Husleieloven § 2-13 gir leieren rett på erstatning for tap som følger av forsinkelse eller mangel. Bestemmelsen gir anvisning på et objektivt erstatningsansvar, men oppstiller visse vilkår for fritak. Bestemmelsen bygger på et så kalt kontrollansvar, som er gjennomgående i hele kontraktslovgivningen.
Bestemmelsen i husleieloven § 2-13 har seks ledd. Første ledd angir hovedregelen for utleiers erstatningsansvar. Annet ledd inneholder en identifikasjonsregel som krever så kalt dobbelt force majeure. Tredje ledd oppstiller et tidsmessig krav til varighet for at fritaksgrunnene skal gjelde. Femte ledd inneholder en avgrensning med hensyn til tapsposter. Sjette ledd angir både det alminnelige culpaansvaret og det rent objektive tilsikringsansvaret. Ordlyden i bestemmelsen lyder som følger:
Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.
Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd.
Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.
Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.
Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom
a) forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller
b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren
Alminnelige erstatningsvilkår
Det er tre alminnelige vilkår for erstatningsansvar. Økonomisk tap, ansvarsgrunnlag og adekvat årsakssammenheng. Alle disse tre vilkårene følger av husleieloven § 2-13 første ledd. Det må foreligge “tap” som “følge av” forsinkelse eller mangel. Dette stiller krav om økonomisk tap, og årsakssammenheng mellom tapet og misligholdet. Ansvarsgrunnlaget skal behandles noe nærmere.
Kontrollansvaret i første ledd
Kontrollansvaret er et ansvarsgrunnlag. I utgangspunktet er det er objektivt ansvar for utleier, ettersom at det kun kreves forsinkelse eller mangel. Det er ikke noe krav om skyld hos utleier, eller at misligholdet er kvalifisert. Samtidig kan utleier fritas fra ansvaret, dersom misligholdet “skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av”. Dette må forstås som fire, kumulative vilkår for ansvarsfritak.
Det første vilkåret er at det må foreligge en “hindring” For det andre kan ikke denne hindringen ha vært noe som utleieren “med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden”. Det tredje vilkåret blir da at utleieren ikke “med rimelighet kunne ventes å ha unngått eller overvunnet følgene av” hindringen. Det fjerde og siste vilkåret er at hindringen ligger “utenfor utleierens kontroll”.
Både for forsinkelse og mangler?
Vilkårene passer best for forsinkelse, ettersom at det er noe kunstig å tale om en hindring ved mangler, men i rettspraksis er det lagt til grunn at dette vil være aktuelt ved så kalte skjulte mangler, jf. Rt. 2004 s. 675 (Agurkpinne) premiss 51. Dersom vilkårene skal vurderes i tilknytning til mangler, er det viktigste at ansvaret forstås strengt. Det skal likevel være en nyansering av det opprinnelige objektive ansvaret med unntak for force majeure, som gjaldt etter kjøpsloven. Uttrykket “force majeure” betegner en utenfrakommende, ekstraordinær og for partene upåregnelig omstendighet. Direkte oversatt fra fransk betyr det ‘stor kraft’. Dette sier noe om den høye terskelen for fritak fra et objektivt erstatningsansvar.
Det sentrale utgangspunktet er at det skal oppnås en rimelig risikofordeling. Med dette i mente vil utleieren som oftest rent faktisk være nærmest til å påvirke omstendighetene for overtakelsen og forfatningen til husrommet, som jo er grunnlaget for eventuell forsinkelse eller mangel.
Hindringskriteriet
Det kreves at det foreligger en “hindring”. Det er ofte lagt til grunn, ut fra forarbeidene til kjøpsloven, at det ikke kreves en absolutt hindring, men en omstendighet som vil gjøre kontraktsmessig oppfyllelse “ekstraordinært tyngende” for selger. Det vil i alle tilfelle foreligge en hindring dersom det er umulig for utleier å oppfylle kontrakten, for eksempel fordi husrommet har brent ned like før overtakelse. Oppfyllelseshindringen må likevel trolig være større enn det som følger av §§ 2-9 og 2-10.
Betraktningskriteriet
Hva utleier “med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden” innebærer ikke at det måtte være sannsynlig eller forutsigbart. I forarbeidene til kjøpsloven benyttes uttrykket “rimelig forutseelig” ved avtaleinngåelsen, jf. Ot.prp.nr.80 (1086-87) s. 73. Hva utleier bør ta i betraktning beror på en konkret vurdering. Det avgjørende er hva som vil være typisk eller påregnelig for den konkrete forpliktelsen. Et eksempel er at det for en grønnsakshandler vil være nærliggende å gardere seg mot sesonger med dårlige værforhold hvor produsentene ikke kan levere.
Overvinningskriteriet
Det må også gjelde en hindring “som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha unngått eller overvunnet følgene av”. Dette kriteriet gjør seg gjeldende etter avtaletidspunktet, men før oppfyllelsestiden. I praksis innebærer kriteriet krav om at utleieren gjør nødvendige tiltak for å forebygge eventuelle oppfyllelseshindringer. Det at slike tiltak blir dyrere, fritar ikke selgeren for ansvar. I en utleiesituasjon kan det bli nødvendig å hyre en håndverker for å utbedre eventuelle skader, dersom disse oppstår før overtakelsestidspunktet.
Kontrollkriteriet
Kontrollkriteriet er det strengeste kriteriet. Kriteriet innebærer at utleieren alltid blir ansvarlig for forhold som ligger innenfor hennes kontrollsfære. Hva som skal avgrense denne kontrollsfæren er ikke uten videre klart. Det kan være alt som kan spores tilbake til valg foretatt av utleieren (årsaksperspektiv). Det kan derimot også være alle forhold som utleieren kan påvirke eller ha innflytelse på (påvirkningsperspektiv). Sistnevnte gir en mindre kontrollsfære som gjør kriteriet mindre strengt. Samtidig har førstnevnte blitt lagt til grunn av Høyesterett i Rt. 2004 s. 675 (Agurkpinne). Dommen gjaldt erstatning for tap etter kjøpsloven § 27 som følge av et artsbestemt kjøp. For leieavtaler etter husleieloven vil det imidlertid være tale om individualiserte avtaler. Dette vil ha betydning for utleiers kontrollsfære, ettersom at handlingsalternativene som regel vil være færre. Ved et artsbestemt kjøp kunne for eksempel selgeren skaffet samme tingen fra en annen leverandør. Ved en individualisert avtale vil det kun være ett husrom.
Kun direkte tap
Det er viktig å merke seg at utleiers kontrollansvar er begrenset til direkte tap, jf. fjerde ledd. Dette skyldes at et objektivt ansvar er strengt, slik at det ikke bør kunne omfatte for mye. Indirekte tap vil ofte være store og upåregnelige. Begrensningen til direkte tap gjelder likevel ikke for det subjektive culpaansvaret (uaktsomhetsansvaret) etter siste ledd. Her vil både direkte og indirekte tap dekkes. Indirekte tap er avledede tap. Det er gitt en uttømmende oppregning av hva som anses for å være indirekte tap i husleieloven § 2-14. Det at oppregningen er indirekte innebærer at alt som ikke omfattes av ordlyden i bestemmelsen regnes for å være direkte tap, som omfattes av kontrollansvaret i § 2-13.
