Hvor høy skal festeavgiften være og kan den reguleres?
Festeavgiften er den årlige leien som festeren betaler til bortfester ved tomtefeste. Hvor høy er denne, og hvordan kan den reguleres?
Festeavgiftens størrelse
Den opprinnelige festeavgiften fastsettes i festekontrakten mellom grunneier og tomtefester. Det er opp til partene om å bli enige om festeavgiftens størrelse.
Regulering av festeavgiften
De fleste festekontrakter har inntatt bestemmelser om reguleringen av festeavgiften. For kontrakter hvor dette ikke er tilfelle, kan hver av partene kreve regulering av festeavgiften hvert tiende år i henhold til konsumprisindeksen – endringen i pengeverdien. Reglene følger av tomtefesteloven, og er forskjellige for festekontrakter knyttet til bolig- og fritidshus, og festekontrakter knyttet til andre formål.
Tomtefeste for bolig- og fritidshus
Det er gitt særlige regler om bortfesters adgang til å regulere festeavgiften for festekontrakter som omhandler bolig- og fritidshus. Utgangspunktet er at bortfester ikke kan kreve regulering på annen måte enn endringen i konsumprisindeksen. Dette gjelder selv om annen regulering skulle følge av festekontrakten.
Forlenging av tomtefeste: Engangsløftet
Når festetiden er løpt ut for bolig- og fritidshus, og tomten ikke blir innløst, følger det av tomtefesteloven at festeforholdet skal løpe videre på samme vilkår som før.
I forbindelse med at festekontrakten utløper eller forlenges, åpner tomtefesteloven imidlertid for at bortfester kan kreve en særskilt regulering – et engangsløft.
Engangsløftet er kun aktuelt for festekontrakter som har en utløpsdato. Det kan ikke gjøres engangsløft for evigvarende festekontrakter, og heller ikke dersom det følger av avtalen at festeren har rett til forlengelse og at reguleringen ikke skal skje på annen måte enn etter konsumprisindeksen.
Engangsløftet innebærer at avgiften reguleres opp til et beløp som tilsvarer 2 % av tomteverdien. Det skal gjøres fradrag for den verdiøkning som tomtefesteren har tilført tomten med egne tiltak eller tilskudd til tiltak utført av andre.
Til tross for utgangspunktet om oppjustering til 2 % av tomtens verdi, kan likevel ikke ikke dette beløpet overstige lovens maksimalbeløp per dekar. Maksimalbeløpet stiger i takt med konsumprisindeksen. Beløpet er 13 207,95 kr per 2019.
Tomtefeste for andre formål
For festekontrakter til andre formål enn bolig- og fritidshus er utgangspunktet at partene kan kreve regulering i henhold til det som kan utledes av festeavtalen. Dersom festekontrakten ikke regulerer dette, vil partene kunne kreve regulering etter konsumprisindeksen hvert tiende år.
