Kjøper har i forbindelse med et boligkjøp en undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10. Plikten innebærer at kjøper ikke kan påberope seg et forhold som en mangel, dersom kjøper kjente eller måtte kjenne til forholdet da kjøpet ble inngått.

I tillegg vil det ikke foreligge en mangel dersom kjøper har unnlatt å etterkomme anmodning fra selger om å foreta nærmere undersøkelser av eiendommen og slike undersøkelser ville påvist mangelen. Det er likevel ikke alltid like enkelt å fastslå hvem som må bære risikoen for den aktuelle mangelen. I Rt-2002-1425 (Kistebakkane) måtte Høyesterett ta stilling til om det var kjøper eller selger som måtte svare for at utbedringskostnadene ble høyere enn forventet.

Innhold

Om saksforholdet

Rt-2002-1425

Saken gjelder kjøp av en eiendom solgt “som den er”, jf. avhl. § 3-9 annet punktum. Etter kort tid oppdager kjøperne at det trengte vann inn i kjelleren grunnet manglende drenering ved en yttervegg. I tillegg var reisverket på det aktuelle stedet boltet direkte på fjellet. Selger hadde riktignok i forbindelse med salget opplyst om problemer med vanninntrengning. Både kjøper og selger var altså klar over problemet. Saken blir mer komplisert ved at det senere viste seg at årsaken var en annen en først antatt og utbedringskostnadene dermed ville bli større enn man trodde ved overtagelsen. Kjøperne hevder at dette må være å anse som en mangel ved kjøpet etter avhl. § 3-9 annet punktum. I forlengelsen av dette krever de prisavslag.

Retten påpeker at en eiendom solgt “som den er”, likevel har en mangel hvis den “… er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles”, jf. avhl. § 3-9 annet punktum. “Tilhøva elles” gir anvisning på at flere forhold kan tas i betraktning. Et sentralt spørsmål i saken var derfor hvem av partene som måtte ha risikoen for at det ikke ble foretatt undersøkelser for å avdekke årsakene til en feil som selgeren hadde opplyst om.

Betydningen av kjøpers undersøkelsesplikt

Det var på det rene i saken at selgeren hadde opplyst sin opplysningsplikt. Partene var også enige om at en tilstandsrapport ville avdekket årsaken til vanninntrengningen og dermed også omfanget av utbedringskostnadene.

På denne bakgrunn oppstiller Høyesterett spørsmålet om kjøperne må bære risikoen for at de ikke fikk fikk foretatt nærmere undersøkelser, eventuelt for at de ikke tok forbehold ved inngåelsen av avtalen.

Opplysninger i salgsoppgaven

Førstvoterende påpeker i denne forbindelse at

“… både salgsoppgaven for eiendommen, taksten og selgerens egenerklæring gav klare opplysninger om problemer med vanninnsig i underetasjen. Salgsoppgaven og taksten inneholdt følgende likelydende tekst:

«I vindfang og gang i u etg. er det observert større skader etter vanninntrengninger fra utsiden. Skaden er synelig ved overgang gulv/vegger. Dette antas å skyldes feil i konstruksjonen med dreneringen. …»

I salgsoppgaven var det videre på to steder gitt oppfordring til mulige kjøpere om å besiktige eiendommen, ett sted med følgende tekst – med fete typer:

«Viktig

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser. Interessenter oppfordres til å befare eiendommen godt, og gjerne sammen med sakkyndig””.

Selger hadde altså tydelig opplyst om skadene, samt oppfordret kjøperne til å foreta undersøkelser.

Rettens vektlegging av kjøpers manglende undersøkelser

Retten foretar etter dette en oppsummering av hvordan se ser på saken:

“I salgsdokumentene var det i alle fall opplyst om en feil som gav grunn til bekymring, og kjøperne hadde fått en rekke oppfordringer til å foreta nærmere undersøkelser med hjelp av sakkyndige. Det er ubestridt at slike undersøkelser ville klarlagt årsaken til vanninntrengningen, og dermed også hva utbedring ville koste. Når kjøperne likevel ikke innhentet tilstandsrapport eller liknende, og heller ikke tok noe forbehold da de inngikk avtalen, må de selv bære risikoen for at feilene viste seg å være en del mer omfattende enn de hadde antatt. Jeg legger her til at jeg er enig med de ankende parter i at man bør prøve å nå frem til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister”.

På tross av klare oppfordringer fra selger om å innhente mer informasjon om forholdet ble ikke dette gjort. Risikobetraktninger tilsa etter rettens syn at kjøperne selv måtte bære risikoen for at de ikke fikk avdekket de reelle utbedringskostnadene på et tidligere tidspunkt.

Boligen var etter dette ikke i “vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles”, jf. avhl. § 3-9 annet punktum. Det forelå altså ingen mangel ved boligen. Kravet om prisavslag førte ikke frem.

Dommen illustrerer med dette hvordan manglende undersøkelser fra kjøpers side, kan medføre at kjøper taper sin rett til å gjøre mangler gjeldende. Dette, selv om også selger kjenner til forholdet.