Sameie og borettslag
Sameie og borettslag er de to vanligste måtene å organisere boliger på i Norge. Det kan være greit å ha kjennskap til de viktigste forskjellene mellom eierformene før man kjøper en bolig.
Eierform
Dersom du kjøper en leilighet i et borettslag, kjøper du en andelsbolig. Da eier du en andel i borettslaget, og borettslaget eier hele eiendommen. Du blir følgelig ikke direkte eier av en borettslagsbolig, men får en bruksrett til din andel. Les mer om andelsleilighet i borettslag her.
Dersom du kjøper en leilighet i et sameie, kjøper du en selveierbolig. Da eier du en ideell andel i sameiets eiendom, for eksempel 1/30 av bygningen og tomten. Du eier hele boligen din selv, og kan fritt selge, pantsette eller leie den ut. En vanlig form for sameie er eierseksjonssameie. I et eierseksjonssameie eier man en seksjon i et sameie. Den viktigste forskjellen mellom eierseksjonssameier og sameier er at man i et sameie kun eier en ideell andel av eiendommen, mens i et eierseksjonssameie eier man en spesifikk seksjon, for eksempel en leilighet eller del av rekkehus.
Alle sameier som ikke er eksplisitt unntatt, reguleres av sameieloven. Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven, mens borettslag reguleres av borettslagsloven.
Les mer om eierseksjon og eierseksjonssameie her.
Finansiering
Det er ulike måter å finansiere boligen på, avhengig av om den tilhører et borettslag eller et sameie.
Finansiering i borettslag
Dersom du kjøper en selveierleilighet i et sameie, må du normalt stå for hele kjøpesummen selv. Dersom du kjøper andelsleilighet i et borettslag, blir finansieringen litt annerledes. Disse leilighetene er finansiert gjennom innskudd og fellesgjeld.
Innskudd er den summen du betaler for leiligheten selv. Dette kan være en prosentandel av totalsummen.
Fellesgjeld er et lån som borettslaget har tatt opp, med pant i borettslagets eiendom. Dette lånet har gjerne blitt brukt til bygging og vedlikehold av borettslagets bygninger og utearealer. Når du kjøper en leilighet i et borettslag, må du betale månedlige fellesutgifter. Disse vil blant annet dekke renter og avdrag for din del av fellesgjelden.
Det er viktig å merke seg ved kjøp av andelsleilighet i borettslag at det er totalprisen som gjelder, og ikke bare innskuddet. Som eier av en andel i borettslaget vil du også stå indirekte ansvarlig for en del av borettslagets fellesgjeld. Denne kan øke dersom borettslaget for eksempel planlegger å pusse opp alle bad de nærmeste årene. Det er også viktig å sjekke om borettslaget har god økonomi, og om det er med i en sikringsordning. En sikringsordning minimerer risikoen for at borettslaget går konkurs som følge av at noen misligholder sine betalingsforpliktelser.
Finansiering i sameie
Et sameie kan ikke ta opp felleslån med sikkerhet i eiendommen, slik som et borettslag kan. Dette medfører at det er vanskeligere for et sameie å få finansiering til felles prosjekter.
I et borettslag vil fellesgjelden betales ned sammen med fellesutgiftene etter en langsiktig betalingsplan. I et sameie som har tatt opp lån til fellestiltak vil sameierne vanligvis betale sin del av kostnadene som en engangsinnbetaling. Det er derfor lurt å undersøke om det er planlagt noen arbeider, uansett om man tenker å kjøpe bolig i borettslag eller sameie.
Selv om et sameie ikke nødvendigvis har fellesgjeld, må sameierne likevel betale felleskostnader. Felleskostnadene dekker sameiets felles utgifter til strøm, offentlige avgifter og andre ting som beboerne deler på.
Dokumentavgift
Dersom du kjøper en brukt bolig i et sameie, må du betale 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift. Dersom boligen er et nybygg, eller ikke er oppført enda, må du betale 2.5 % av boligens andel av tomteverdien. Dette vil ofte være en mindre sum enn avgiften ved kjøp av brukt bolig.
Ved kjøp av bolig i et borettslag må du ikke betale dokumentavgift, med mindre boligen er ny. Da må du betale 2,5 prosent av boligens andel av tomteverdien.
Lurer du på hva dokumentavgift er? Les vår artikkel om dokumentavgift her.
Utleiemuligheter
Dersom du ønsker å leie ut boligen din, må du sette deg inn i utleiereglene som gjelder for sameiet eller borettslaget. Det er vanligvis strengere regler for utleie i et borettslag enn det er i et sameie, og noen borettslag krever at det er eieren av andelsboligen som må bo der. Det er derfor mer vanlig å kjøpe selveierleilighet dersom man ønsker å leie den ut.
Utleie i borettslag
I borettslag er det som hovedregel et krav om at styret må samtykke før bruken av boligen kan overlates til noen andre. Mulighetene for utleie i et borettslag er derfor mer begrensede enn i et sameie. Dette kan virke veldig strengt, men en positiv konsekvens av en slik regulering er at det vanligvis er eierne selv som bor i borettslaget.
Dette kan høres veldig strengt ut, men en positiv konsekvens av at det er strengt å leie ut, er at det for det meste er eiere selv som bor i et borettslag. De som eier leiligheten de bor i pleier å ha større interesse av å ta vare på både sin egen andel og området rundt. De bor også ofte lengre i nabolaget og naboene blir derfor bedre kjent. Dette gjør at det er godt tilrettelagt for et godt bomiljø i et nabolag som er borettslag, hvor de fleste beboerne eier leilighetene sine.
Leietakeren har den samme plikten som andelseieren til å følge borettslagsreglene og kan delta på generalforsamlingen, men har ikke stemmerett med mindre du som andelseier har gitt leietakeren fullmakt til å opptre på dine vegne. Det er likevel fortsatt du som andelseier som står ansvarlig for innbetaling av felleskostnader og vedlikehold av boligen du eier.
Utleie i sameie
Som eier i et sameie kan du som regel leie ut boligen din når du selv ønsker. I noen tilfeller kreves det godkjennelse fra styret, så du bør sjekke sameiets vedtekter før du leier ut boligen din.
