Husleieloven § 1-1 regulerer lovens virkeområde, og avgrenser mot forhold som omfattes av andre kontraktslover. Bestemmelsen avgjør hvilke tilfeller loven gjelder for, og ikke. Loven gjelder for forbrukerforhold og mellom næringsdrivende.
Husleieloven § 1-1 lyder som følger:
§ 1-1.1 Lovens virkeområde m.v.
Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.
Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale.2 For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.
Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger.3
Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.
Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig.
Første ledd
I bestemmelsens første ledd gis det en presis poengtering av hva loven gjelder.
“avtale”
Angivelsen krever at bruksretten har sitt grunnlag i avtale. Det skilles for øvrig ikke mellom skriftlig og muntlig avtale, slik at det neppe kan oppstilles noe formkrav. Dette følger også av § 1-4. Bruksrett til husrom som ikke har grunnlag i avtale kan eksempelvis være hvor dette følger av offentlig vedtak eller testament.
“bruksrett”
Det at det her er tale om bruksrett avgrenser mot eiendomsrett, hvilket innebærer at kjøp og salg faller utenfor lovens virkeområde. Det er altså uttrykket “bruksrett” som angir at loven gjelder leie, og ikke overdragelse av retten til husrommet. Normalt vil det være tale om en total og ekslusiv bruksrett for leieren.
“husrom”
Uttrykket “husrom” er en fellesbetegnelse for boliger og lokaler, jf. bestemmelsens siste ledd, som omtaler begge deler som husrom. Det kreves at det er en bygning som er varig festet til grunnen. Forarbeidene til loven (NOU 1993:4 s. 98) forklarer hvilke krav som stilles til et “husrom” som følger:
Utleie av et fast fortøyd hotellskip, flyttbare boder og brakker, campingvogner, telter m.v. faller derfor utenfor loven. Videre kreves det at husrommet tilfredsstiller visse fysiske minimumskrav. Leie av helt ubebygde arealer faller utvilsomt utenfor lovens rekkevidde. Det må i det minste kreves at husrommet har vegger og tak, slik at disse gir ly mot vær og vind. Hvor mye som skal kreves for å karakterisere bygningsmessige innretninger som husrom, må overlates til rettspraksis. Det kreves imidlertid ikke at husrommet er en bygning i tradisjonell forstand. Konstruksjon og byggematerialer er i prinsippet likegyldig; leie av en utsprengt lagerhall i fjell omfattes derfor av loven.
“vederlag”
Kravet om at det ytes “vederlag” for bruksretten til husrommet innebærer at bruksrett som gis vederlagsfritt faller utenfor. Vederlaget, altså leien, må knytte seg til selve bruksretten. Det holder ikke at bruksretten er vederlagsfri, mens det kun kreves vederlag for strøm, vann e.l. Det må imidlertid påpekes at leien, eller vederlaget, ikke nødvendigvis må være fastsatt i penger, jf. bestemmelsens tredje ledd.
Annet ledd
Bestemmelsens annet ledd gir to presiseringer.
For det første at avtalegrunnlaget kan være en arbeidsavtale. Dette vil være særlig relevant hvor en stilling gir rett til leie av bolig, for eksempel ved tjenesteboliger. Loven stiller ikke noe krav om at den ansatte må bo i boligen. Det er nok tilstrekkelig at bruksretten til husrommet inngår i avtalen.
For det andre avgrenser leddet mot avtaler hvor leien av bruksretten til husrommet ikke er det “vesentlige” i avtaleforholdet. Dette er relevant for enhver sammensatt avtale hvor leie av bruksrett til husrom inngår. Vurderingen av hvorvidt leien av boligen er “vesentlig” i avtalen må gjøres konkret ut fra en tolkning hvor blant annet avtalens formål tas i betraktning.
Tredje ledd
Bestemmelsens tredje ledd presiserer at vederlagskravet ikke utelukkende refererer seg til penger. Leien kan helt eller delvis være fastsatt til noe annet enn penger. Dette gjelder for eksempel diverse naturalytelser, som tjenester eller varer. Leieren kan eksempelvis få bruksrett til husrommet i bytte mot oppussing.
Fjerde ledd
Bestemmelsens fjerde ledd kan karakteriseres av at de to avgrensningene knytter seg til mer midlertidig leie av husrom. For det første avgrenser den mot avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. For det andre avgrenser den mot avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Gjennomgående for begge disse forhold er at husrommet vanligvis kun leies i en svært begrenset periode. Avtaleforholdet har dermed en annen karakter enn det lovens bestemmelser er myntet mot. Dermed er de ikke adekvate for disse tilfellene.
Femte ledd
Bestemmelsens femte ledd gir definisjoner av de to ulike formene for husrom, nemlig bolig og lokale. Definisjonen av “lokale” er negativ, og lokale vil dermed utgjøre alle andre typer husrom som ikke “fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del” benyttes til beboelse. Det sentrale er altså hvorvidt husrommet skal brukes til å bo i.
