Omtrent én million nordmenn har hus eller hytte på festet tomt. Hva er egentlig tomtefeste, og hvordan fungerer denne ordningen?
Tomtefeste
Tomtefeste er en ordning der en boligeier eller hytteeier langtidsdisponerer tomten som bygget står på. Det rettslige grunnlaget for en slik langtidsdisposisjon er en festekontrakt inngått med grunneieren – eieren av tomten. Kort sagt eier en tomtefester bygningen, men ikke grunnen. Denne leies av grunneier. Det er tomtefesteloven sammen med festekontrakten som regulerer forholdet.
Festeavgift
Festeavgift er den årlige leien som tomtefesteren skal betale til eieren av grunnen. Den opprinnelige festeavgiften skal være fastsatt i festekontrakten. Det er opp til partene å bestemme hvor høy festeavgiften skal være.
I de fleste tilfeller vil festekontrakten også ha bestemmelser om regulering av festeavgiften. For kontrakter hvor dette ikke er tilfelle, kan hver av partene kreve regulering av festeavgiften i henhold til konsumprisindeksen. Dette kan skje hvert tiende år, og følger av tomtefesteloven.
Det er gitt særlige regler om bortfesters adgang til å regulere festeavgiften for festekontrakter som omhandler bolig- og fritidshus. Utgangspunktet er at bortfester ikke kan kreve regulering på annen måte enn endringen i konsumprisindeksen.
I forbindelse med at festekontrakten utløper eller forlenges, åpner tomtefesteloven for at bortfester kan kreve en særskilt regulering. Dette kalles engangsløft, og er kun aktuelt for kontrakter med en utløpsdato. Det kan ikke gjøres engangsløft for evigvarende festekontrakter, og heller ikke dersom det følger av avtalen at festeren har rett til forlengelse og at reguleringen ikke skal skje på annen måte enn etter konsumprisindeksen.
Engangsløftet innebærer at avgiften reguleres opp til et beløp som tilsvarer 2 % av tomteverdien. Det skal gjøres fradrag for den verdiøkning som tomtefesteren har tilført tomten med egne tiltak eller tilskudd til tiltak utført av andre.
Hvordan lenge varer tomtefeste?
Lengden på festeforholdet avhenger av om festeavtalen gjelder bolig- eller fritidshus eller tomt til annet formål.
Festekontrakter til bolig- og fritidshus som er inngått etter 2002 vil gjelde til de blir sagt opp av tomtefesteren. For festekontrakter som er inngått før 2002 har festeren rett til å forlenge kontrakten når den utløper. Dermed vil alle festeforhold knyttet til bolig- og fritidshus løpe så lenge festeren ikke avslutter kontrakten.
Dersom festekontrakten gjelder andre formål enn bolig- og fritidshus, vil lengden på festeforholdet bero på hva som er avtalt i festekontrakten. Festeren har i dette tilfellet ingen rett etter tomtefesteloven til å kreve forlenging eller innløsning.
Dersom det er festet tomt til bolig- eller fritidshus kan tomten kreves innløst når festeforholdet har løpt i 30 år eller når festetiden er ute. Innløsning kan kreves tidligere enn 30 år dersom det er avtalt kortere tid. Etter at det har gått 30 år, kan festetomt til bolig kreves innløst hvert andre år, mens festetomt til fritidshus kan kreves innløst hvert tiende år.
