. Denne plastduken var i tillegg ikke riktig festet og kunne ikke hindre radon fra å sive opp i boligen. Radonnivået ble målt til 530 og 470 i primærrommene. Dette er nivåer som er langt høyere enn lovlig nivå på 200.
Denne helserisikoen ble et stort bekymringsmoment for paret, og de flyttet derfor fra boligen i 2019. Siden da har boligen vært tom. Det ble også uaktuelt å leie ut annekset på grunn av radonfaren.
Slurvete arbeid og flere mangler
Det ble også avdekket andre alvorlige avvik på boligen, blant annet manglende ventilasjon og isolasjonsvegg, lokale utettheter og luftlekkasjer, manglende understøtte i grunnmur og manglende innfesting av takstein. Det var også behov for mer elektrikerarbeid.
Paret ønsket derfor å heve kjøpet av boligen. Selger hadde eierskifteforsikring og hans forsikringsselskap ble kontaktet. Paret krevde heving av kjøpet, samt erstatning for prisstiging og diverse andre utgifter og mangler.
I tingretten ble både eier og forsikringsselskap dømt til å betale kjøpssummen, tinglysningsgebyret og dokumentavgiften til selger, pluss renter erstatning og sakskostnader.
« Aust-Agder tingrett mottok stevning 1. oktober 2018 fra kjøper med prinsipal påstand om heving av kjøpekontrakten og erstatning, subsidiært prisavslag og erstatning. Selger ble saksøkt sammen med forsikringsselskap. I tilsvaret nedla selger og forsikringsselskap påstand om frifinnelse mot betaling av prisavslag etter rettens skjønn.”
Tingretten avsa 18. mars 2019 dom med slik slutning:
- Selger og Forsikringsbyrå ASA dømmes til – in solidum – å betale selger
Årseth kjøpesum med 4 290 000 – firemillionertohundreognittitusen – kroner, tinglysingsgebyr med 1 987 – ettusennihundreogåttisyv – kroner og dokumentavgift med 107 250 –
etthundreogsyvtusentohundreogfemti – kroner, alt med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven fra 4. november 2017 til betaling skjer. Betaling skjer mot at kjøper overfører eiendommen gnr 65 bnr 41 og gnr 43 bnr 15, begge i Grimstad kommune, heftelsesfritt til selger og forsikringsselskapet.
- Selger og forsikringsselskap ASA dømmes til – in solidum – å betale til kjøper avsavnsrente med 2 – to – prosent p.a. av beløpene under punkt 1, fra 5. desember 2016 til og med 3. november 2017 med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven fra 4. november 2017 til betaling skjer.
- Selger og forsikringsselskap dømmes til – in solidum – å betale til kjøper erstatning med 87 236 – kroneråttisyvtohundreogtrettiseks – kroner 4. Fra beløpene i punkt 1, 2 og 3 fragår 140 000 – etthundreogførtitusen – kroner i fradrag i bonytte. 5. Selger og forsikringsselskap dømmes til – in solidum – å betale sakskostnader til kjøper med 121 175 – etthundreogenogtyvetusenetthundreogsyttifem – kroner. 6. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker etter dommens forkynnelse. «
Prisavslag eller heving av kjøp?
Saksøkte anket dommen og lagmannsretten måtte ta neste avgjørelse. Det ble gjort en befaring av eiendommen, og gjennomgått mange dokumenter og rapportering av boligen. Der gikk de igjennom flere av manglene utifra hvor vesentlige de kunne være for heving av kjøp. Paret ønsket også erstatning for dokumentavgift, prisstigning og tinglysningsgebyr.
Løgn om radonduk var alvorlig svik
Lagmannsretten støttet det faktum at selger løy og holdt tilbake opplysninger om en falsk radonduk var et svik og et avvik som alene var en mangel ifølge avhendingsloven. Denne løgnen kom til tross for at kjøper la det svært tydelig frem at dette var avgjørende for kjøp. I tillegg ble ikke dokumentasjonen levert som lovet.
« Radonduk under hovedhus og anneks var en avtaleforutsetning for kjøper. Radonduk mangler begge steder. Denne forutsetningen ble ikke frafalt ved befaringen 27. november 2016. Selger hadde bygget huset selv, men fortiet overfor kjøper at han hadde unnlatt å legge radonduk, jf. avhendingslova § 3-7. Hadde kjøper fått opplysningen om at det ikke var lagt radonduk ville de ikke kjøpt eiendommen.
For å oppfylle avtaleforutsetningen må det legges radonduk under begge bygningene. Dette vil også medføre at kravet om radonduk i TEK 10 § 13-2 oppfylles. Byggforskserien (Byggdetaljer 520.706 og Byggforvaltning 701.706) viser at, og hvordan, radonduk kan legges i eksisterende bygg. Det er svært usikkert om radonbrønn vil senke radongassnivået i boligen slik at den kommer under kravet til 200 Bq/m3 i TEK 10 § 13-5 første ledd.»
«Det er sannsynlig at selger med vilje holdt tilbake opplysninger om at det ikke var lagt radonmembran under noen av bygningene. Det følger av vedlegget til budskjemaet at det for kjøper var det en forutsetning at bygningene hadde radonduk. Denne forutsetningen ble ikke oppgitt gjennom påtegningen på vedlegget under befaringen 27. november 2016. Som redegjort for ovenfor forklarte Sæter at Johnsen på befaringen lovet å fremskaffe dokumentasjon på at radonduk var lagt. Lagmannsretten utelukker at Johnsen opplyste at radonduk ikke var lagt, og at Sæter godtok dette, og legger Sæters forklaring til grunn. At Johnsen holdt tilbake opplysninger om manglende radonduk grenser mot svik. Siden det ikke var lagt radonduk kunne Johnsen heller ikke overlevere dokumentasjon på dette. At han allikevel lovet Sæter å skaffe dokumentasjonen underbygger at dette grenser mot svik.”
Kjøperne fikk medhold i lagmannsretten om at alle avvikene samlet sett utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-9 andre punktum.
Ikke gunstig med radonforebyggende tiltak.
I retten ble det foreslått enkelte tiltak for å bedre situasjonen. Det å legge ny radonduk ville ikke være hensiktsmessig, da det ville være umulig å få den tett nok til innvending vegger. Den eneste måten det ville fungere ville være å rive veggene først.
Radonbrønn var et annet alternativ. Problemet med denne løsningen var at det ville ta tid for den å minimere radonnivået, og det var ingen garanti for at denne ville være effektiv nok til at mengden radon ble senket til lovlig nivå.
Et prisavslag på boligen var helt uaktuelt, da det på ingen måte kunne veie opp for helsefaren ved å bo i bygget. Ifølge avhendingsloven kan kjøper heve avtalen om mangelen innebærer et vesentlig brudd på avtalen. Da må man vurdere hvor vesentlig avtalebruddet er, og en rekke momenter kan få betydning.
Flere mangler ved eiendommen
Det var ikke bare manglende radonbeskyttelse som kjøperne klaget på. Det var blant annet feilkonstruksjon av vegg og ringmur og for små anleggsflater. Dette måtte utbedres ved utforing i alle ytterveggene for å tåle vektbelastning, ifølge kjøpers takstmann. Selgers takstmann hevdet derimot at konstruksjon var sikker nok, selv om løsningen var klønete. Lagmannsretten kom frem til at denne løsningen var sikker nok, til tross for at dette var i strid med anbefalinger.
Torvtaket til annekset var ikke bygget som en takkonstruksjon i tråd med riktig monteringsanvisning. Taket hadde derfor ikke to-trinns sikring og kortere levetid enn det kjøperen burde forventet. Det var allerede mulig å observere synlige skader selv om taket fortsatt var tett. Torvtaket oppfylte ikke kravet til kvalitet som følge av kjøpsavtalen og ble derfor vurdert som mangel på eiendommen.
Andre mangler var manglende ventilasjon, isolasjon og gjenstående elektrisk arbeid. I tillegg var det ikke understøtte på grunnmuren og ikke riktig innfesting av takstein. Mye av byggingen ga preg av slurv og at arbeidet hadde blitt gjort av ufaglærte. Det fantes heller ingen dokumentasjon på arbeidet og en FDV perm eksisterte tydeligvis ikke. Selger forsikringsselskap bestred ikke dette. Vitner kunne også informere om at de hadde observert en dårlig byggeprosess, og at selgeren virket beruset under arbeidet. Vedkommende som var ansvarlig for byggeprosjektet hadde heller ikke fulgt opp ansvaret for mur og tømrerarbeid.
Anken ble forkastet
Lagmannsretten konkluderte med at kravet til heving måtte oppfylles. Utgangspunktet var manglende radonsikkerhet, tilbakeholding av informasjon, og at boligen var i dårligere stand enn kjøper kunne forvente fra byggeåret 2013, opplysninger om boligrapport og pris.
Totalvurderingen av alle forholdene ble derfor at kjøper hadde rimelig grunn til å si fra seg kontrakten og krav til å heve avtalen. Selger og forsikringsselskapets anke ble derfor forkastet, og kjøper kunne tilbakeskjøte eiendommen.
Forsikringsselskapet og selgeren ble dømt til å betale tilbake kjøpesummen, tinglysningsgebyr, dokumentavgift, erstatning for prisstigningen minus bonytte, tapt husleie, arkitekt og sakskostnader for tingrett og lagmannsrett.
DOMSSLUTNING (fra lovdata)
Selger og forsikringsselskap dømmes én for alle og alle for én til å betale kjøoper i fellesskap kjøpesum med 4 290 000 – firemillionertohundreognittitusen – kroner, tinglysingsgebyr med 1 987 – ettusennihundreogåttisyv – kroner og dokumentavgift med 107 250 – etthundreogsyvtusentohundreogfemti – kroner, alt med tillegg av avsavnsrente med 1,6 – en,seks – prosent p.a. av beløpene regnet fra 5. desember 2016 til og med 3. november 2017, og deretter med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven regnet fra 4. november 2017 til betaling skjer. Betaling skjer mot at kjøper overfører eiendommen gnr. 65, bnr. 41 og gnr. 43, bnr. 15, begge i Grimstad kommune, heftelsesfritt til Selger og forsikringsselskap.
- Selger og forsikringsselskap dømmes én for alle og alle for én til å betale kjøper i fellesskap erstatning for prisstigning, etter samordning med forsinkelsesrenten og fradrag for bonytte, med 110 000 – etthundreogtitusen – kroner, tapt husleie med 240 000 – tohundreogførtitusen – kroner og utgift til arkitekt med 13 750 – trettentusensyvhundreogfemti – kroner, alt med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven regnet fra 2 – to – uker fra denne dommens forkynnelse.
- I sakskostnader for tingretten betaler selger og forsikringsselskap én for alle og alle for én 121 175 – etthundreogtjueentusenetthundreogsøttifem – kroner til kjøper i fellesskap innen 2 – to – uker fra denne dommens forkynnelse.
- I sakskostnader for lagmannsretten betaler selger og forsikringsselskap én for alle og alle for én 212 087 – tohundreogtolvtusenogåttisju – kroner til kjøper i fellesskap innen 2 – to – uker fra denne dommens forkynnelse.0
