LF 2019 28862
Tvistens problemstilling er hvorvidt høyt svovelinnhold i grunnmur gir grunnlag for heving. Saken ble behandlet i Frostating lagmannsrett i 2019, og flertallet konkluderte med at vilkårene for heving av avtalen ikke var oppfylt.
Saken gjelder: krav om heving og erstatning, subsidiært prisavslag og erstatning, etter kjøp av boligeiendom.
Marthe Tønder kjøpte den 16. november 2017 eiendommen Langmyrveien 23 i Hasselvika i Rissa kommune av Else Helen Sørensen. Huset ble bygd i 1982. Kjøpesummen var 1 790 000 kroner, som også var prisantydning.
EiendomsMegler1 Midt-Norge AS avdeling Rissa, ved Victor Stenumgård, var oppdragsansvarlig. Det står i kontrakten punkt 7 at eiendommen ble solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf avhendingsloven § 3-9.»
Tønder overtok eiendommen den 20. november 2017 i henhold til avtalen. Hun hadde planer om blant annet å skifte yttertak og vinduer, samt å utføre noe innvendig arbeid i sokkeletasjen. Hun har pr i dag ikke flyttet inn i boligen.
Les også: Artikkel om erstatningskrav mot eiendomsmegler.
Tønder var kjent med at grunnmuren besto av grunnmursblokker – lettklinkerblokker. I tilstandsrapporten fra takstmannen står det at «Grunnmuren er oppført i leca.» I salgsoppgaven står det at «grunnmur er oppført i lecastein.» Begge dokumentene er del av kjøpekontrakten. Leca (etter Light Expanded Clay Aggregate) er et byggemateriale laget av granulert leire, og «Leca» er et produktnavn og et registrert varemerke.
I desember 2017 fikk Tønder mistanke om at grunnmuren bestod av «Rissastein», som er en type grunnmursblokker som ligner på det mer kjente produktet «Leca». Lettklinker («lecakuler») ble på 1970 og -80 tallet importert og levert av flere leverandører i Norge, blant andre Leca Norge AS.
Partene har for lagmannsretten opplyst at de er enige om at de aktuelle grunnmursblokkene består av «Rissastein», levert av andre enn Leca Norge AS
Undersøkelser avdekket skade i grunnmuren. Larsen Entreprenør AS skrev i epost 10. februar 2018 til advokat Helberg blant annet at
«det er et kjent problem at disse murene smuldrer ved kontakt med fukt da lettklinkeren har et for høyt innhold av svovel som reagerer hvis denne blir påvirket av fukt over tid. De fleste som oppdager problemer må skifte ut hele grunnmuren eller evt. deler av den da dette er noe som ikke stopper da det ofte ikke blir oppdaget før prosessen er kommet så langt at murens bæreevne er borte. …Vil anslå dette er en jobb fra 600 000 til 1 000 000 …».
Det ble også avdekket lekkasje i taket ved pipe.
Tønder reklamerte og krevde heving av kjøpet.
På oppdrag fra Protector Forsikring ASA undersøkte murmester Hagen og takstmann/byggmester Vullum grunnmuren den 13. april 2018. Tønder var til stede, sammen med to familiemedlemmer. I rapport 17. april 2018 står det blant annet:
«På befaringsdagen den 13.04.2018 registreres at berørte deler av boligen er i rom på venstre side av inngangen i sokkelen (merket på plantegningen som stue). Det er lett å smuldre muren ved bruk av skrujern. Smuldring er også synlig i bod mot nord-øst, men skadeomfanget er betydelig mindre enn på stue. Muren ble inspisert på inn- og utside. På utvendig mur mot sør-vest registreres godt synlige sprekker, og oppsmuldring på 2 plasser.
Undertegnede har engasjert murmester Borgar Hagen til å inspisere skader oppsmuldring på boligen. I følge Hagen er muren berørt av smuldring ca. 5 cm inn i veggen. Under svekket lag er det stabile og hele lettklinkerblokker. …
Visuell befaring viste at hoved skaden er på poresteinblokker som har vært utsatt for vanninnslag på «Værveggen» sørvestlige hjørne av huset. Veggen er her stort sett over bakkenivå og har blitt påført de 2 bestanddelene som gjør at sulfatskadet stein smuldrer – vann og lufttilgang. Her var steinen så pass skadet at vi anbefaler at skadet stein skiftes ut i sin helhet hvor skaden er gjennomgående.
Det ble ellers konstatert kun punktvise skader på stein, sannsynligvis har disse skadene oppstått etter vanninntrenging fra bakside før grunnmursplast ble montert. (Som er utført i nyere tid) Når vannet har trukket gjennom fra utside til innside har det blitt tilført luft og skade oppstår. Her anbefaler vi metode for utførelse i henhold til Sintefs anbefalinger hvor vi fjerner skadet stein inn til «friskt kjøtt» ca 10 cm og erstatter denne med ny stein. Ved at det er foretatt standard tetting med grunnmursplast og god drenering skal dette ikke være et problem med fukttilgang fra baksiden lenger.»
Etter oppdrag fra Tønder / Huseiernes advokatkontor utarbeidet Sandvik Takst AS skaderapport den 25. mai 2018. I rapporten står det blant annet:
«Ved besiktigelse ble det registrert oppsmuldring av lettklinkerblokker på byggets kortvegg mot vest og langvegg/bakside mot nord. Skadene ble registrert på innvendig side i bod og stue på langvegg mot nord. Det ble i tillegg registrert en horisontal sprekk/riss i stue i nedre del av langvegg mot nord. Når det gjelder kortvegg mot vest ble det registrert oppsmuldringer både på innvendig og utvendig side. Nedbrytingen har enkelte steder kommet så lang at lettklinkerkulene kan graves ut for hånd. Det opplyses i egenerklæringsskjema at det er utført arbeid med drenering/fuktsikring siste 10 år.
Innvendig side av vegger bør beskyttes mot fuktighet, for eksempel i vaskerom, bad eller i andre områder hvor man forventer at veggen vil bli eksponert for fukt. Undertegnede er kjent med at det tidligere har blitt produsert lettklinkerblokker i Rissa kommune. Disse blokkene ble kalt Rissablokk» eller «Rissastein» og har formatet 19 x 60 cm. Ut i fra format og tilgjengelighet er det stor sannsynlighet for at det er brukt «Rissablokk» ved dette bygget. Eier av huset er blitt gjort kjent med at det er flere tilfeller med sulfatskader i nærområdet, som har ført til total utskifting av grunnmurer.»
Selger v/Protector Forsikring ASA avviste 12. juni 2018 kravet om heving, men tilbød som minnelig løsning 175 000 kroner i prisavslag, uten noen form for erkjennelse av ansvar.
Tilbudet ble avvist, og Marthe Tønder innga stevning 26. juni 2018.
Fosen tingrett avsa 2. januar 2019 dom med slik domsslutning:
|
1. |
Protector Forsikring ASA dømmes til å betale prisavslag til Marthe Tønder med kr 177 688 – etthundreogsyttisjutusensekshundreogåttiåtte – kroner. |
|
2. |
Marthe Tønder dømmes til å betale kr 141 632 – etthundreogførtiéntusensekshundreogtrettito – kroner i sakskostnader til Protector Forsikring ASA innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse. |
Tingretten kom til at påvist skade på grunnmuren – sørvestre hjørne – utgjorde mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Denne mangelen, samt en taklekkasje ved pipen, førte til at tingretten fastsatte et prisavslag på til sammen 177 688 kroner, hvorav 143 750 kroner gjaldt utbedringskostnader for grunnmuren.
Tingretten kom videre til at selger ikke hadde forsømt opplysningsplikten og at det ikke var sannsynliggjort at eiendommen ikke svarte til de opplysningene som var gitt i tilknytning til kjøpet, herunder at grunnmuren var oppført i leca.
Marte Tønder har anket dommen til Frostating lagmannsrett og fastholdt kravet om heving. Protector Forsikring ASA har påstått anken forkastet.
Ankeforhandling ble holdt i Trondheim 24. september 2019. Det vises til rettsboken. Lagmannsretten anmodet partene om å forsøke å finne en forhandlingsløsning, slik at saken kunne avsluttes i minnelighet.
Partene er enige om at kostnadene for utbedring av taklekkasje og påvist skade på grunnmur i sør-vestre hjørne er henholdsvis 33 938 kroner og 143 750 kroner, til sammen 177 688 kroner.
Partene er uenige i om det foreligger en mangel som gir grunnlag for heving og/eller prisavslag utover det som ble fastsatt av tingretten. De er uenige i om det foreligger noen risiko for ytterligere skade i grunnmuren og hvor omfattende behovet for utbedring er.
Etter tingrettens dom har partene foretatt nye undersøkelser og analyser av grunnmuren. På oppdrag fra Tønder / advokat Helberg tok takstmann / byggmester Kvistad den 8. august 2019 ut fire prøver av grunnmuren; to prøver fra innsiden av ytterveggen i kjellerstuen, en prøve fra innsiden av yttervegg vaskerom og en prøve tatt fra utsiden av muren over bakkenivå.
Prøvene ble sendt til SINTEF Byggforsk for analyse av total mengde svovel i prøvene, og for å finne ut om gjeldende krav (siden 1987) på 0.8% svoveltrioksid SO3 var overskredet.
I rapport 25. august 2019 fra SINTEF står det i punkt 4 Årsak til nedbryting av lettklinkerblokk:
«Hvis man skal prøve å unngå for mange fag-termer, så kan man beskrive nedbrytningen som følger:
Lett-tilslag kan inneholde svovel i form av uløselig jernsulfid som igjen kan oksideres til løselig sulfat under påvirkning av luft (oksygen) og fuktighet. Denne løselige sulfaten kan igjen reagere med komponenter i sementen og gi produkter som ekspanderer og også delvis løser opp bindemiddelet.
Når man måler total svovel så måler man alt som allerede er oksidert til sulfat og alt som i fremtiden kan oksideres til sulfat. Så hvorfor får man da varierende innhold av total S? Den burde jo være konstant hvis blokkene er fra samme produsent og samme bestanddeler er brukt. Lett-tilslaget er laget av brent og ekspandert leire og jernsulfid er ujevnt fordelt i leireforekomsten og kan derfor forekomme i ulike mengder i de enkelte korn av lett-tilslag.
Dessuten var det mangel på norsk-produsert lett-tilslag på syttitallet og man importerte lett-tilslag fra en Belgisk produsent som er den eneste lett-tilslag produsent i Europa som er kjent for å overskride grensen på 0,8% SO3. Dette ble importert i løs form og gjerne kjørt i store hauger sammen med norsk-produsert lett-tilslag. Derfor kan en og samme blokk inneholde letttilslag fra ulike produsenter og dermed ha ulikt innhold av totalt svovel.
I tillegg til varierende innhold av total svovel, så kan man også få varierende nedbrytning av ulike blokker i samme vegg avhengig av hvor mye sulfid som har oksidert til sulfat som kan skyldes f eks varierende fuktpåvirkning og temperatur, alt avhengig av om veggen har vært over eller under jord. Generelt sett kan fuktgjennomgang utenfra til innvendig kjellervegg hvor fukten damper av (man ser «salt-utslag») anrike sulfatene nær indre overflate slik at konsentrasjonen vil være høyere der og vil kunne gi økt nedbrytning.
I punkt 5, Konklusjon, står det:
«Alle 4 innsendte prøver av lettklinkerblokker har et innhold av total svovel i lett-tilslaget som til dels betydelig overskrider grenseverdien på < 0,80% SO3.
Det er derfor overveiende sannsynlig at lettklinkerblokkene brytes ned på grunn av indre reaksjoner mellom sulfat fra lett-tilslaget og lettklinkerblokkens bindemiddel (sement/vann).»
Den 5. september 2019 tok Kvistad ut seks nye innvendige prøver av muren; tre fra kjellerstue, to fra vaskerom og en fra trapperom. Fem av prøvene ble tatt fra nivå hvor utsiden av muren er under terrengnivå.
Også disse prøvene ble sendt SINTEF for svovelanalyse. Analyserapport 13. september 2019 var for de nye prøvene i samsvar med rapporten fra 25. august 2019.
Den 18. september 2019 var murmester Hagen og takstmann/byggmester Vullum på ny befaring og foretok nyvurdering av grunnmuren. De foretok prøvemeisling i alle nye åpninger der det var gjort uttak av blokker som var sendt SINTEF.
Partene er for lagmannsretten enige om at svovelinnholdet i prøvene er betydelig høyere enn de grensene som har vært gjeldende siden 1987.
Marte Tønder har i korte trekk gjort gjeldene:
Grunnmuren på eiendommen har vesentlige mangler. Produkter som ikke tåler fukt skal aldri benyttes som grunnmur. Grunnmuren må tåle visse påvirkninger av fukt da man aldri kan ha full oversikt over fuktinnsig, eller fuktvandringer i konstruksjonen. Særlig gjelder dette betongkonstruksjoner. En mur med forhøyet innhold av svovel tåler ikke fuktbelastning. Muren er uegnet som grunnmur.
Etter en stedvis utbedring, er muren fortsatt ellers svært risikoutsatt for videre skader. Mangelen innebærer et vesentlig kjøpelyte som vil ha en sterk negativ betydning for videre salg. Effekten av dette er vanskelig å måle. Imidlertid kan en vanskelig se for seg at noen ønsker å kjøpe en slik eiendom med en mur som har slike egenskaper at den ikke tåler fukt. En usikkerhet omkring dette er en vesentlig faktor for hevningsgrunnlaget.
Det er vanlig ved slike utbedringer at jo mer man forsøker å utbedre, jo mer skader finner man på muren. Det er i dag lukkede konstruksjoner og uåpnede flater som medfører at det foreligger stor usikkerhet om det totale skadeomfang slik den står i dag. Marthe Tønder reklamerte straks hun avdekket mangelen.
Marthe Tønder har ikke sett seg råd til å foreta nødvendige utbedringer. Den eneste muligheten hun har hatt for å ivareta sine interesser har derfor vært å heve kjøpet. Marthe Tønders interesse i å kjøpe en såpass rommelig eiendom gikk også på å delvis innrede sokkelen for besøk. En ytterligere innkledning av en slik mur er også sterkt frarådet.
Hevningskrav når mur har for høyt svovelinnhold eller tilsvarende risikofaktorer, følger av rettspraksis. Det er opplyst at dette var vanlig leca-stein, ikke «Rissa-stein» som i dette tilfellet. Megler bekreftet for Marthe Tønder uttrykkelig at dette ikke var «Rissa-stein». Dersom dette hadde vært tilfellet ville hun klart ikke ha kjøpt eiendommen, jfr. avhl. § 3-7 og § 3-8.
Selger måtte kjenne mangelen. Det er tidligere foretatt stedvise utbedringer av muren, jfr. avhl. § 3-7. Hevningskravet er sannsynliggjort, jfr. avhl. § 4-13. Virkningen av hevning følger av avhl. § 4-4. Bestemmelsen er ikke uttømmende. Det er påløpt kostnader som kreves erstattet; dokumentavgift med 44 750 kroner, tinglysningsgebyr med 1 020 kroner og takstmannskostnader med 12 510 kroner for tingretten. I tillegg kommer kostnader til takstmann for lagmannsretten, jfr. avhl. § 4-4, ev. også § 4-5<span class=”s3″> og § 4-15. Det kreves forsinkelsesrente regnet fra 1 måned etter påkrav.
I alle tilfelle er mangelen vesentlig, jfr. avhl.§ 3-9. Det er intet i salgsdokumentasjonen som tilsa at muren var beheftet med en vesentlig mangel. Ved vurdering etter avhl. § 3-9 er det hele mangelsutbedringen som skal komme i betraktning og som en vurderingsfaktor i forhold til kjøpesummen. Om retten legger til grunn at hele muren eller deler av denne er beheftet med en mangel vil vesentlighetskravet være oppfylt.
Marthe Tønder nedla slik påstand:
Prinsipalt:
|
1. |
Kjøpekontrakten mellom Else Helen Sørensen og Marthe Tønder for eiendommen gnr. 132 bnr. 113 i Rissa kommune heves. Marthe Tønder skjøter eiendommen tilbake til Protector forsikring ASA mot å få restituert kjøpesummen på kr. 1 760 000,– med tillegg av renter i medhold av lov om forsinket betaling § 2, jfr. § 3, regnet fra forfall 11.03.2018. |
|
2. |
Protector forsikring ASA v/styrets leder tilpliktes å betale til Marthe Tønder kr. 74 610,– for dirkete utlegg i forbindelse med hevningen. |
|
3. |
Protector forsikring ASA v/styrets leder dømmes til å betale sakens kostnader |
Subsidiært:
|
1. |
Protector forsikring ASA v/styrets leder dømmes til å betale prisavslag til Marthe Tønder etter skjønn oppad begrenset til kr. 1 000 000,– |
|
2. |
Protector forsikring ASA v/styrets leder dømmes til å betale sakens kostnader. |
|
|
Protector Forsikring ASA har i korte trekk gjort gjeldende:
Ankemotparten aksepterer tingrettens dom om at det foreligger en mangel i medhold av avhendingsloven § 3-9andre punktum. Tvisten for lagmannsretten gjelder utmålingsspørsmålet, herunder skadeomfanget og utbedringskostnadene. Tingrettens lovanvendelse og bevisbedømmelse knyttet til denne vurderingen er i all hovedsak korrekt.
Tønder har ikke sannsynliggjort noe grunnlag for heving av avtalen eller utmåling av ytterligere prisavslag. Det registreres at hun har et helt annet syn på hva som ble forklart under hovedforhandlingen enn tingretten og ankemotparten, men det helt sentrale er at grunnmuren har stått slik den står i dag i nesten 40 år og at den er synlig og tilgjengelig med unntak for utvendig bakvegg, hvor sakkyndige er enige om at sulfatskade på grunnmur bak massene er usannsynlig. Ingen har funnet annet enn noen få lokale skader, slik lagt til grunn av tingretten.
Ny dokumentasjonen for lagmannsretten tilfører ikke saken noe nytt, heller ikke større skadeomfang enn det som ble lagt til grunn av tingretten.
For det tilfelle at lagmannsretten skulle komme til at det er grunnlag for ytterligere prisavslag, anføres det subsidiært at dette må fastsettes langt lavere enn slik skissert av ankende part. Dersom lagmannsretten finner grunnlag for heving av avtalen, anføres det at kjøpers fordel av å ha disponert eiendommen må hensyntas. Det har ingen betydning at kjøper av eget ønske har valgt å avstå fra å benytte boligen.
Protector Forsikring ASA har nedlagt slik påstand:
|
1. |
Anken forkastes. |
|
2. |
Marthe Tønder dømmes til å betale sakens kostnader. |
|
|
Lagmannsretten bemerker:
Retten skal avgjøre om det foreligger en mangel som gir grunnlag for heving eller prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-13 og § 4-12, jf. § 3-9.
Risikoens overgang til Tønder er 20. november 2017, jf. avhendingsloven § 2-4 andre ledd. Dette betyr at eventuell mangel må ha vært til stede denne dagen.
En eiendom har mangel dersom den er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum.
Det følger av HR-2017-1073-A at:
«Etter bestemmelsens ordlyd skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt. Dette er også lagt til grunn i rettspraksis, jf. eksempelvis Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen), Rt-2007-1587 (avvisningsrett-dommen) og Rt-2010-103 (Kistebakkane-dommen). Vurderingen skal foretas ut fra «kjøpesummen» og «tilhøva elles». For at det skal foreligge en mangel, må misforholdet mellom eiendommens stand og kjøperens berettigede forventninger være «utvilsomt», jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 92. Det er «de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot», og bestemmelsen er å anse som et «sikkerhetsnett», jf. blant annet Kistebakkane-dommen i avsnittene 41 og 42.
I mange tilfeller vil det være hensiktsmessig først å ta stilling til hva kjøperen kunne forvente basert på kjøpesummen. Her vil forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på utbedringskostnadene kunne gi en viss veiledning.»
Det er opplyst at Norsk Leca AS på det aktuelle tidspunktet var Norges største blokkprodusent.
I rapport fra Håkon Vullum 17. april 2018, rekvirert av Protector Forsikring ASA, står det på side 5 under henvisning til SINTEF Byggforsk 723.321 Sulfatskader i murverk av lettklinkerblokker. Påvisning og utbedring:
«I begynnelsen av 1980-årene oppdaget man at enkelte lettklinkerblokker, spesielt i grunnmurer, smuldret opp, se fig. 11. Årsaken til oppsmuldringen var et for høyt svovelinnhold i blokkene. Skadene kan spores tilbake til partier med belgisk lettklinker som ble importert fra 1970-årene til første halvdel av 1980-tallet.
Den største norske blokkprodusenten, A/S Norsk Leca, oppgir å ha importert og benyttet belgisk lettklinker sporadisk i perioden 1971-1978 til sin blokkproduksjon på Vestlandet og i Trøndelag. Etter vår kjennskap importerte andre blokkprodusenter rundt om i landet belgisk lettklinker fra slutten av 1970-årene og fram til 1984. Det gjelder blant annet Murlett-gruppa.
Problemet med sulfatskader på lettklinkerblokker er så vidt produsentene kjenner til begrenset til produkter som ble produsert i perioden 1971-1984.
Marthe Tønder har prinsipalt krevd heving. Spørsmålet er om mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd.
Det følger av rettspraksis at
«Det skal altså foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, jf. også Rt-1998-1510 på side 1518.
Som det også er fremhevet i avgjørelsen på side 1518, vil utgangspunktet og det sentrale moment ved vurderingen være den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang.
Det er ikke grunnlag for å oppstille noen form for prosentlære hvor størrelsen på utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende betydning for hevingsspørsmålet når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Slike prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører tas i betraktning. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store.
Kjøperens berettigede forventninger til eiendommen vil også ha betydning. Disse forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett.», jf. HR-2010-967-A.
Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall når det gjelder spørsmålet om vilkårene for heving av avtalen er oppfylt.
Lagmannsrettens flertall, lagdommer Sølberg og ekstraordinær lagdommer Nesset finner på bakgrunn av bevisene i saken at det ikke er sannsynlig at det foreligger skade utover det som er avdekket og beskrevet ovenfor. Det er heller ikke sannsynlig at det er oppsmuldringsskader inne i, eller på terrengsiden av bakveggen.
Flertallet viser særlig til rapport 17. april 2018 fra murmester Hagen og takstmann Vullum. Flertallet peker videre på at de to gjennomførte ny befaring og ny vurdering av grunnmuren den 18.september 2019. I notat 19.september 2019 opprettholder de den tidligere vurderingen av grunnmuren; å utbedre hjørnet mot sør-vest og noe lokal utbedring i tillegg.
For lagmannsretten forklarte murmester Hagen at han og takstmann Vullum hadde undersøkt hele grunnmuren innvendig, og utvendig over bakkenivå, grundig. De hadde blant annet foretatt prøvemeisling i alle åpninger hvor det var gjort uttak av blokker som ble sendt til SINTEF. Det foreligger ingen opplysninger om påviste skader utover det som er beskrevet av Hagen og Vullum. Hagen forklarte i retten at utbedringsarbeidet ville ta om lag to uker, og at det ikke vil være nødvendig å flytte ut av boligen i denne perioden.
Det er 40 år siden muren ble bygget. Selv om nedbrytende reaksjoner i noen tilfeller først viser seg etter mange år, er det ingen opplysninger om at slike reaksjoner er under utvikling i dette tilfellet, selv om byggmester / takstmann Kvistad forklarte om risiko for skade i fremtiden at «det blir ren gjetting, sannsynligvis pågår en prosess».
Når det gjelder risiko for fremtidig skade, legger flertallet til grunn at det er viktig at grunnmuren ikke blir utsatt for fukt over tid. Det forhøyede svovelinnholdet innebærer en økt risiko for nedbrytende reaksjoner ved tilgang på fukt, men ingen økt risiko for slike reaksjoner dersom muren fortsatt holdes tørr. Flertallet finner ikke at svovelinnholdet i seg selv utgjør en mangel. Flertallet viser til opplysningene i tilstandsrapporten på side 6 om at sokkelen vurderes å være i god stand og at det ikke er registrert fuktavvik. Det er opplyst at «Med bakgrunn i oppnådd alder på drenering anbefales det jevnlig tilsyn med tanke på en eventuell negativ utvikling.»
Flertallet finner at et prisavslag vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger i denne saken.
Flertallet har derfor, som tingretten, kommet til at vilkårene for å heve kjøpsavtalen ikke er oppfylt.
Saksøker har krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget skal fastsettes i samsvar med utbedringskostnadene, jf. avhendingsloven § 4-12 annet ledd. På bakgrunn av de opplysningene som ble fremlagt for lagmannsretten, særlig tilbudet fra murmester Hagen, er det ikke grunnlag for større prisavslag enn det som ble fastsatt av tingretten, og som er erkjent av ankemotparten.
Lagmannsrettens mindretall, lagdommer Forsnes, er kommet til at Tønder har rett til å heve kjøpekontrakten fordi mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd.
Spørsmålet om mangelen utgjør et vesentlig avtalebrudd beror på en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, jf. Rt-2010-710 avsnitt 43. Utgangspunktet og det sentrale moment i vurderingen er den objektive mangelen ved eiendommen, både mangelens karakter og omfang. Kjøpers berettigede forventinger til eiendommen og selgers skyld, vil ha betydning. Det må også ses hen til tiden som har gått fra kjøpet til krav om heving settes frem.
Partene er enige om at det foreligger mangler ved boligen. Det er påvist sulfatskade på fire steder i grunnmuren, og det er enighet om at hovedskaden, i form av oppsmuldret mur i det sørvestlige hjørnet, må utbedres ved at denne del av grunnmuren skiftes ut i sin helhet. Under tingrettens behandling var svovelinnholdet i grunnmuren ikke undersøkt, mens dette er avklart for lagmannsretten. Undersøkelsene av SINTEF Byggforsk viser et gjennomgående høyt svovelinnhold i grunnmuren, og til dels et betydelig høyere svovelinnhold enn grenseverdien. Partene er nå enige om at grunnmuren har et for høyt svovelinnhold.
Kravet om heving er begrunnet i grunnmurens beskaffenhet, særlig den usikkerhet som hefter ved den knyttet til videre skadeutvikling og den negative effekten dette har ved et fremtidig salg.
Av bevisførselen fremgår at det er en velkjent problematikk at lettklinkermurer med for høyt svovelinnhold fra 1970-80-tallet smuldrer ved kontakt med fukt og luft. Dette var antagelig bakgrunnen for at det i 1987 ble satt grenseverdier for svovelinnholdet, slik takstmann Vullum forklarte for lagmannsretten. Sulfatskader som følge av høyt svovelinnhold kan lede til at grunnmuren må skiftes ut.
Ifølge murmester Hagen og takstmann Vullum, som er engasjert av forsikringsselskapet, er det ikke nødvendig med en total utskiftning av grunnmuren. Undersøkelsene de har foretatt viser ikke tegn på ytterligere skader enn de som er påvist og de har ingen betenkeligheter fremover, noe flertallet har lagt avgjørende vekt på.
Etter mindretallets oppfatning kan ikke vurderingen begrenses til påviste, materialiserte, skader. Det høye svovelinnholdet gir en forhøyet risiko for ytterligere skadeutvikling i grunnmuren. Andre fagkyndige enn Hagen og Vullum har vurdert usikkerheten fremover annerledes.
Larsen Entreprenør AS, som er en lokal entreprenør, uttalte i tidligere i den tidligere siterte e-posten 10. februar 2018, at:
«De fleste som oppdager problemer med dette må skifte ut hele grunnmuren eller evt. deler av den da dette er noe som ikke stopper da det ofte ikke blir oppdaget før prosessen er kommet så langt at murens bæreevne er borte.
– Vi har skiftet grunnmurer på hus med denne typen murer, og da har vi skiftet ut hele muren.»
Takstingeniør Kjetil Sandvik fant flere synlige sulfatskader i murverket under sin befaring og skrev følgende konklusjon i rapporten 25. mai 2018:
«Det er registrert synlige sulfatskader i murverk av lettklinkerblokker. Det er derimot stor usikkerhet vedrørende murens tilstand på baksiden av bygget da dette området ikke er avdekket. Det er også stor usikkerhet om videre utvikling av sulfatskadene.
Av Sintef Byggforsk sin rapport 13. september 2019 fremgår at varierende nedbryting i samme vegg kan skyldes varierende fuktpåvirkning og temperatur avhengig av om veggen er over eller under jord.
Vullum og Hagen har understreket at det er viktig å holde muren tørr. De ga uttrykk for at de punktvise skadene utenom hovedskaden, sannsynligvis skyldes vanninntrengning fra baksiden før grunnmursplast ble montert i nyere tid.
Mindretallet kan ikke se at vanninntrengning ikke lenger er et problem. Av selgers egenerklæring og av tilstandsrapporten fremgår at dreneringen er fra byggeåret og at det ikke er gjennomført drenering/siste 10 år. Den aktuelle boligen har en særlig utfordring med fukteksponering siden den står i skrånende terreng med grunnmuren delvis under jord. Selv om skadene på muren så langt ikke nødvendiggjør utskifting av hele muren, er det ikke tvil om at muren bærer med seg en iboende svakhet som forsterkes av at den står delvis under jord.
Det vektlegges også at Tønder før hun kjøpte boligen hadde fått opplyst at grunnmuren besto av leca og ikke av Rissa-stein. Ifølge Tønder ville hun ikke kjøpt boligen dersom hun hadde fått vite at det var Rissa-stein i grunnmuren. Hun hadde kjennskap til at det i området var flere boliger med Rissa-stein, og hun kjente til at flere av disse hadde problemer med grunnmuren. Mindretallet betviler ikke dette.
Under visningen, hvor selgeren ikke var til stede, ble megleren spurt av Tønder om grunnmuren var av leca eller av Rissa-stein. Megleren, Stenumgård som avga forklaring for lagmannsretten, bekreftet at Tønder spurte eksplisitt om dette. Han var kjent med problematikken rundt Rissa-stein, og sjekket opplysningene i tilstandsrapporten før han sa til Tønder at grunnmuren besto av leca.
Tønder fikk således en uriktig opplysning om eiendommen som har innvirket på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8.
I tilstandsrapporten som fulgte salgsprospektet er grunnmuren beskrevet av ha tilstandsgrad (TG) 1, noe som beskriver en bygningsdel med «svake symptomer» og indikerer at den er i god stand. Av selgers egenerklæring er det besvart negativt på om det har vært problemer med fukt i kjeller/underetasje. Dette står i kontrast til de skader som ble registrert på muren etter overtakelsen.
Mindretallet legger til grunn i tråd med forklaringene fra meglerne Stenumgård og Rune Øverlie, at Rissa-stein i grunnmuren sannsynligvis vil ha negativ innvirkning ved et fremtidig salg av boligen. Det er også av betydning at Tønder fremsatte krav om heving kort tid, ca tre måneder, etter overtakelsen.
Etter en helhetsvurdering er mindretallet av den oppfatning at kjøper i dette tilfellet har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten.
På bakgrunn av flertallets stemmegivning, må anken etter dette forkastes.
|
|
||
Protector Forsikring ASA har vunnet saken, og har som hovedregel krav på full erstatning for sine nødvendige kostnader ved saken, jf tvisteloven § 20-2 første ledd og § 20-5. Omkostningene for lagmannsretten utgjør 157 192 kroner. Ankeparten har ikke hatt merknader til kravets størrelse. Kostnadene finnes nødvendige og rimelig å pådra ut fra betydningen av saken.
Lagmannsretten har kommet til at partene må dekke egne sakskostnader for tingretten fordi tungtveiende grunner gjør det rimelig, jf tvisteloven § 20-2 tredje ledd. Marthe Thønder hadde god grunn til å få saken prøvd.
Dommen er avsagt under dissens.
DOMSSLUTNING
|
1. |
Anken forkastes. |
|
2. |
I sakskostnader for lagmannsretten betaler Marthe Tønder til Protector Forsikring ASA 157 192 – etthundreogfemtisjutusenetthundreognittito – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen. Partene bærer egne sakskostnader for tingretten |
