Husleieloven § 2-8 gir regler om reklamasjon. Bestemmelsen knytter seg til leierens plikt til å reklamere på oppfyllelsesavvik overfor utleier. I motsetning til kjøpslovene inneholder den ikke noen absolutt reklamasjonsfrist.
Bestemmelsens ordlyd er som følger:
§ 2-8 Reklamasjon.
Leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding1 til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Den relative reklamasjonsregelen
For det første gir bestemmelsen en relativ reklamasjonsregel. Regelen innebærer at leieren kan minste sin rett til å gjøre mangel gjeldende. For å overholde reklamasjonsregelen må leieren gi melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen “rimelig tid” etter at leieren “burde oppdaget den”. Hva som ligger i “rimelig tid” beror på en konkret vurdering. Momenter av relevans i vurderingen er leieforholdet, husrommets og mangelens art og leierens sakkunnskap. Utgangspunktet er når leieren faktisk oppdaget mangelen, men fristen vil kunne begynne å løpe tidligere dersom leieren ikke har oppdaget den som følge av uaktsomhet. Merk at loven ikke har noen regel om at leieren har plikt til å undersøke husrommet.
Unntaket
Det oppstilles et unntak dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller “i strid med redelighet og god tro”. Bakgrunnen for unntaket er at dersom utleieren ved grov uaktsomhet eller på illojalt vis har skjult en mangel, vil ikke utleieren kunne påberope som innsigelse at leieren har reklamert for sent. Dette hindrer imidlertid ikke at utleier kan påberope at kravet er foreldet etter foreldelseslovens regler.
