I 2019 behandlet Eidsivating lagmannsrett en sak om kjøpere og selgere av ei hytte i Gjøvik som parter (LE-2019-101539). Kjøperne oppdaget etter overtakelsen av hytten at det var flere mangelsfulle forhold ved eiendommen som selgerne ikke hadde opplyst om ved kjøpet. På dette grunnlag krevde kjøperne prinsipalt heving og erstatning, subsidiært prisavslag og erstatning. Lagmannsretten konkluderte med at de spesifiserte reklamasjonsreglene for heving ikke var overholdt av kjøper. Kjøperne fikk dermed ikke medhold i hevingskravet. Det var derimot grunnlag for prisavslag og erstatning.
Lagmannsrettens vurdering
Mangelsvurderingen
Partene var enige om at det forelå mangler ved eiendommen, jf. avhendingslova § 3-7, jf. § 3-9 og § 3-9. Følgende forhold ble ansett å utgjøre en mangel ved eiendommen:
- Feilmontert pipe
- Avtrekksvifte bad montert i dusjsonen
- Mangler ved elektrisk anlegg utebod
- Mangler ved markisolasjon/ringmurisolasjon
- Mangler ved takkonstruksjonen
For de to siste mangelsforholdene var det riktignok uenighet om kostnadene ved å få manglene utbedret og og manglene samlet sett kunne gi grunnlag for heving. Utbedringskostnadene beror særlig på rettens vurdering av de sakkyndige uttalelser. Dette er dermed av mindre interesse generelt sett. Mer interessant er lagmannsrettens vurdering av hevingskravet, herunder reglene som spesifikk reklamasjon.
Heving
De rettslige utgangspunktene
Retten påpeker innledningsvis vilkåret for heving: mangelen må være “vesentlig”, jf. avhendingslova § 4-13 første ledd. Etter annet ledd må riktignok reglene om spesifikk reklamasjon være overholdt for å i det hele tatt ha et krav mot selger. Er disse reglene ikke overholdt, taper kjøper et hevingskrav alene på dette grunnlag. Det er altså uten betydning om det strenge hevingsvilkåret er oppfylt. Dermed tar lagmannsretten først stilling til om dette vilkåret er oppfylt. Er dette tilfellet, vil det deretter være grunnlag for å vurdere om vesentlighetsvilkåret er oppfylt.
Kjøper må etter § 4-13 annet ledd ha gitt selgeren melding om heving «innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen”. Kjøper må altså eksplisitt informere selger om at han vil komme til å påberope seg heving. Dette må skje “innen rimelig tid”. Om hva som ligger i innen rimelig tid uttaler retten følgende
“Det følger som nevnt av lovbestemmelsen selv at fristens utgangspunkt er når kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med mangelen. Hva som vil anses som rimelig tid etter dette tidspunkt, vil avhenge av de konkrete omstendigheter i saken. Hensynet bak fristregelen i § 4-13 er at selger har behov for å få avklart om kjøper vil gjøre gjeldende at avtalen skal heves, men kjøper må også gis tid til å områ seg og vurdere hva han skal gjøre overfor selger”.
Den konkrete vurderingen
I den konkrete vurderingen fremhever retten innledningsvis at kjøperne ved flere tilfeller før de erklærte heving hadde reklamert på ulike mangler ved eiendommen. Dette ble gjort på ulike tidspunkt. Første reklamasjon kom i juli 2016. Hevingserklæringen ble fremsatt i august 2017.
Etter rettens syn startet fristen for å kreve heving senest i mars 2017. Det skyldtes at kjøperne allerede i mars 2017 hadde «innhentet flere tilbud i forbindelse med utbedringer av de avdekkede feil» som forelå på tidspunktet. De forhold som begrunnet fremsettelse av hevingskravet i august 2017, var de samme som var kjent for kjøper i mars 2017. De forhold som kom til i løpet av sommeren var forhold av “klart mindre betydning”. Dermed ville ikke disse kunne spille noen særlig rolle for hevingskravet.
Retten kommer for øvrig med en helt generell betraktning vedrørende friststarten:
“det (er) ikke et krav for at fristen skal begynne å løpe, at kjøper har full oversikt over misligholdets omfang. Det er tilstrekkelig at kjøper har skaffet seg – eller kunne skaffet seg – tilstrekkelig oversikt over manglene til å ta stilling til om han vil gjøre hevingskravet gjeldende”.
Det kunne derfor ikke være avgjørende at det kunne være uklart hva mangelsomfanget var. I mars 2017 var utbedringskostnadene “et godt stykke på vei” kvantifisert slik at kjøper kunne ha fremmet et krav på heving allerede da. Når det gikk fem måneder fra mars til hevingskravet ble framsatt, ble dette ansett å gå “klart ut over” den frist som følger av § 4-13 annet ledd. Støtte for dette finner retten også i Rt-1999-408 hvor en “hevingserklæring 3 ½ måned etter fristens utgangspunkt «utvilsomt» var for sent”. Kjøperne hadde dermed ikke reklamert “innen rimelig tid” og hadde således ikke overholdt de spesifikke reklamasjonsreglene.
Selger ble etter en konkret vurdering heller ikke ansett å ha opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. Kjøper kunne derfor ikke likevel gjøre hevingskravet gjeldende i medhold av § 4-13 annet ledd annet punktum. Det var dermed ikke grunnlag for heving av hyttekjøpet. Kjøperne måtte derfor nøye seg med et prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene på 717.000 kroner, jf. § 4-12.
Erstatning
Kjøper hadde i tillegg krevd erstatning for en forholdsmessig andel av kjøpsomkostningene og utgifter til å avdekke manglene. Grunnlaget for erstatning fremgår av avhendingslova § 4-14. Etter lagmannsrettens syn var begge krav tilstrekkelig sannsynliggjorte. Dette gjaldt både med hensyn til ansvarsgrunnlaget, selve det økonomiske tapet og årsakssammenhengen mellom mangelen og tapet. Retten bemerker også at tapet ikke allerede er dekket av prisavslaget kjøperne hadde blitt tilkjent.
Etter § 4-14 gjelder et kontrollansvar. Selger er kun ansvarsfri dersom mangelen skyldes en hindring som ligger utenfor det selger kan påvirke. Etter lagmannsrettens syn tilsa de konkrete omstendighetene i saken at mangelsforholdene ikke lå utenfor selgers kontroll. Manglene skyldtes jo blant annet “selgers manglende opplysninger til kjøper om forhold selger måtte kjenne til, som fagkyndig og kontrollerende under byggingen”. Selgerne var dermed erstatningsansvarlige.
Kjøperne fikk på dette grunnlag medhold i erstatningskravet vedrørende kostnader til å avdekke manglene, samt en forholdsmessig andel av kjøpsomkostningene/forsikringskostnadene. Samlet utgjorde kravet i overkant av 155.000 kroner.
Les mer om mangler ved hytte her.
Les mer om heving av hyttekjøp her.
