Kjøpers undersøkelsesplikt ved kjøp av bolig
1. Kjøpers undersøkelsesplikt
Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen vil kjøper kunne gjøre enkelte krav gjeldene, såkalte misligholdsbeføyelser som prisavslag, heving og erstatning. Kjøper kan imidlertid ikke gjøre gjeldende som «mangel» noe han «kjente eller måtte kjenne til» da avtalen ble inngått, jf prinsippene i avhendingslova § 3-10. Bestemmelsen gir uttrykk for det som omtales som kjøpers undersøkelsesplikt.
Ordlyden tilsier en bevismessig vurdering av hvorvidt kjøper faktisk kjente til forholdet. Det fremgår imidlertid av rettspraksis at det tilsvarende vilkåret i kjl. § 20 (1) annet pkt også omfatter tilfeller der kjøper ikke har kunnskap forholdet, men ikke har hatt noen «rimelig unnskyldning for å være uvitende» om det, jf. Rt. 2002 s. 1110 (Bodum). Det kreves med andre ord grov uaktsomhet. Etter juridisk teori gjelder dette også for bestemmelsen i avhl. § 3-10.
Vurderingstemaet er dermed om kjøper hadde «rimelig unnskyldning for å være uvitende» om forholdene ved eiendommen. I denne vurderingen vil selgers subjektive forhold være av betydning. Klart innenfor bestemmelsens ordlyd vil være forhold som var synbare for kjøperen. I rettspraksis oppstilles det en objektiv målestokk hvor vurderingstemaet er hva en alminnelig forstandig person burde forstått. I tilfeller hvor kjøper har særlig innsikt kan det imidlertid være grunn til å stille strengere krav til undersøkelsesplikten.
2. Selgers opplysningsplikt
Kjøpers undersøkelsesplikt må sees i sammenheng med selgers opplysningsplikt etter avhl § 3-7. Selgers opplysningsplikt vil som utgangspunkt «alltid gå foran kjøpers plikt til å undersøke på forhånd», jf rt-2001-369. Dersom selger har brutt sin opplysningsplikt vil kjøper kunne gjøre mangel gjeldene selv om han ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Det må derfor vurderes selger skulle ha opplyst om forholdene i samsvar med opplysningsplikten. Selger skal imidlertid ikke være nødt til å opplyse om synlige forhold.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
