Eidsivating lagmannsrett behandlet i 2015 en sak mellom en hyttekjøper og en hytteselger (LE-2014-201097). Kjøper oppdaget etter overtakelse flere mangelfulle forhold ved hytten. På dette grunnlag krevde han å kunne heve hyttekjøpet, eventuelt få prisavslag og erstatning. Kjøper fikk ikke medhold i hevingskravet idet det ikke var tale om noen vesentlig mangel. Han fikk derimot tilkjent et prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene, samt erstatning for utgifter knyttet til undersøkelser av mangelsforholdene mv.
Lagmannsrettens vurdering
Mangelsvurderingen
Lagmannsretten innleder vurderingen sin med å fastslå hvilke mangelsforhold som rettskraftig ble avgjort i tingretten. Det var følgende forhold:
- Utettheter i tømmervegger
- Ringmur/Fundament
- Takkonstruksjon over stue/kjøkken
- Balkonggulv, oppstue
- Gulkonstruksjon, oppstue
- Takkonstruksjon over soveromsfløy
Disse forhold ble ansett å utgjøre mangler etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Retten var for øvrig enig i tingsrettens vurdering av utbedringsmetoden. En konkret vurdering tilsa altså at det ikke var nødvendig å øke utbedringskostnadene. Den sum tingretten hadde fastslått ble stående.
Kjøper hadde for lagmannsretten riktignok påberopt ytterligere tre forhold som han hevdet utgjorde mangler ved hytten etter § 3-9 annet punktum:
- Taklekkasje over stue/kjøkken
- For kort bjelkedrager i stue
- At hytte er bygget i strid med reguleringsbestemmelse
Lagmannsretten tok konkret stilling til de tre forholdene hver for seg. Retten kom for alle tre forhold til at det ikke forelå avvik fra det kjøper hadde grunn til å forvente ut fra avtalen og omstendighetene for øvrig. Det var altså ikke tale om mangler for disse ytterligere forhold. For hevingsvurderingen tok retten dermed kun stilling til de førstnevnte mangelsforholdene.
Hevingsvurderingen
De rettslige utgangspunktene
For å kunne heve et hyttekjøp må manglene være “vesentlige”, jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd. Hva som nærmere ligger i dette vilkåret fastlegger retten innledningsvis i hevingsvurderingen:
“Ved vurderingen av om det er grunnlag for heving – om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd – skal det foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmål vil være om kjøper har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Det vises blant annet til Ot.prp.nr.66 (1990–1991) på side 108, jf. s. 98, Rt-1998-1510 og Rt-2010-710. Ved vurderingen vil manglenes karakter og omfang, utbedringskostnadene, ulemper knyttet til utbedring, subjektiv skyld mv være relevante momenter. Et sentralt moment vil dessuten være om «prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger», jf. Rt-1998-1510 og Rt-2010-710″.
Den konkrete vurderingen
Etter å ha fastslått de rettslige utgangspunktene, tok retten stilling til hvordan forholdene i saken skulle sees i lys av disse utgangspunktene. Etter en konkret vurdering, jf. nedenfor, kom retten til at det var “klart” at hevingskravet ikke kunne føre frem.
“Ut fra utbedringskostnadenes størrelse, manglenes karakter og forholdene for øvrig, har ikke Benestad (kjøper) rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten i dette tilfellet. Utbedringskostnadene utgjør kun om lag 12,5 % av kjøpesummen. Hytta fremstod på ingen måte som ny eller feilfri, og de mangler det er tale om, er ikke av en slik karakter at de gir grunnlag for heving. Forholdene kan utbedres, det vil si bringes tilbake i den stand Benestad kunne forvente. Hverken graden av bebreidelse mot Schjerpen eller ulempene ved en eventuell utbedring kan gi grunnlag for heving i dette tilfellet. Etter lagmannsrettens syn vil prisavslag, som alternativ til heving, være en tilstrekkelig reaksjon i dette tilfellet, og gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet, samtidig som det innebærer en adekvat reaksjon mot kontraktsbruddet. Risikoen for ytterligere feil og mangler kan heller ikke lede til et annet resultat. En slik risiko vil alltid foreligge, særlig ved kjøp av en så vidt gammel hytte som i dette tilfellet, som tydelig bar preg av rufsete arbeid, og hvor utettheter i laftet i noen grad måtte forventes”.
Det var på dette grunnlag altså ikke anledning for kjøper til å heve kjøpet. Fordi det forelå mangler ved eiendommen fikk han derimot prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene, jf. avhendingsloven § 4-12 annet ledd. I denne saken var det tale om utgifter tilsvarende 320.000 kroner.
Erstatning
Kjøper hadde også krevd erstatning for utgifter knyttet til takstmenn og andre sakkyndige vurderinger i forbindelse med mangelsforholdene. Basert på tingrettens vurderinger og fastsettelse av erstatningskravet, kommer lagmannsretten til at erstatningen “passende kan settes til 41.000 kroner”, altså tilsvarende beløp som tingretten kom til.
Les mer om mangler ved hytte her.
