Når det har gått lang nok tid er det mulighet for på visse vilkår å kjøpe en festetomt. Dette gjøres ved å kreve innløsning og deretter betale en gitt innløsningssum.
Når kan man kreve innløsning av festetomt?
Tomtefesteloven § 32 fastsetter utgangspunktet for innløsning av festetomt. I denne bestemmelsen fremgår det at tomtefesteren kan kreve innløsning av festetomt for bolig eller fritidshus når det har gått 30 år av festetiden. Det er likevel viktig å undersøke om det er inntatt noen regulering av festetiden i festeavtalen. Dersom en kortere tid enn 30 år følger av denne, kan innløsningsretten gjøres gjeldere på et tidligere tidspunkt. Tomtefesteren kan altså uansett kreve innløsning når festetiden er ute.
Tidspunkt for fremsettelse av innløsningskrav
Når 30 år av festetiden har gått kan festeren kreve innløsning av festetomt hvert andre år for bolig, og hvert tiende år for fritidshus.
Formkrav
Krav om innløsning av festetomt skal fremsettes skriftlig. Kravet må fremsettes senest ett år før innløsningstiden er inne. Dette er viktig å merke seg, da feiltrinn i ytterste konsekvens kan bety en ventetid på ti nye år dersom det er snakk om fritidshus.
Unntak fra retten til innløsning
Det finnes flere forskjellige unntak fra lovens utgangspunkt om rett til innløsning etter 30 år. Her skal nevnes de mest sentrale.
Bortfesterens rettsgrunnlag
Etter tomtefesteloven § 34 første ledd kan et unntak fra tomtefesterens rett til innløsning følge av bortfesterens rettsgrunnlag. Det fremgår av bestemmelsen at innløsning bare gjelder så langt det kan forenes med bortfesterens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Dersom det for eksempel foreligger et fradelingsforbud som har høyere prioritet enn retten til feste, vil forbudet stå i veien for tomtefesterens rett til å kreve innløsning.
Bygde- og statsallmenning
Tomtefesteloven § 34 annet ledd første punktum oppstiller et unntak for bolig- og fritidshus festet på tomt som tilhører en bygdeallmenning. Tilsvarende gjelder etter annet ledd annet punktum fritidshus festet på tomt som tilhører en statsallmenning eller Finnmarkseiendommen. For disse tilfellene kan bortfesteren tilby forlengelse av festeavtalen etter § 33 i stedet for innløsning.
Landbrukseiendom
Tomtefesteloven § 34 tredje ledd oppstiller et tilsvarende unntak som i annet ledd for fritidshus festet på tomt som en landbrukseiendom. Av bestemmelsen følger at dersom festetomten hører til en landbrukseiendom på over 100 dekar eller har fulldyrket jord på over 20 dekar kan bortfesteren tilby forlengelse av festeavtalen i stedet for innløsning. Dette kan imidlertid bare gjøres dersom inntekten fra festetomten overstiger minstebeløpet etter forskrift om tomtefeste § 4. Minstebeløpet utgjør kr 19 738,72 per 2019.
Bakgrunnen for unntaket er et ønske om å beskytte næringsgrunnlaget for landbrukseiendommer. Inntekten fra festetomten anses ikke å være beskyttelsesverdig dersom den er ubetydelig sammenliknet med driftsresultatet.
Det er gitt en definisjon av “landbrukseiendom” i forskrift om tomtefeste § 4. Det vil være fordelaktig for bortfesteren om eiendommen anses å falle innenfor definisjonen, slik at unntaket i § 34 tredje ledd kan komme til anvendelse.
Innløsningssum
Innløsningssummen skal etter tomtefesteloven § 37 første ledd første punktum som hovedregel settes til 25 ganger justert festeavgift. Dersom partene har avtalt en lavere innløsningssum, skal denne legges til grunn. Det er derfor viktig å gjøre seg kjent med festeavtalen.
Dersom det er ti år eller kortere tid igjen av festetiden kan bortfesteren kreve at festeavgiften oppreguleres før innløsningen. Bortfesteren kan oppregulere til festeavgiften til 2 % av tomteverdien og deretter velge at innløsningssummen skal settes til 25 ganger oppregulert festeavgift. Innløsningssummen vil i slike tilfeller bli 50 % av tomteverdien.
For tomter som ikke er festet bort på ubestemt tid og uten oppsigelsesrett for bortfesteren, kan bortfesteren kreve at innløsningssummen settes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet. Ved beregningen av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes tomtefesterens egne tiltak eller tilskudd til tiltak foretatt av andre.
