Rettspraksis: Heving av boligkjøp ved mangel i nytt bygg
En forbruker kan heve en avtale om oppføring av bolig etter bustadoppføringslova § 34 dersom det foreligger et “vesentleg avtalebrot”. Virkningene av heving reguleres av § 21, jf. § 34 annet ledd. § 21 første ledd bestemmer at entreprenøren ved heving “har krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen”. Hva dette innebærer tar Høyesterett nærmere stilling til i HR-2016-219-A.
Om saksforholdet
HR-2016-219-A
Saken gjaldt en avtale mellom to parter om oppføring av et tilbygg til en enebolig. Forholdet reguleres av bustadoppføringslova, jf. lovens § 1.
Avtalen ble inngått våren 2012. I mai 2012 ble arbeidet stanset på grunn av manglende innsending av byggesøknad til kommunen. På dette tidspunkt var bygget tilnærmet ferdig. Lagmannsretten anslo at det var 90% ferdig. Det ble i denne forbindelse påvist flere feil og mangler ved bygget. Dette gjorde at forbrukerne hevet avtalen med entreprenøren høsten samme året.
Det var for øvrig enighet blant partene om at vilkårene for heving var oppfylt. Saken var dermed begrenset til spørsmålet om hvordan hevingsoppgjøret skulle foretas. Det var uenighet om hvordan buofl. § 21 første ledd skulle forstås. Skulle entreprenøren få vederlag for hele den delen som var levert, med fradrag for manglene ved det leverte eller var vederlagskravet begrenset til den delen av det leverte som var kontraktsmessig utført?
Rettslige utgangspunkter for hevingsoppgjøret
Retten innleder angivelsen av de rettslige utgangspunktene for hevingsoppgjøret med å angi det rettslige grunnlaget for vurderingen. § 34 annet ledd om heving ved mangler viser til § 21 om virkningene av heving ved forsinkelse. Hevingsoppgjøret skal altså foretas etter buofl. § 21. Bestemmelsen lyder følgende:
“Vert avtalen heva, har entreprenøren krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere, etter føresegnene i § 41 andre ledd”.
De går deretter inn i bestemmelsens ordlyd. Den gir etter rettens syn anvisning på at
“… det skal skje et oppgjør for det som er levert. Dette blir særlig klart når første og andre punktum leses i sammenheng, der andre punktum angir hvordan vederlaget skal prissettes”.
Videre fremholder retten at
“Fastsetting av vederlaget for det som er levert, framstår (…) som en separat operasjon, atskilt fra et eventuelt erstatningskrav for merkostnad som følge av at en annen entreprenør fullfører prosjektet”.
En fastsettelse av entreprenørens vederlagskrav er altså noe annet byggherrens (forbrukerens) krav på erstatning som følge av merkostander ved at en annen entreprenør har fullført prosjektet.
Etter en gjennomgang av annen kontraktslovgivning og juridisk teori, uttaler retten om virkningene av hevingen følgende:
“Hevingen får kun virkning for den delen av kontraktsoppfyllelsen som gjenstår på hevingstidspunktet, det vil med andre ord si kun med virkning framover i tid. Siden denne delen av kontrakten er hevet, tilfaller en eventuell fordel som følge av at det resterende arbeidet blir utført rimeligere enn det kontrakten skulle tilsi, byggherren.”
Selve hevingsoppgjøret
Huseierne hadde anført at § 21 første ledd første punktum måtte forstås slik at kravet vederlag var begrenset til oppgjør for det som var kontraktsmessig utført, det vil si reisverket som av tingretten var satt til 100 000 kroner. Dette mente de fulgte av ordlyden i bestemmelsen ved at entreprenøren har krav på vederlag for det som er utført “i samsvar med avtalen”. Retten har enig i at ordlyden isolert sett kunne trekke i retning av en slik forståelse.
Retten fremhever likevel at bestemmelsen må
“… leses i lys av at hevingen kun gjelder framover i tid. Kontrakten gjelder fortsatt for det som er levert, med de feil og mangler som måtte forefinnes. Ved at det skal skje et oppgjør, er det behov for å avklare hva som er levert i forhold til totalytelsen, og som det dermed skal ytes vederlag for. Hvilke arbeider som er relevante for vederlagsopptjeningen, må avgjøres ut fra det som er avtalt mellom partene, eller med andre ord være «i samsvar med avtalen”.
De argumenterer videre med at en slik forståelse av § 21
“… innebærer at entreprenøren får vederlag for det som er levert, med fradrag for mangler ved det leverte. Fradraget beregnes ved at lovens bestemmelse om prisavslag anvendes, jf. § 33“.
Ved heving av et boligkjøp etter buofl. § 34, har entreprenøren altså krav på vederlag for den han før hevingstidspunktet har levert, med fradrag for manglene ved det leverte, jf. buofl. § 21 første ledd.
Utfallet i saken
I den konkrete saken hadde byggherren på forhånd betalt entreprenøren et beløp (et såkalt a konto-beløp) som oversteg vederlagskravet. Entreprenøren ble derfor dømt til å tilbakebetale differansen mellom det innbetalte beløpet og vederlagskravet.
