Husleieloven § 2-2 gir generelle krav til husrommets tilstand ved overtakelse. Bestemmelsen etablerer noen minstekrav til hva leieren kan forvente fra husrommet. Dersom disse minimumskravene ikke er oppfylt, fastslår bestemmelsen at det foreligger mangel.
Ordlyden i husleieloven § 2-2 er som følger:
§ 2-2.1 Generelle krav til tilstand
Husrommet skal ved overleveringen2 være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.
Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel dersom det ikke
a) passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller
b) passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det
Første ledd: Avtalefrihet
Bestemmelsens første ledd statuerer utgangspunktet om at kravene til husrommet følger av leieavtalen mellom partene. Dette er utslag av det grunnleggende, alminnelige prinsippet om avtalefrihet som gjelder i norsk kontraktsrett. Det er stort sett kun annen lovgivning og avtaleloven § 36 som setter grenser for hva partene kan avtale. Hvorvidt husrommet ved overleveringen er i samsvar med “de krav som følger av leieavtalen”, beror på en tolkning av selve avtalen. Tolkningen må være objektiv og følge de ulovfestede reglene for avtaletolking.
For det tilfelle at partene ikke har avtalt noe annet, skal husrommet være ryddet, rengjort og i “vanlig god stand” ved overtakelsen. Partene kan med andre ord avtale at husrommet skal overtas i en slik forfatning at leieren må rydde og rengjøre selv. Uttrykket “vanlig god stand” henger tett sammen med rettspraksis i kontraktsrett, som etablerer dette som et prinsipielt krav for enhver kjøper, leier eller tjenestemottager. Høyesterett har ved vurderingen av mangel etter kjøpsloven lagt til grunn at kjøper har krav på “alminnelig god vare”, jf. Rt. 1998 s. 774 (Videospiller). Ordlyden i husleieloven § 2-2 (1) 2. punktum må nok forstås som en henvisning til dette alminnelige kravet.
Kravet til “alminnelig god vare” i Videospiller-dommen:
Høyesterett uttalte i dommens anledning følgende om kravet til “alminnelig god vare”:
Kjøpsloven som utfyllende lov regulerer ikke uttrykkelig det foreliggende mangelsspørsmål. Kjøpsloven § 17 (2) (a), som er den mest nærliggende av kjøpslovens bestemmelser, omhandler neppe et tilfelle som det foreliggende. Bestemmelsen omfatter først og fremst egenskaperSide 781eller mangel på egenskaper ved en vare som viser seg tidligere i tidsforløpet enn tre og et halvt år etter leveringen. Men det er på det rene at kjøpsloven ikke gir en uttømmende definisjon av mangelsbegrepet, som derfor i dette tilfelle må bestemmes ut fra en tolkning av kjøpsloven § 34 (1) jf § 30 (1) sammenholdt med rettspraksis, alminnelige rettsgrunnsetninger og teori.
Etter disse rettskilder hadde Føreland med den pris han betalte, krav på alminnelig god vare, og det foreligger en mangel hvis videospilleren ikke oppfylte dette kravet. Spørsmålet er derfor om kravet til alminnelig god vare innebærer at IR-mottakeren skulle være funksjonsdyktig vel tre og et halvt år etter leveringen av videospilleren. Avgjørende for så vidt er hvilken holdbarhet Føreland hadde grunn til å forvente. Man kan også se dette som et spørsmål om Føreland har skjellig eller rimelig grunn til å besvære seg over den svikten i IR-mottakeren som viste seg.
Enkelt sagt vil kravet til “vanlig god stand” innebære en vurdering av om leieren har “skjellig eller rimelig grunn” til å besvære seg over husrommet ved overtakelsen. Det må dermed ses hen til hva som kan ventes ved lignende husrom.
Annet ledd: Mangel?
Bestemmelsens annet ledd fastslår at dersom kravene i bokstav a eller b ikke er oppfylt, foreligger det mangel. Dette innebærer at disse feilene får rettslig betydning, uavhengig av om de utgjør brudd med det som er avtalt.
Bokstav a
Her angis kravet til at husrommet svarer til det alminnelige formålet. Hvorvidt husrommet ikke svarer til det generelle formålet, avhenger av en abstrakt vurdering. Det sentrale vil være hva leieren kunne forvente sett hen til lignende husrom, pris og øvrige omstendigheter.
Bokstav b
Her angis kravet til at husrommet svarer til det spesifikke formålet. Dette innebærer at dersom leieren har medgitt sitt formål til utleieren, eller fått dette inn i kontrakten, har utleieren et ansvar for dette forholdet. Her kommer det alminnelige prinsippet om at hver part bærer risikoen for sine egne forutsetninger til uttrykk. Dette betyr at dersom leieren går ut ifra at husrommet passer til det spesifikke formålet han trenger det til, er det leieren som må avklare overfor utleier hvorvidt dette er tilfelle. Dette henger sammen med at det er utleieren som har det beste utgangspunktet for å vurdere husrommets egnethet opp mot leierens forventninger og ønsker. Dette gjelder imidlertid ikke dersom leieren klart er den med best utgangspunkt for å vurdere husrommet.
