Agder lagmannsrett kom i sak LA-2013-22308 til at kjøpere av ei hytte kunne heve kjøpet fordi det senere viste seg at hytteeiendommen var regulert til næringsformål. Hytten var “solgt som den er”. Om det forelå en mangel ved eiendommen ble derfor vurdert etter avhendingslova § 3-7, jf. § 3-9.
Det ble i august 2009 inngått kjøpekontrakt mellom selger og kjøper av en hytteeiendom. Da kjøper skulle selge eiendommen tre år senere (mars 2020) blir det oppdaget at reguleringsbestemmelsen som eiendommen var beheftet med (til “næring”), medførte en årlig utleieplikt i minst 9 måneder. Kjøper retter på dette grunnlag krav mot selger og krever prinsipalt å heve kjøpet, subsidiært prisavslag/erstatning.
Mangelsvurderingen
Lagmannsretten tar utgangspunkt i avhendingslova § 3-7, jf. § 3-9 ved mangelsvurderingen. Spørsmålet retten tok stilling til var om selgers manglende opplysninger om at eiendommen var beheftet med en utleieplikt, kunne sies å utgjøre en mangel ved eiendommen.
Retten finner det “ikke tvilsomt” at utleieplikten var noe selger “måtte kjenne til”, jf. § 3-7. At selger hadde benyttet megler ved salget var uten betydning. Det måtte nemlig skje en full identifikasjon mellom selger og megler med hensyn til opplysningsplikten i § 3-7.
At eiendommen var beheftet med en utleieplikt var videre noe kjøper hadde grunn til å regne med å bli opplyst om. Det skyldtes særlig at ni måneders utleieplikt var en sterk begrensning i eierrådigheten, at det medførte risiko for skade på leiligheten og inventar, samt risiko for økt slitasje som kjøper “åpenbart” kunne forvente inngående informasjon om.
For det tredje var det “på det rene” at kjøper aldri ville ha kjøpt leiligheten dersom de hadde kjent til utleieforpliktelsene. Bruk av eiendommen i strid med reguleringsbestemmelsen (til “næring”) var nemlig forbudt. Retten konkluderte dermed med at alle vilkårene i § 3-7 var oppfylt. Selgers brudd på opplysningsplikten medførte altså at det forelå en mangel ved hytten.
Hevingsvurderingen
Lagmannsretten tok videre stilling til om mangelen var “vesentlig” slik at det var grunnlag for å heve kjøpet. Adgangen til å heve følger av avhendingslova § 4-13. Denne vurderingen gjøres ganske kort. Det fremstår nemlig “ikke tvilsomt” at selgers unnlatelse av å opplyse om utleieforpliktelsene var et vesentlig avtalebrudd. I tillegg ville ikke et prisavslag (som et alternativ til heving) i tilstrekkelig grad kunne kompensere for mangelen. Et prisavslag ville eksempelvis ikke kunne kompensere for at kjøpers formål med kjøpet ikke kunne realiseres. Kjøperne ønsket ikke under noen omstendighet å ha en hytte som de var forpliktet til å la noen andre benytte. Dette var det ikke grunn til å betvile. Videre kunne heller ikke mangelen utbedres. Dette måtte gi grunnlag for et hevingskrav fra kjøpernes side.
Kjøpers undersøkelsesplikt etter lovens § 3-10 kunne ikke endre på dette. I vedtektene til sameiet var det fastslått at den enkelte sameier hadde “full rettslig råderett over sin seksjon” og “enerett til bruk av sin bruksenhet”. At salgsprospektet inneholdt opplysninger om følgene av reguleringsformålet (næring) ved at utleie var “tillatt” og at det var “mulighet til å leie ut via Hausvik Maritime”, kunne ikke gi grunnlag for nærmere undersøkelser om utleieplikt. Dermed ga hverken salgsprospektet eller selve leiligheten kjøper grunn til å anta at han var forpliktet til ni måneders utleie, samtidig som det ikke ble gitt grunnlag for nærmere undersøkelser om dette.
Lagmannsretten konkluderte etter dette med at kjøperne kunne heve hyttekjøpet etter avhendingslova § 4-13, jf. § 3-9, jf. § 3-7.
Les mer om mangler ved hytte her.
Les mer om heving av hyttekjøp her.
