Kjøp av bolig er en stor investering. Det er derfor synd når det viser seg at boligen lider av feil eller mangler. I slike tilfeller kan du som kjøper ha visse krav i behold overfor selger. Her gis en oversikt over hva du bør tenke på og hvordan du skal gå frem ved klage på et boligkjøp.
Kjøp og salg av bolig mellom private personer reguleres av reglene i avhendingsloven. Reglene her følger på mange måter de samme prinsippene som ved andre kjøp. Boligen skal være i tråd med det som står i kontrakten og det som er avtalt muntlig. Dersom det viser seg etter kjøpet at det er feil og mangler ved boligen kan man, som ved andre kjøp, klage på dette. I avhendingsloven kan du se hvordan du klager på boligkjøpet. Det er viktig at man går frem på rett måte for å gjøre kravet sitt gjeldende.
Klage til selger
Når du klager på et boligkjøp reguleres dette av reglene i avhendingsloven § 4-19. Etter denne bestemmelsen må flere frister overholdes for at man skal kunne gjøre gjeldende et krav mot selger. Overholdes ikke disse fristene, kan man ikke gjøre kravet gjeldende. Da spiller det liten rolle hvor god sak man i utgangspunktet har.
Innen rimelig tid
Den første fristen man som kjøper må gjøre seg kjent med er den som følger av § 4-19 første ledd. Det følger av denne bestemmelsen at en kjøper må melde ifra til selger «innen rimelig tid» etter at man først har oppdaget eller man burde ha oppdaget feilen.
Høyesterett har uttalt at «innen rimelig tid» bør forstås som 2-3 måneder fra man ble eller burde ha blitt kjent med feilen. Det er uansett lurt å klage så fort som mulig. Det er i de fleste tilfeller tilstrekkelig å sende en nøytral underretning. Det innebærer at man informerer selger om at man mener det foreligger et kontraktsbrudd og at det på denne bakgrunn er aktuelt å rette krav mot selgeren. I noen tilfeller må man sende en mer spesifisert klage som inneholder et konkret krav. Dette gjelder eksempelvis ved krav på heving av boligkjøpet.
Klagen bør sendes skriftlig til selgeren, men det er ikke krav om at dette må skje per brev. Bevismessig fremstår e-post som den mest nærliggende måten å reklamere på.
Den absolutte fristen på 5 år
Dersom det har gått mer enn 5 år fra du som kjøper overtok boligen kan du som hovedregel ikke gjøre en mangel gjeldende overfor selgeren. Det er et unntak for dette dersom selgeren har opptrådt «grovt uaktsomt, uærlig eller handlet i strid med god tro». Lovteksten legger riktignok opp til en høy terskel. Unntaket vil altså kun gjøre seg gjeldende i særskilte tilfeller. At selger har opptrådt uaktsomt vil i utgangspunktet ikke være nok.
Foreldelse etter 3 år
Reglene om foreldelse etter foreldelsesloven gjelder også for kjøp av bolig. Det betyr at selv om den absolutte fristen er 5 år fra overtakelse av bolig, kan et eventuelt krav foreldes før dette.
Den tre-årige foreldelsesfristen begynner å løpe fra det tidspunkt kjøper har eller burde ha oppdaget mangelen. I praksis innebærer dette at du som kjøper må ha tatt ut rettslige skritt overfor selger innen tre år fra nevnte tidspunkt.
Selgers utbedringsrett
Når en kjøper oppdager en feil eller mangel og fremsetter en klage, har selger en rett til å rette mangelen. Dette følger av avhendingsloven § 4-10. Kjøper kan derfor ikke sette i gang utbedring av en skade før selger har fått slik mulighet. Det eneste kjøper kan gjøre er å minske skadeomfanget eller foreta tiltak som er strengt nødvendige og vente på ytterligere utbedring.
Det kan være lurt å ta kontakt med en advokat for å få hjelp til prosessen med å klage på og eventuelt gå videre med rettslige skritt.
Les mer om de ulike mangelskravene her.
Vanlige spørsmål
Hvordan klage på boligkjøp?
Oppdager en kjøper feil ved boligen er det viktig å sende en klage til selger «innen rimelig tid».
Hva er en reklamasjon?
Hvordan klager man?
En klage bør av bevishensyn fremsettes skriftlig, men det er ikke et krav etter loven. En SMS eller en e-post til selger med informasjon om forholdet er tilstrekkelig.
Hva er fristen for å klage ved boligkjøp?
En klage må fremsettes «innen rimelig tid». Høyesterett har uttalt at «innen rimelig tid» må forstås som 2-3 måneder etter at man ble eller burde blitt kjent med forholdet. Som hovedregel er det kun feil som avdekkes innen fem år etter overtakelse som kan påreklages.
Hva innebærer selgers utbedringsrett?
Når kjøper har avdekket en feil med boligen har selger en rett til å utbedre denne feilen. Dersom kjøper utbedrer feilen før selger har fått tatt stilling til utbedringsretten, vil kjøper potensielt tape et ellers rettmessig krav.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
