Gulating lagmannsrett behandlet i 2017 en sak vedrørende en hytteeiendom i Fjell kommune (LG-2016-202016). Da det oppstod vannlekkasje i hovedhytten tok hyttekjøper kontakt med Fjell kommune. Etter kommunens befaring ble det lagt til grunn at samtlige byggverk på eiendommen var ulovlige. Det skyldtes at eiendommen lå i et LNF-område hvor oppføring av hytte krever dispensasjon fra kommunen. Dette hadde selger ikke søkt om i sin tid og dispensasjon var dermed ikke gitt. Av den grunn ble det gitt påbud om riving av flere bygg på eiendommen. Hyttekjøper krevde derfor å heve hyttekjøpet.
Lagmannsrettens vurdering
Det var først og fremst av betydning at selger ikke hadde tatt noe “solgt som den er”-forbehold etter avhendingsloven § 3-9. Det gjaldt både for hovedhytten og soveannekset. Det kunne altså ikke skje noen risikoforskyving fra selger til kjøper. Kjøper kunne altså ikke bli ansvarlig for skjulte mangler ved eiendommen.
Videre var det av betydning at kjøper ikke ble korrigert på det behovet hun hadde presentert overfor selgerne. Kjøper hadde vært klar på at hun trengte soveplass til seg og sine to barn, og at det var dette hun hadde tenkt å bruke plantasjehyttene til. Plantasjehyttene var isolerte og fremstod objektivt som beboelsesrom. Det var blant annet en seng og et klesskap i den ene hytten, samt at selger hadde opplyst om at det hadde sovet folk der. Slik bruk av hyttene var riktignok ikke mulig på grunn av den manglende dispensasjonen som selgerne hadde unnlatt å søke om.
Det var også et moment at en ny dispensasjonssøknad med overveiende sannsynlighet ikke ville bli innvilget. Når ingen bygg på eiendommen var godkjente, ville en ny søknad om dispensasjon bli ansett som en søknad om dispensasjon for ubebygget grunn. I tillegg lå eiendommen i et LNF-område hvor det var klare føringer i kommunens arealplan at det ikke skulle oppføres hytter i området. Dette gjorde utsiktene til dispensasjon dårlige.
På dette grunnlag kommer lagmannsretten til at kjøpet er “fullstendig forfeilet”. Dermed var vilkårene for heving (avhendingsloven § 4-13 første ledd) tilstede. Avgjørelsen var for øvrig i tråd med og bygget i stor grad på tingrettens vurderinger.
Les mer om mangler ved hytte her.
Les mer om heving av hyttekjøp her.
