Innhold

Heving av boligkjøp – Hva sier rettspraksis?

Har du oppdaget feil eller mangler ved boligen din, vil du i visse tilfeller kunne gjøre mangelsbeføyelser gjeldende overfor selger. Det kan være alt fra retting av mangelen, til prisavslag eller heving. Sistnevnte beføyelse er den mest alvorlige. Derfor er terskelen for å kunne kreve heving tilsvarende høy. I Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) tok Høyesterett stilling til om kjøperne kunne heve boligkjøpet, eller om de måtte ta til takke med et prisavslag. Retten fikk dermed mulighet til å si noe om hva som mer konkret kreves for å heve et boligkjøp. Dette kan du lese mer om i det følgende.

Om saksforholdet

Rt-1998-1510

Saken gjaldt kjøp av halvparten av en horisontalt delt tomannsbolig i Stavanger. En del år etter overtakelse oppdager kjøperne at boligen (leiligheten) var angrepet av hussopp. Soppen befant seg både i kjelleren og i kjøpernes leilighet. Kjøperne fremmet derfor prinsipalt krav om heving av kjøpet. Om de ikke fikk medhold i hevingskravet, krevet de subsidiært prisavslag. Høyesterett måtte derfor ta stilling til følgende spørsmål i saken:

“… om skade av ekte hussopp på en solgt boligeiendom gir kjøperne rett til hevning eller om de må nøye seg med prisavslag”.

Spørsmålene ble ikke vurdert etter dagens avhendingslov. Tvisten måtte i stedet løses etter ulovfestet eldre rett om mislighold av kontrakter om eiendomskjøp. Det var fordi avhendingslova ikke var vedtatt da kjøpsavtalen ble inngått mellom partene. Førstvoterende påpeker likevel at det sees hen til enkelte bestemmelser i avhendingslova, idet den langt på vei lovfester alminnelige rettsgrunnsetninger på mangelsområdet.

Hva skal til for at det foreligger hevningsrett?

Ved fastleggelsen av det rettslige utgangspunktet for heving, er Høyesterett ganske konsise i sine uttalelser. Det følger av dommen at svaret på om kjøperne hadde rett til å heve kjøpekontrakten

“… beror etter alminnelige kontraktsrettslige regler på om kontraktsbruddet etter en helhetsvurdering må betegnes som vesentlig. Vesentlig er kontraktsbruddet hvis det har gitt kjøperne en rimelig grunn for – etter at kjøpekontrakten er gjennomført fra begge sider – å si seg løst fra kontrakten, slik at de gjensidige ytelser skal tilbakeføres. Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger”.

Vilkåret er altså at misligholdet må være “vesentlig”. Ordlyden gir her anvisning på en høy terskel som det skal en del til å oppfylle. Dette skyldes som tidligere nevnt at heving er den mest alvorlige sanksjonen mot selger.

Momenter i vesentlighetsvurderingen

Det objektive avviket – mangelens karakter og omfang

Høyesterett fortsetter sin gjennomgang ved å fastslå et utgangspunkt for vurderingen, samt at de også oppstiller ulike vurderingsmomenter man kan se hen til. Førstvoterende fremhever at

“Utgangspunktet og det sentrale moment i vurderingen er det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – dvs den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og mangelens omfang”.

Et viktig moment er også at vurderingen av mangelens omfang i denne saken vurderes ut fra tidspunktene da mangelen først viste seg, og ikke alene ut fra overtakelsestidspunktet. Retten begrunner vurderingstidspunktet med at

“… hussoppangrepet allerede var i gang da (på overtakelsestidspunktet), og at det i perioden 1988-94 var under fortsatt, kontinuerlig utvikling”. (Selgerne må da) ha risikoen også for merskader som følge av soppangrepet frem til 1994, da det ble oppdaget og reklamasjon fant sted”.

Tidsforløpet

Videre følger det at

“Et sentralt moment i helhetsvurderingen i denne saken er tidsforløpet – det gikk hele seks år mellom kjøpet og reklamasjonen. I forbindelse med tidsmomentet peker jeg på at avhendingslova § 4-19 (2) og (3) for kontrakter som er inngått etter 1992, fastsetter en alminnelig sistefrist på fem år for å kunne gjøre gjeldende krav på grunnlag av kontraktsbrudd, med mindre “seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru”.

I denne forbindelse viser retten også til en uttalelse i forarbeidene, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-91) side 42, som peker på hensynene bak en absolutt frist. Det følger av forarbeidene at:

“… for fast eigedom sin del vil ofte vesentlege manglar fyrst kome for dagen lenge etter at eigedomen er teken over. Det vil i slike tilfelle kunne framstå som urimeleg om kjøparen ikkje skal kunne gjere misleghaldsrettar gjeldande berre fordi det er gått t d meir enn to år (slik hovudregelen er etter lausøyrekjøpslova) sidan han tok over eigedomen. Rett nok kan dette synest som ein lang frist sett frå seljarens side. Den relative fristen vil likevel føre til at seljaren ofte kan føle seg ganske trygg også før det er gått heile fem år. Men etter fem år bør det av omsyn til seljaren vere mogeleg å verte heilt trygg”.

Disse rettslige utgangspunktene og momentene ser retten hen til i den konkrete vurderingen. Det vil si vurderingen av om det foreligger hevingsrett i denne konkrete saken.

Den konkrete vurderingen

Vedrørende momentet om selve avvikets karakter, uttaler retten at

“Angrep av ekte hussopp (serpula lacrymans) er i sin karakter en alvorlig mangel ved en bygning. Den ekte hussoppen er særlig skadelig ved at den er agressiv, stiller mindre krav til fuktighet og temperatur enn andre vanlige hussopper, og ved at den kan bre seg gjennom murverk. Men mangelens karakter er ikke alene avgjørende for hevningsspørsmålet. Det er i rettspraksis en rekke eksempler på at angrep av ekte hussopp bare har ledet til prisavslag”.

Mangelens karakter er altså et moment i vurderingen, men ikke alene avgjørende for rettens konklusjon. Selv om det er tale om en aggressiv sopp, kan man ikke ut fra dette slutte at kjøperne gis hevingsrett. Man må som nevnt også se hen til andre momenter, eksempelvis mangelens omfang. I denne forbindelse uttales det at

“Hussoppangrepets omfang i 1994 er ikke nærmere klarlagt av lagmannsretten. Lagmannsrettens fremstilling (…) viser imidlertid at omfanget også da var betydelig. Likevel mener jeg at omfanget, sett i sammenheng med skadens karakter, ikke alene kan være tilstrekkelig til å begrunne hevning slik denne saken for øvrig ligger an. At omkosningene til å utbedre mangelen vil representere et betydelig beløp – noe jeg kommer tilbake til – ser jeg heller ikke som avgjørende i seg selv”.

Heller ikke mangelens omfang trekker altså i retning av å gi kjøperne hevingsrett. Det samme gjelder tidsforløpet i saken.

Retten fremhever særlig tidsforløpet som avgjørende for at hevingskravet ikke fører frem. Det faktum at det tok seks år mellom kjøpet og reklamasjonen, sett i lys av de de rettslige utgangspunktene ovenfor, særlig uttalelsene i forarbeidene, måtte tilsi at det ikke forelå tungtveiende nok grunner til å gi kjøperne hevingsrett. Høyesterett konkluderte følgelig med at kjøperne ikke kunne heve boligkjøpet.

Kjøperne ble i stedet tilkjent prisavslag. De fikk dermed medhold i sin andre påstand.