Gulating lagmannsrett – Dom – LG-2016-127916: Saken gjelder uenighet mellom kjøper og selger etter kjøp av en leilighet. Lagmannsretten kom til at det forelå arealsvikt ved at leiligheten var flere kvadratmeter mindre enn oppgitt. Selger hadde imidlertid allerede utbetalt kroner 100 000 til kjøper som følge av arealsvikten, og lagmannsretten kom, under tvil, til at det ikke var verdiminus utover det som allerede var blitt utbetalt.
Saken gjelder:
Krav om prisavslag etter kjøp av eierseksjon i Klaus Hansens vei 45.
Sakens bakgrunn:
Bergen tingrett avsa 8. juni 2016 dom i sak 16-127916ASD-GULA/AVD2 med slik domsslutning:
1.
Suma Eiendom AS vert frifunne.
2.
I sakskostnader til Suma Eiendom AS betalar Britt Kjersti Jåstad NOK 175 000 innan 14 – fjorten – dagar frå dommen er forkynt.
Britt Kjersti Jåstad (heretter «Jåstad») har rettidig anket dommen. Suma Eiendom AS (heretter «Suma») har tatt til motmæle, og i tillegg krevet dom for at Jåstad dømmes til å betale den del av sakskostnadene som tingretten reduserte Sumas samlede sakskostnadskrav med.
Ankeforhandling ble holdt 13. og 14. mars 2017. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. For Suma møtte daglig leder Bjørn Ove Nymark. Begge parter ga forklaring for lagmannsretten. Det ble i tillegg hørt fire vitner og ellers foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Om sakens faktiske bakgrunn hitsettes følgende fra tingrettens dom:
Utgangspunktet for saka er at Suma Eiendom eigde adressa Klaus Hansens veg 45 frå 2006 og framover. Det er eit hus med tre etasjar og loft. I 2012 bestemte ein seg for å seksjonera huset og å selja separate seksjonar/husvære. I første høgda laga ein seksjon nr. 1, i andre høgda seksjon nr. 2, i tredje høgda seksjon nr. 3, og då slik at loftet, som tidlegare hadde vore felles tørkeloft («kaldloft»), skulle høyra til den sistnemnde seksjonen. Seksjon nr. 3 vart lagt ut for sal via «Privatmegleren», og vedlagt prospektet var ein bustadsalsrapport ved sertifisert takstmann Paal Pettersen. Han hadde vore på befaring 26. juli 2012, og skrive rapport 11. oktober 2012. Britt Kjersti Jåstad var på visning 29. januar 2013, og la inn bod neste dag. Ho baud først prisantydning (NOK 3 690 000), men aksepterte seinare same dag seljarens motbod på NOK 3 825 000. Ingen andre deltok i bodrunden. Det vart signert skriftleg kjøpekontrakt 1. februar 2013, og overtaking var 1. mars 2013.
Etter overtakinga arbeidde Jåstad for å byggja ut loftet. Dette var noko seljaren hadde bydd fram som ein kvalitet i salsprospektet. Loftet hadde ifølgje taksten «unikt potensiale for utnytting» med «store muligheter». Det var ein loftsetasje med noko meir enn 30 kvm flate, med fin utsikt, og kor der på «tvillingbygget» vegg-i-vegg allereie var laga til arkar på det tilsvarande loftet. På visning vart desse moglegheitene tematiserte, noko Jåstad stadfesta i partsforklaring for retten. Tiltaket Jåstad skulle gjera vert omtala slik av Hoplands Brannrådgiving AS i brannkonsept frå januar 2014: (1) Bruksendring av loft frå tilleggsdel til bustadføremål, kor det nye bustadarealet går inn i same brukseining og branncelle som underliggjande plan. (2) Inngangen til den øvste eigarseksjonen vert flytta ein etasje ned. (3) Det vert etablert arkar på taket på bygget.
I samband med utbygginga på loftet måtte Jåstad teikna opp husværet og levera målsett rominndeling til Bergen kommune. Då vart det avdekka at arealet inne i husværet i tredje høgda, «P-arealet», var ca. 80 kvm. Partane er no samde om at arealet er 82 kvm. Jåstad vurderte at husværet dermed ikkje svarte til opplysningane ho hadde fått, idet annonsen på «finn.no», prospektet og bustadsalsannonsen opererte med ei P-areal på 94 kvm. Denne diskrepansen dannar grunnlaget for Jåstads krav i saka.
Ankende part har sammenfatningsvis anført:
Det foreligger mangel i forbindelse med leilighetskjøpet. Mangelen består i arealavvik.
Boligsalgsrapport, salgsoppgave og nettannonse viser at leiligheten skulle omfatte et primærromsareal på 94m2. Kontrollmåling av leiligheten viser et areal på 82 m2. Avviket utgjør 12 m2 p-rom, som målt i prosent gir et avvik på 12,7%.
Prisavslaget skal utmåles forholdsmessig. Jåstad vurderte leilighetens verdi basert på pris pr kvadratmeter p-romsareal. Sett i forhold til kjøpesummen på 3 825 000 kroner, utgjør forholdsmessig prisavslag 485 775 kroner. Takstmannens forsikringsselskap har utbetalt 100 000 kroner som kommer til fradrag.
Det kreves prisavslag begrenset oppad til 385 000 kroner, fastsatt etter rettens skjønn. Innenfor rettens skjønn kommer vurderinger knyttet til uinnredet loft og garasje, som ikke påvirkes av påvirkes av arealavviket, men som like fullt har en viss verdi.
Det rettslige grunnlag for kravet er avhendingsloven § 3-9. jf. § 3-8.
Ankende part har nedlagt slik påstand:
1.
Suma Eiendom AS betaler prisavslag til Britt Kjersti Jåstad, fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 385.000,-, med tillegg av renter fra påkrav.
2.
Britt Kjersti Jåstad tilkjennes saksomkostninger.
Ankemotparten har sammenfatningsvis anført:
Tingrettens bevisvurdering og rettsanvendelse er korrekt.
Det omtvistede salgsobjektet som er gjenstand for mangelsvurdering er en eierseksjon. Det er denne som er gjenstand for oppmåling, herunder eierseksjonens trappeområde og ikke kun «leiligheten» som ankende part legger til grunn. «Leiligheten» på 82 m2 er kun en avgrenset del av eierseksjonen.
Eierseksjonen har kun et faktisk kvantitativt arealavvik i bruksareal ( «BRA») på 3m2 sammenlignet med det som er opplyst i forkant av salget. Tingrettens vurdering er korrekt når den kommer til at dette ikke er tilstrekkelig til å utgjøre en mangel.
Tingretten legger også korrekt vekt på at seksjonen var solgt nyseksjonert, og at det var opp til kjøper å utnytte arealet på ønskelig måte.
De anførte opplysninger har ikke virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8 (2).
Øvrige avvik fra avtalen finnes ikke. Den eneste feilen som er gjort er at takstmannen ikke har inkludert trappegang i opplistingen i takstrapporten på side syv, av hva som inngår i «P-areal». Det betyr ikke at trapperommet ligger på utsiden av seksjonens «BRA». Ankende part kan ikke kreve prisavslag for å ha ervervet mindre «P-areal» enn hva som er oppgitt, når ankende part ikke kan kreve prisavslag for manglende «BRA». Det er heller ikke noe til hinder for at ankende part kan selge trapperommet som «P-rom» ved videresalg. De alminnelige regler om tapsbegrensningsplikt gjelder. Ankende part har ikke lidt noe økonomisk tap. Ankende part er også forpliktet til å montere døren, jf. bruksendringsvedtak og brannprosjektering.
Det foreligger heller ikke mangel vurdert etter avhendingsloven § 3-9. Eiendommen er ikke i vesentlig dårligere stand enn ankende part hadde grunn til å regne med.
Subsidiært, forutsatt at det foreligger mangel bestrides ankende parts prisavslagskrav som vesentlig for høyt og beregnet i strid med gjeldende rett. Ankende part kan ikke legge til grunn en ren prosentvis matematisk beregning. Et prisavslagskrav vil i alle tilfeller kun være kostnadene med rimeligste utbedringsmetode, det vil si kostnadene ved å sette inn dør ved fellesgangen i andre etasje i henhold til brannprosjekteringen.
Ankende part har fått utbetalt 100 000 kroner i erstatning fra takstmannen som en minnelig løsning etter påstått arealavvik. Det er enighet om at dette kommer til fradrag, jf. alminnelige erstatningsregler. Dette er allerede vesentlig høyere enn kostnadene knyttet til å montere døren.
Vedrørende sakskostnader var det ikke grunnlag for å begrense ankende parts sakskostnadsansvar for behandlingen i tingretten. Det skyldes ankende parts opprinnelige krav og anførsler, samt det sene tidspunkt for en rekke kravsfrafall at sakskostnadene for tingretten var av en slik størrelse som ble krevet erstattet.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1.
Suma Eiendom AS ved styrets leder frifinnes.
2.
Britt Kjersti Jåstad dømmes til å betale Suma Eiendom AS sakskostnader for tingretten og lagmannsretten.
Lagmannsretten skal bemerke:
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som tingretten, men med en noe annen begrunnelse.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at Jåstad fattet interesse for eierseksjon nr. 3 i Klaus Hansens vei 45 (heretter «eierseksjonen») etter å ha lest salgsannonsen som var lagt ut på finn.no. I annonsen var det blant annet oppgitt at eierseksjonen var en attraktiv og funksjonell leilighet med garasje og uinnredet loft. Det sentrale er at det i annonsen var angitt primærrom på 94m2 og ellers var det angitt bruksareal på 125 m2 og bruttoareal på 134 m2. Det var en «bildekarusell» linket til annonsen. Bildene fokuserer i all hovedsak på den innredete leiligheten.
Jåstad har forklart og lagmannsretten legger til grunn at hun på bakgrunn av disse opplysningene trodde at selve leiligheten var på 94 m2. Jåstad forklarte også at om hun hadde visst at leiligheten kun var på 82 m2 hadde hun ikke vist videre interesse for eierseksjonen. Lagmannsretten legger også dette til grunn.
Uten at det har avgjørende betydning vil lagmannsretten bemerke at den etter bevisførselen også legger til grunn at Suma ga opplysningen om angitt primærromsareal knyttet til leiligheten – og ikke slik det i ettertid har vært hevdet, at primærromsarealet også skulle omfatte noe utover det. På dette punkt vises særlig til at den takstmann som ble benyttet valgte å inngå forlik med Jåstad. Det er ikke grunnlag for å bygge på at hverken takstmann eller Suma har villedet Jåstad i ond tro.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten videre til grunn at Jåstad var på separat visning sammen med daglig leder i Suma, Bjørn Ove Nymark, som fortalte henne at trapperommet fra 2. til 3. etasje og videre opp til loftet hørte til hennes eierseksjon eksklusivt. Det er heller ikke tvilsomt at Jåstad under befaringen så på selve leiligheten og eierseksjonens bestanddeler for øvrig, herunder bod-areal i kjeller samt garasjen.
Lagmannsretten finner ellers grunn til å nevne at Jåstad var eneste interessent på det aktuelle tidspunkt og viser i så henseende til budprotokollen, som også viser at Suma ga et motbud til Jåstads opprinnelige bud. Jåstad aksepterte motbudet. Slik lagmannsretten ser det var det da ikke noe tidspress på Jåstad utover det som fulgte av hennes egne private gjøremål.
Det ble via megler inngått kontrakt om kjøp av eierseksjonen. I kontrakten har Suma tatt et alminnelig «som den er» forbehold hva angår mangler.
Det er enighet mellom partene om at selve leilighetens areal, det vil si areal innenfor leilighetens inngangsdør, er 82 m2, og ikke 94 m2 slik Jåstad la til grunn. Slik lagmannsretten ser det trodde Jåstad med rette at selve leilighetens areal var 94 m2 og lagmannsretten kan ikke etter bevisførselen se at det for henne var praktisk mulig å beregne seg til noe annet klart resultat på grunnlag av de opplysninger og tall hun ble forelagt før avtalen ble signert.
Lagmannsretten går så over til å drøfte om det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand. Jåstad er forbruker og Suma kan ikke innsnevre lovens mangelsbegrep utover det forbehold som er nevnt over.
Etter avhendingsloven § 3-9 om eiendom solgt «som den er» følger at avhendingsloven § 3-8 likevel gjelder ved mangelsvurderingen.
Avhendingsloven § 3-8 lyder:
(1)
Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2)
Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Som lagmannsretten har redegjort for ovenfor har Jåstad blant annet i salgsannonsen på finn.no fått opplyst et primærromsareal som for leilighetens vedkommende svikter med 12 m2. Det foreligger således en mangel i snever forstand. Lagmannsretten vil likevel bemerke at det oppgitte bruksareal (BRA) i samme annonse er 125 m2. I tilknytning til Suma sin anførsel om arealsvikt i forholdet mellom primærromsareal og BRA finner lagmannsretten grunn til å bemerke at mangelen da blir av forholdsvis teknisk karakter og klart avvikende fra de saksforhold lagmannsretten er kjent med gjennom foreliggende rettspraksis knyttet til arealsvikt.
Etter lagmannsrettens bevisvurdering legges likevel i det følgende til grunn at opplysningen for Jåstads vedkommende har virket inn på avtalen, og at den feilaktige opplysningen ikke i tide ble rettet på en tydelig måte slik at bestemmelsens annet ledd ikke får anvendelse.
Jåstad har krevet et forholdsmessig prisavslag på dette grunnlag. Avhendingsloven § 4-12 om prisavslag hitsettes:
(1)
Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2)
Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Selv om det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand er det et ytterligere vilkår for krav om prisavslag at denne mangelen representerte et verdiminus ved det solgte. Suma har anført at Jåstad ikke har lidt noe økonomisk tap.
Vurderingen av om mangelen representerte et verdiminus må foretas bredere enn vurderingen av om det foreligger en mangel i henhold til ordlyden i avhendingsloven § 3-8. Om mangelen representerer et verdiminus, må vurderes objektivt og uavhengig av Jåstads subjektive betraktninger. Jåstads subjektive betraktninger er vurdert i forhold til avhendingslovens § 3-8 (2).
Et prisavslag forutsetter et markedsmessig verdiminus. På dette punkt er det Jåstad som har bevisbyrden, både for at det foreligger et markedsmessig verdiminus og eventuelt hvor stort det er. Det markedsmessige verdiminus må dertil overstige 100 000 kroner som allerede er utbetalt av Suma sin takstmann.
Lagmannsretten er under tvil kommet til at det ikke er grunnlag for prisavslag utover det Jåstad allerede har mottatt.
Ved lagmannsrettens vurdering er det lagt vekt på at leiligheten ikke kan vurderes isolert. Lagmannsretten legger til grunn at trapperommet innenfor rammen av 100 000 kroner kunne vært inkludert i leiligheten ved å sette inn dør ved trappens begynnelse. Dette er også omsøkt og er en brannteknisk betingelse for innredningen av loftet, som er i gang. På denne måte vil primærromsarealet øke, slik at det kun vil være en marginal forskjell i forhold til den opplysning Jåstad fikk.
Lagmannsretten legger også vekt på at eierseksjonen ytterligere må sees som en helhet, med bod i kjeller, potensialet som ligger i loftsarealet samt at eierseksjonen har egen garasje. Samtlige av disse forhold taler mot at det forelå et markedsmessig verdiminus.
Lagmannsretten har videre tatt hensyn til fremlagte takster og forklaringer fra sakkyndige om forhold ved eierseksjonen, og ser heller ikke at disse i tilstrekkelig grad underbygger at eierseksjonen ble kjøpt med et markedsmessig verdiminus som følge av det opplyste primærromsareal.
Lagmannsretten finner på denne bakgrunn ikke bevismessig dekning for at mangelen har medført noe markedsmessig verdiminus utover 100 000 kroner og ytterligere prisavslag tilkjennes derfor ikke. Anken blir etter dette å forkaste.
Sakskostnader
Anken har ikke ført frem og Suma har vunnet saken jf. tvisteloven § 20-2. Etter hovedregelen skal Suma da tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten har vurdert om unntaksreglene kommer til anvendelse.
Saken har som nevnt over frembudt tvil. Lagmannsretten har også begrunnet sitt resultat annerledes enn tingretten. Dertil kommer at et prisavslagskrav sammenlignbart med det foreliggende ikke kan sees behandlet i rettspraksis tidligere.
Etter en samlet vurdering kommer lagmannsretten til at tungtveiende grunner tilsier at Jåstad fritas for å betale Sumas sakskostnader i anledning saken og at partene skal bære egne sakskostnader for begge instanser, jf. tvisteloven § 20-2 (3), første alternativ, jf. § 20-9 (2).
Lagmannsretten skal også overprøve den avkortning som ble gjort i Sumas sakskostnadskrav for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9 (1). På dette punkt er lagmannsrettens kompetanse begrenset i overenstemmelse med skrankene i tvisteloven § 30-6.
Tingretten har begrunnet sin avgjørelse slik:
Retten skal utmåla erstatning for sakskostnader, jf. tvistelova kap. 20. Hovudregelen er at ein part som har vunne, har krav på full erstatning for sine kostnader, jf. tvistelova § 20-2 første avsnitt. Saka er vunnen dersom parten har fått medhald fullt ut eller i det vesentlege, jf. tvistelova § 20-2 andre avsnitt. Ein må ta utgangspunkt saksopplegget i stevning og tilsvar. Det må derfrå gjerast ei heilskapsvurdering kor ein legg vekt på kva som har vore dei vesentlege og kostnadskrevjande delane av saka.
Retten noterer at stevninga galdt fleire mangelspostar med samla påstandsbeløp på inntil NOK 1 105 000. Fire mangelskrav vart fråfalle før hovudforhandling. Mangelskravet som ikkje er fråfalle, har ikkje fått medhald. I dette lyset synest det klart at Suma Eiendom har fått medhald fullt ut eller i det vesentlege.
Om selve avkortningen hitsettes:
Omfanget av sakskostnadene skal avgrensa seg til kva som har vore naudsynt, jf. tvistelova § 20-5. Retten skal gjera ein reell kontroll av sakskostnadene slik at dei ikkje vert for høge. Advokat Lundberg har levert ei kostnadsoppgåve til retten. Det er kravd dekning for 107,5 timar. Advokat Grahl-Madsen har på si side kravd dekning av 68 timar, og ein har protestert på omfanget av saksøktes kostnader. Retten vurderer at saksøktes kostnadsoppgåve har vorte noko høg med omsyn til timebruk. Det er også pådrege kostnader til NOK 4 750 til arkitekt Alice Eik, men her hadde det vore tilstrekkeleg å fra dokumentbevisa i saka. Dei samla kostnadene vert sett til NOK 175 000, noko som inkluderer meirverdiavgift.
Om dette har Suma anført at det ikke var grunnlag for å begrense ankende parts sakskostnadsansvar for behandlingen i tingretten. Kravets størrelse skyldes ankende parts opprinnelige krav og anførsler, samt det sene tidspunkt for en rekke kravsfrafall at sakskostnadene for tingretten var av en slik størrelse som ble krevet erstattet. Jåstad har anført at begrensningen var begrunnet.
Når lagmannsretten vurderer tingrettens avgjørelse på dette punkt i sammenheng fremstår det som at tingretten har drøftet betydningen av de frafalte anførsler og krav, samt tidspunktet for når dette skjedde, i relasjon til tvisteloven § 20-2 og at tingretten etter å ha konstatert at saksøkte fullt ut eller i det vesentlige har fått medhold foretar avkortning utfra en vurdering om hva som har vært nødvendig, jf. tvisteloven § 20-5.
Lagmannsretten har kompetanse til å prøve den generelle rettslige forståelse av en skreven rettsregel og lagmannsretten har full tilgang på tingrettens saksdokumenter og derfor full innsikt i det faktum som må vurderes hensett til Sumas anførsel.
Lagmannsretten kan da prøve om tingretten har anvendt tvisteloven § 20-5 riktig ved avkortningen.
Den tidsbruk tingretten har skåret ned for refererer seg til krav og anførsler inntatt i stevning og som først ble frafalt etter at kostnadene var pådratt for Suma. Disse gjaldt «lekkasje og råte i tak», «seksjonering og sameierbrøk» samt «brann- og lydisolering». Lagmannsretten finner på den bakgrunn at tingretten har anvendt tvisteloven § 20-5 feil på dette punkt, idet den avkortede del av sakskostnadskravet var nødvendige kostnader sett fra Sumas side da de påløp, og må erstattes når Jåstad senere frafaller disse.
Suma skal derfor tilkjennes sakskostnader for tingretten tilsvarende den avkortning tingretten foretok i det samlede sakskostnadskravet som ble fremmet. Beløpet som skal erstattes fastsettes på denne bakgrunn til 66 875 kroner og er inklusiv mva. Det er ikke uenighet mellom partene om beløpet og hva dette referer til.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning
1.
Anken forkastes.
2.
Hver av partene bærer egne sakskostnader for lagmannsretten.
3.
Britt Kjersti Jåstad dømmes til å betale Suma Eiendom AS sakskostnader for tingretten med 66 875 kroner som er inklusiv mva. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse
