LB – 2017 – 27522. Saken behandler en tvist som har oppstått over uenighet angående leilighetens størrelse, altså om arealsvikt eller arealavvik ved leiligheten. I forkant av salget ble det gitt uriktig informasjon angående leilighetens terraseområde. Kjøper har dermed gjort krav kompensasjon for dette. Saken var oppe til behandling i Borgarting lagmannsrett i 2017.
Saken gjelder: Krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av eierseksjonsleilighet under oppføring.
Røa Utvikling AS er 100% eid av Auctus AS, og har som eneste formål å kjøpe og utvikle eiendommen gnr. 11 bnr. 304 i Oslo kommune for salg. Eiendommen ligger sentralt på Røa. Selskapet kjøpte eiendommen i 2010 fra Oslo kommune. Kommunen satte som betingelse for kjøpet at det ble etablert et badeanlegg på tomten.
Selskapet etablerte byggeprosjektet «Røa Bad», og engasjerte Petter Yran & Bjørn Storbraaten Architects AS som arkitekt. Røa Bad er en kombinert bolig- og næringsbebyggelse, fordelt på tre bygninger. Næringsdelen består av et badeanlegg, et treningssenter og en matvarebutikk. Boligdelen omfatter 59 leiligheter.
I juni 2011 sendte Røa Utvikling AS rammesøknad for byggeprosjektet til Oslo kommune, plan- og bygningsetaten. Kommunen mente reguleringsplanen for området var uklar med hensyn til utnyttelsesgrad, og rammesøknaden ble ikke godkjent. Selskapet innga derfor forslag til ny reguleringsplan.
De planlagte leilighetene ble lagt ut for salg våren 2012, til fast pris. Vika Eiendomsmegling AS var engasjert som mekler. Forslaget til ny reguleringsplan var på dette tidspunktet ikke vedtatt, rammetillatelse ikke gitt, og byggene var ikke ferdig prosjektert.
De fleste leilighetene ble solgt i løpet av våren 2012. Toppleiligheten i blokk A viste seg å være vanskeligere å selge enn de øvrige leilighetene, antagelig fordi den var stor. Leiligheten ble derfor delt i to.
Den 22. juli 2012 inngikk Ina Camilla og Jon Martin Østby, heretter i fellesskap omtalt som Østby, avtale med Røa Utvikling AS om kjøp av den ene toppleiligheten i blokk A, eierseksjon RB-A7-2. Kjøpesummen var 8 500 000 kroner
Som bilag til kjøpekontrakten fulgte salgsprospektet med plantegning over leiligheten. I plantegningen ble leilighetens primærrom/bruksareal angitt til 100,9 m2. Hvert enkelt rom innvending var angitt med antall kvadratmeter. Det var tegnet en terrasse som omkranset leiligheten mot syd, øst og nord, og der arealet var angitt til 68,3 m2 uten noen nærmere arealbetegnelse. Det var ikke tegnet inn rekkverk eller andre avgrensinger av terrassen mot friluft.
Som følge av at leiligheten ble solgt før den var ferdig prosjektert, tok selger en rekke forbehold. Det vises til kjøpekontrakten der det heter:
5.3) Selger tar forbehold om mindre endringer i forhold til salgsprospektet med hensyn til konstruksjon og materialvalg, fargevalg og arkitektoniske løsninger, herunder bl.a. mindre endringer av planløsninger. Det tas spesielt forbehold om endringer og justeringer som er hensiktsmessige eller nødvendige for eksempel i forhold til plassering av sjakter og kanaler, herunder innkassinger av kanaler/føringer som ikke er vist på tegningene. Eventuelle endringer skal ikke forringe det leverte produktets kvalitet.
5.4) Selger tar videre forbehold om endelig utforming av utomhusarealer, materialvalg og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer.
(…)
5.6) Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer av leveransen. Eventuelle endringer skal ikke forringe den generelle standard. Mindre endringer og arealavvik i forbindelse med nærmere detaljering av prosjektet samt gjennomføring av byggesaken må påregnes.
5.7) Ingen av de mindre endringer Selger har rett til å gjennomføre etter ovenstående bestemmelser gir Kjøper krav på erstatning og/eller prisavslag.
Også i salgsprospektet var det tatt en rekke forbehold. Under punktet «PROSJEKT- OG LEVERANSEBESKRIVELSE» heter det blant annet:
(…) Som følge av at prosjektet befinner seg i en tidlig prosjekteringsfase, hvor løsninger og byggets utseende og materialvalg ikke er endelig fastsatt, forbeholder selger seg retten til å foreta endringer av eventuelle feil i tegningsmaterialet samt tilpasninger av konstruksjoner, utførelse og materialvalg i den videre prosjekteringen. (…) Det tas derfor forbehold om feil/endringer i tegningsunderlaget.
I punktet «FORBEHHOLD» heter det videre blant annet:
Alle opplysninger i denne salgsoppgaven er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, forutsatt at det ikke reduserer den generelle standard vesentlig. Kjøper aksepterer uten prisjustering at utbygger har rett til å foreta slike endringer. Eksempler på slike endringer kan vare innkassing av tekniske anlegg, mindre endringer av boligens areal, uteareal, bæresystem, søyler eller liknende.
I februar 2013 inngikk Røa Utvikling AS kontrakt med Bermingrud AS som totalentreprenør for oppføring av byggene. Bermingrud AS sto for den videre prosjekteringen og utarbeidet nye arbeidstegninger. I arbeidstegning, datert 10. desember 2013, er terrassen for RB A7-2 fortsatt angitt med 68,3 m2.
Da byggene ble oppført ble det bygget en ca. 35 cm bred kasse som omkranset terrassene til toppleilighetene. Kassen er i saken omtalt som gesims eller gesimskasse. Gesimsens hovedfunksjon er å fungere som avslutning for membranen på terrassegulvet, slik at vann ikke renner fra terrassen og langs byggets yttervegger eller trenger inn i ytterveggen. I tillegg skal gesimsen forhindre en kuldebro og kondens i bygningsdeler. Terrassens gulvareal, innenfor gesimsen og frem til boligens yttervegg, er for leiligheten RB A7-2 målt til 56,5 m2. Terrassens gulvareal er dermed ca. 12 m2 mindre enn det arealet som var oppgitt i tegningen som var vedlagt kontrakten. Innenfor gesimsen er det et rekkverk som i bredden bygger om lag 7 cm.
Østby var på forhåndsbefaring i leiligheten 10. desember 2014. På det tidspunktet var ikke terrassegulvet lagt, og det var ikke mulig å gå ut på terrassen. Østby overtok leiligheten 19. januar 2015. Heller ikke på overtakelsesforretningen var det mulig å befare terrassen, da det manglet to glass i rekkverket.
Etter hvert som snøen og isen forsvant fra terrassen, oppdaget Østby at det var løse bord på terrassedekket. Østby reklamerte over feilen ved e-post 17. juni 2015. Forholdene ble ikke utbedret, og Østby skiftet alle bordene selv. De bestilte materialene og fikk lagt nye terrassebord i løpet av september 2015. Da arbeidene var avsluttet, var det mer terrassebord igjen enn det Østby hadde forventet. De foretok derfor en oppmåling av gulvarealet til terrassen, og fant avviket som er omtalt ovenfor.
Den 15. oktober sendte Østby følgende e-post til Hans Øyvind Nordvik som er daglig leder i Røa Utvikling AS:
Dessverre viser det seg at terrassen som følger med leiligheten er mer enn 10 kvadratmeter mindre enn avtalt. Dette har medført at terrassen er betydelig mindre anvendelig enn forventet. Store deler av terrassen er for smal til at den har særlig praktisk anvendelse. En del av terrassen har en dybde på 45 centimeter, noe som innebærer vanskelig adkomst til en annen del av terrassen. Videre kan en av terrassedørene ikke åpnes fullt da den stanger mot rekkverket på den del av terrassen som har 45 centimeter dybde.
Vi imøteser en snarlig tilbakemelding på hvordan dette kan løses.
Det er omtvistet om nevnte e-post er å anse som en reklamasjon.
Østby engasjerte UnionConsult AS, ved Glenn Roar Høye, for å gjennomgå leiligheten med tanke på å avdekke feil og mangler. UnionConsult AS avga rapport 22. desember 2015. Under punktet «Trapper, balkonger m.m» står det; «Arealet på terrassen ble målt til 56,5 m2, det er da 11,8 m2 mindre enn vist i prospektet.». Det ble i rapporten også påpekt andre avvik, blant annet at parkett i området kjøkken/oppholdsrom ikke var tilstrekkelig plant, og at glassdør i dusj-sone på badet var montert slik at rengjøring av glass og flis var umulig.
Østby oversendte rapporten til Røa Utvikling AS som vedlegg til e-post 4. januar 2016. I e-posten skriver Østby blant annet følgende:
I etterkant av overtakelsen er vi blitt gjort oppmerksom på flere mangler ved leiligheten, herunder også et større arealavvik på terrassen. (…) ) Vi vil med dette reklamere på manglene. I den forbindelse ber vi om et snarlig svar på hvorledes Røa Utvikling AS vil forholde seg til dette, og senest innen 11.01.2016.
Ved e-post 5. januar 2016 svarte Nordvik, på vegne av Røa Utvikling AS, slik:
Berettigede feil/mangler som er oppdaget etter overtakelsesforretningen, er det naturlig å ta opp i forbindelse med ett-års befaringen (som det allerede er innkalt til for deres leilighet). Jeg foreslår derfor at saken under tas opp som en del av den befaringen. Oppfølging av registrerte mangler vil deretter bli fulgt opp av entreprenør/byggherre.
Den 29. januar 2016 ble det avholdt ettårsbefaring, hvor de samme forholdene ble påpekt. Østby fremholdt i tillegg at det var en ripe/sprekk i et parkettbord på stuen.
Ved e-post fra Bermingrud AS 1. april 2016 ble reklamasjonene dels avvist, dels ikke besvart. Reklamasjonen for arealavvik ble ikke besvart. Etter dette var det ytterligere korrespondanse mellom partene uten at man kom til enighet.
Østby tok ut stevning 17. juni 2016 med krav om prisavslag og erstatning for påståtte mangler ved leiligheten. Røa Utvikling AS innga tilsvar, med påstand om frifinnelse.
Hovedforhandling ble holdt 7. og 8. november 2016. Under saksforberedelsen for tingretten kom partene til enighet om flere av de påståtte manglene. Også under hovedforhandlingen ble det oppnådd enighet om enkelte punkter.
Tingretten kom til at Østby hadde krav på prisavslag og erstatning som følge av at det var gitt uriktige opplysninger om terrassens størrelse. For de øvrige manglene, der partene ikke hadde kommet til enighet, kom tingretten til at det var reklamert for sent, og at det derfor ikke var grunnlag for å tilkjenne prisavslag eller erstatning for disse.
Oslo tingrett avsa 5. desember 2016 dom med slik domsslutning:
1.
Røa Utvikling AS dømmes til å betale til Jon Martin og Ina Camilla Østby 350 000 – trehundreogfemtitusen – med tillegg av lovens forsinkelsesrente beregnet fra 1. juni 2016 og til betaling skjer.
2.
Røa Utvikling AS dømmes til å betale 9500 – nitusenfemhundre – kroner i erstatning til Jon Martin og Ina Camilla Østby med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 1. juni 2016 og til betaling skjer.
3.
Røa Utvikling AS frifinnes for påstandens punkt 2.
4.
Røa Utvikling AS dømmes til å betale erstatning for sakskostnader med 302 500 – trehundreogtotusenfemhundre – kroner.
For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Røa Utviklings AS har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling er holdt 15. og 16. mars 2018 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt seks vitner og avholdt befaring. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.
Røa Utvikling AS har i hovedtrekk anført:
Det er ikke gitt uriktige opplysninger om terrassens størrelse, og det foreligger ingen mangel etter bustadsoppføringslova § 27.
Opplysningen om at terrassen er 68,3 m2 er korrekt, og samsvarer med det arealet man ser på tegningen som lå vedlagt kjøpekontrakten. Gesimskassen var på det tidspunktet ikke prosjektert. Kjøper måtte imidlertid forvente at det ville komme en avslutning på terrassen.
Arealene i salgsprospektet er målt etter NS 3940. Det finnes ingen forskrift eller standard for måling av balkonger og terrasser. Det er bare ved måling av BYA (bebygd areal) at terrasser er målverdige etter NS 3940. Utbygger står dermed fritt med hensyn til hvordan målene til terrassen angis.
Det er ingen holdepunkter for å tolke 68,3 m2 som nettoareal eller gulvareal, slik tingretten har gjort. Fraværet av betegnelsen BRA (bruksareal) e.l. på arealet må tvert imot tolkes antitetisk.
Målingen ville uansett blitt den samme om man hadde målt terrassen som bruksareal, nettoareal eller bruttoareal. Bruksareal innebærer ingen ren nettomåling. Alle bygningsdeler som begrenser gulvarealet skal tas med, unntatt yttervegger. Om man forsøksvis måler terrassearealet etter denne metoden, så skal derfor gesimskassen inkluderes. Ved nettomåling medregnes søyler, kanaler o.l. Også her skulle derfor gesimskassen vært inkludert i målingen.
Gesimskassen er en del av terrassen, og det kan ikke være feil å angi terrassens størrelse inklusive denne. Opplysningene hadde kun vært uriktig dersom det hadde stått netto eller lignende. Det gjorde det ikke.
Dersom det var viktig for kjøperne å vite akkurat hvor stort gulvarealet på terrassen ville bli, måtte de spurt.
Under enhver omstendighet omfattes det påståtte arealavviket av de forbeholdene selger har tatt i kjøpekontrakten og i salgsprospektet. Bygget var ikke ferdig prosjektert da kontrakten ble inngått, og det ble derfor gitt omfattende informasjon i kontrakten og i prospektet om at endringer ville forekomme, og at dette ikke ville gi rett til prisavslag. Det vises blant annet til kontraktens punkt 5.3, 5.6. og 5.7 og punktet «forbehold» i salgsprospektet.
I tillegg ligger et eventuelt arealavvik i denne saken under grensen for når det kan anses som en mangel. Avviket må måles mot hele bruksenhetens bruttoareal og utgjør 6,5%. Det er feil når tingretten har målt avviket opp mot terrassen areal.
Under enhver omstendighet har ikke det påståtte arealavviket virket inn på avtalen. Alle leilighetene ble solgt til fast pris. Det var stor pågang, og de ble solgt raskt. Det er ingen holdepunkter for at Østby ville avstått fra kjøpet om det hadde vært opplyst om gesimskassens bredde. Ut fra tegningene var det heller ikke mulig å se terrassens eksakte bredde. At Østby reagerte på terrassens størrelse først i oktober 2015, viser også at det påståtte arealavviket ikke var egnet til å påvirke avtalen. Det nevnes også at leilighet C4-4 er solgt videre til en høyere pris selv om terrassens areal ble angitt uten at gesimskassen var medregnet.
Østby har under enhver omstendighet ikke krav på prisavslag eller erstatning da han har reklamert for sent.
Østby burde oppdaget det påståtte arealavviket ved, eller kort tid etter, overtakelsen. Både de funksjonelle svakhetene som de påberoper og gesimskassen var synlige ved overtakelsen. Østby burde derfor målt opp terrassen. Det vises til at kjøper har en plikt til å undersøke det som overtas.
Det bestrides at e-posten 15. oktober 2015 er å anse som en reklamasjon. E-posten er uansett sendt omlag ni måneder etter overtakelsen, og er således verken «så snart råd er» eller «innen rimelig tid», jf. bustadsoppføringslova § 30 første og andre ledd. Det bestrides at Røa Utvikling AS har opptrådt grovt uaktsomt, slik at det ikke kan gjøres gjeldende at det er reklamert for sent, jf. bestemmelsens fjerde ledd. Det er ikke gitt opplysninger som er uriktige eller i strid med en fastsatt norm. Ingen på selgersiden var bevisst den aktuelle problemstillingen om hvordan terrassen skulle måles, og da avtalen ble inngått var ikke gesimskassen prosjektert. Heller ikke entreprenøren eller arkitekten anså målangivelsen for å være uriktig.
Med unntak av den smale passasjen mot terrassens nordligste del, så bestrider Røa Utvikling AS at gesimskassen har medført en dårligere brukelighet som representerer en mangel etter bustadsoppføringslova § 25. Uansett så har Østby reklamert for sent. Brukeligheten var synlig på overtakelsen.
Det bestrides at retten til å påberope for sen reklamasjon er gått tapt som følge av passivitet. Østby kan ikke ha fått en berettiget forventning om at anførselen ikke vil bli påberopt.
Under enhver omstendighet så er prisavslaget, som tingretten har fastsatt, for høyt. Det påståtte arealavviket har ingen betydning for markedsverdien, og prisavslaget skal settes til 0 kroner. Den beregningen som er gjort at takstmann Daniel Martens kan ikke legges til grunn. Prisavslaget må uansett settes vesentlig lavere enn 350 000 kroner.
Det er nedlagt slik påstand:
1.
Røa Utvikling AS frifinnes.
2.
Røa Utvikling tilkjennes erstatning for sine saksomkostninger.
Jon Martin Østby og Ina Camilla Østby har i hovedtrekk anført:
Det er riktig når tingretten konkluderer med at det foreligger mangel etter bustadsoppføringslova § 27.
Røa Utvikling AS ga uriktige opplysninger til Østby om arealet av terrassen i markedsføringen og ved avtaleinngåelsen. Arealet som ble angitt måtte forstås som netto gulvareal, det man kan tråkke på. Det vises til tingrettens begrunnelse som Østby slutter seg til. Østby fikk ingen opplysninger om at gulvarealet ville bli vesentlig mindre enn 68,3 m2. Det forelå ingen opplysninger om at det ville bli bygd en gesims som ville begrense terrassens areal. Det ville vært enkelt for Røa Utvikling AS å opplyse om dette. Selskapet har som byggherre risikoen for den uklarhet som foreligger. Det gjelder dessuten en skjerpet opplysningsplikt på prosjekteringsstadiet.
De forbeholdene selskapet har tatt i kjøpekontrakten og salgsprospektet omfatter ikke arealavviket i denne saken. I kontraktens punkt 5.2. til 5.7 er det tatt forbehold om «mindre endringer». Et avvik på ca. 18% er ikke en mindre endring eller et mindre arealavvik.
Arealavviket er dessuten av en slik størrelse at det representerer en mangel ved kjøpet. Ved denne vurderingen må avviket holdes opp mot terrassens areal, ikke hele bruksenheten. Også hvis avviket holdes opp mot hele bruksenheten er det tilstrekkelig til at det representerer en mangel.
Da avviket er av en slik størrelse at det er å anse som en mangel, er det dessuten en presumpsjon for at det har virket inn på avtalen. Konkret gjelder denne saken en toppleilighet i et område med god utsikt og gode solforhold. Det må derfor legges til grunn at terrassen var sentral for en kjøper. Østby flyttet fra en enebolig i Bærum, og ønsket i utgangspunktet en større leilighet. Han valgte likevel å kjøpe den aktuelle leiligheten fordi den hadde en stor terrasse.
Det foreligger i tillegg mangel etter bustadsoppføringslova § 25. Østby opplever en redusert brukelighet av terrassen som følge av at arealet er mindre enn det som ble opplyst ved avtaleinngåelsen. Særlig utgjør den smale passasjen mot terrassens nordligste del en mangel. Også den reduserte bredden av terrassens østside utgjør en mangel.
Det bestrides at det er reklamert for sent. Østby oppdaget arealavviket etter at han hadde skiftet terrassebordene i september 2015. Han var ikke kjent med avviket før dette, og det er ikke noe i saken som tilsier at han burde målt opp terrassen på et tidligere tidspunkt. Østby stolte på de opplysningene som var gitt i salgsprospektet. E-posten 15. oktober 2015 oppfyller kravene til reklamasjon. Østby reklamerte således raskt etter at avviket var eller burde vært oppdaget.
Subsidiært gjøres det gjeldende at Røa Utvikling AS har opptrådt grovt uaktsomt, og at selskapet derfor ikke kan påberope for sen reklamasjon. Det vises til tingrettens begrunnelse som Østby slutter seg til. Røa Utvikling AS, eller noen selskapet hefter for, var kjent med at det måtte lages en gesims, men valgte ikke å opplyse om dette før avtaleinngåelsen.
Atter subsidiært gjøres det gjeldende at Røa Utvikling AS har ventet urimelig lenge med å fremsette anførselen om for sen reklamasjon. Anførselen er dermed gått tapt ved passivitet. Første gang selskapet påberopte for sen reklamasjon var i tilsvaret til tingretten. Østby hadde på det tidspunktet en berettiget forventning om at selskapet ikke ville bli påberope for sen reklamasjon.
Prisavslaget må fastsettes ved skjønn og skal utgjøre en rimelig kompensasjon for den verdireduksjonen mangelen representerer. Østby mener prisavslaget må fastsettes til 350 000 kroner. Det vises til utregningen som er foretatt av takstmann Daniel Martens og til takstmann Vidar Aarnes’ vitneforklaring.
Østby har i tillegg krav på erstatning for utgifter de har hatt i forbindelse mangelen, til sammen 9 500 kroner. I tillegg kommer forsinkelsesrenter.
Det er nedlagt slik påstand:
1.
Anken forkastes.
2.
Jon Martin Østby og Ina Camilla Østby tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er i likhet med tingretten kommet til at Østby har krav på prisavslag og erstatning fordi det ved markedsføringen og avtaleinngåelsen ble gitt uriktige opplysninger om størrelsen på leilighetens terrasse.
Rettslig utgangspunkt
Det er på det rene at bustandsoppføringslova kommer til anvendelse på kjøpet, jf. bustadsoppføringslova § 1. Dette følger også av kjøpekontrakten punkt 5.1. Lagmannsretten bemerker i den forbindelse at Røa Utvikling AS i medhold av bustadsoppføringsloven § 35 også svarer for feil og mangler fra engasjerte rådgivere.
Etter bustadsoppføringslova § 33 kan prisavslag kreves dersom det foreligger en mangel, og mangelen ikke blir rettet i samsvar med § 32. Det er videre et vilkår at kjøper har reklamert i tide, jf. bustadsoppføringslova § 30.
Den sentrale bestemmelsen knyttet til spørsmålet om det foreligger en mangel i saken her, er bustadsoppføringslova § 27. Det følger av bestemmelsen at det foreligger en mangel dersom det i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføringen er gitt uriktige opplysninger om boligens egenskaper eller bruk. Forutsetningen er at man kan gå ut fra at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalens innhold.
Østby har for lagmannsretten i tillegg anført at det foreligger en mangel fordi terrassen har en redusert brukelighet som følge av arealavviket, jf. bustadsoppføringslova § 25. Lagmannsretten tar ikke stilling til om den reduserte brukeligheten i seg selv medfører en mangel, da det uansett er reklamert for sent over dette forholdet. Dette omtales nærmere nedenfor.
Spørsmålet om det foreligger en mangel
Terrassens størrelse var i plantegningen, som var inntatt i salgsprospektet, opplyst å være 68,3 m2. Både salgsprospektet og plantegningen var bilag til kjøpekontrakten.
Det er på det rene at Østby før avtaleinngåelsen ikke fikk informasjon om at det ville bli bygd en langsgående gesimskasse på toppen av bygningens fasadevegg, som ville omkranse terrassen, og med et rekkverk på innsiden. Det er videre enighet om at det samlede terrasseareal, målt fra husvegg til innvendig kledning på gesimskassen, utgjør 56,5 m2, mens arealet inklusive gesimskassen utgjør 68,3 m2. Gulvarealet tilgjengelig for bruk ble dermed redusert med ca. 12 m2 som følge av gesimskassen. Den reduksjonen som rekkverket innebærer kommer i tillegg, men partene er enige om at denne reduksjonen ikke er relevant for mangelsvurderingen.
Det er omtvistet hvordan det oppgitte terrassearealet på 68,3 m2 skal forstås, om det skal forstås som en nettoangivelse av det disponible gulvarealet innenfor gesimskassen, eller som en bruttoangivelse der gesimskassen er inkludert.
I likhet med tingretten, så er lagmannsretten kommet til at arealet må forstås som en nettoangivelse. Lagmannsretten kan i det alt vesentlige slutte seg til tingrettens begrunnelse på sidene 7 og 8.
Det er ikke av noen av partene påstått at terrassens størrelse ble kommentert muntlig under markedsføringen eller ved avtaleinngåelsen. Om det er gitt uriktige opplysninger beror derfor på en vurdering av de opplysninger som er gitt i salgsprospektet og i kontrakten.
I salgsprospektet er det opplyst at arealangivelsene er beregnet i henhold til reglene i NS 3940. Standarden inneholder prinsipper for beregning av innvendig areal og definerer begreper som benyttes ved arealberegning. NS 3940 regulerer imidlertid ikke måling av terrasser og balkonger som ikke er glasset inn. Det er på det rene at det heller ikke eksisterer andre forskrifter eller standarder for oppmåling av balkong eller terrasse.
Røa Utvikling AS har anført at så lenge det ikke eksisterer noen norm for arealberegning av balkonger og terrasser, så kan det ikke konkluderes med at selskapet har gitt uriktige opplysninger i denne saken. Det er vist til at arealet på 68,3 m2 er et korrekt bruttoareal for terrassen, der gesimsen er inkludert.
Lagmannsretten kan ikke se at Røa Utvikling AS kan vinne frem med en slik anførsel. Det avgjørende må være hvordan en typisk kjøper må oppfatte arealangivelsen, og om dette samsvarer med terrassens areal.
Ved denne vurderingen tar lagmannsretten utgangspunkt i hvordan en typisk forbruker vil forstå opplysningene som er gitt i salgsprospektet og i kontrakten. Som nevnt var terrassen på plantegningen opplyst å være 68,3 m2 uten at det var opplyst om dette var brutto- eller nettoareal. Kvadratmetertallet var skrevet på selve tegningen, og i friteksten på samme side.
Ved vurderingen av hvordan arealangivelsen skal forsås, er det et moment at leilighetens innvendig areal var angitt som «P-ROM/BRA 100,9 m2». Med BRA forstås bruksareal, dvs arealet innenfor omsluttende vegger. At bruksareal skal forstås slik fremgår også av salgsprospektet, under «AREALANGIVELSER», der det heter at «[b]ruksarealet (…) utgjør areal innenfor omsluttende yttervegger». Dette i motsetning til bruttoareal (BTA) hvor også utvendige omsluttende vegger, med unntak av innhuk og fremspring er medtatt. Videre er det et moment at hvert enkelt rom var angitt med antall kvadratmeter på tegningen uten arealbetegnelse. Det er på det rene at dette skal forstås som det enkelte roms nettoareal. Det vises til at det under «AREALANGIVELSEN» i salgsprospektet står at «[a]realer angitt på tegninger for det enkelte rom, er rommets nettoareal, og er eksklusiv innvendige vegger».
Når innvendig areal var angitt på denne måten, mener lagmannsretten det mest nærliggende er å forstå angivelsen av terrassens areal på samme måte. Som for hvert enkelt rom, var terrassens areal angitt på tegningen. Dette ga, etter lagmannsrettens syn, kjøper en berettiget forventning om at det var samme målangivelse som var benyttet. Lagmannsretten kan således ikke se at Røa Utvikling AS kan gis medhold i at en kjøper burde forstå at terrassens areal var oppgitt som bruttoareal, nettopp fordi det i motsetning til leilighetens innvendige areal, ikke var opplyst at det var netto- eller bruksareal.
Lagmannsretten finner også grunn for peke på at terrassen var tegnet med fliser helt ut til ytterkanten. Det var ikke tegnet gesimskasse eller en annen avslutning av terrassen mot friluft. I salgsprospektet, under «BALKONG/TERASSE», står det at terrassen ville belegges med «fliser elle trelemmer», og at «[r]ekkverk på balkonger og terrasser leveres i glass/stål». Da det verken av plantegningen eller av salgsprospektet for øvrig fremgikk at det skulle bygges en gesimskasse, har lagmannsretten vanskelig for å se at dette er noe en typisk forbruker ville forstå. At en kjøper måtte forvente at det kom et rekkverk endrer ikke dette.
Lagmannsretten tilføyer at kontrakten ble inngått før rammetillatelse var gitt, og mens byggekomplekset var under prosjektering. Østby kunne således ikke ved selvsyn danne seg noen oppfatning av leiligheten. Salgsprospektet og plantegningen var derfor viktige dokumenter, som Østby måtte sette seg inn, og som Røa Utvikling AS hadde et ansvar for at ga en så fullstendige og riktige beskrivelse av leiligheten som mulig. Ut fra det som er opplyst for lagmannsretten, legger lagmannsretten til grunn at det er vanlig at takterrasser bygges med gesims, hovedsakelige for å hindre at vann renner ned langs byggets yttervegger. Røa Utvikling AS hadde engasjert rådgivere til å prosjektere og beskrive bygget. Uklarheter i materialet bør derfor gå utover Røa Utvikling AS som profesjonell aktør, og ikke Østby som forbruker. Lagmannsretten tilføyer at terrassens areal fremstår som sentral ved salget av toppetasjen, og det antas å være av liten interesse for kjøper å få opplysninger om arealer av terrassen som ikke er tilgjengelig for bruk. Selger burde derfor gjort det klart dersom det var bruttoarealet som ble opplyst, eventuelt at det på annen måte ble synliggjort at arealet ville bli begrenset av en gesimskasse.
Lagmannsretten finner etter dette at Røa Utvikling AS må bære ansvaret for den uklarheten som har oppstått. Det er selskapet som er nærmest til å bære risikoen for at arealet kan forstås som nettoareal, der gesimskassen ikke er inkludert.
Lagmannsrettens konklusjon er etter dette at arealangivelsen må forstås som terrassens nettoareal, dvs fra husvegg til innvendig kledning på gesimskassen. Det foreligger dermed et avvik på om lag 12 m2 i forhold til det som er opplyst i salgsdokumentene. Avviket er fordelt langs terrassens ytterkant.
Røa Utvikling AS har anført at arealavviket uansett ikke representerer en mangel fordi det omfattes av de forbeholdene som fremgår av salgsprospektet og kontrakten. Kontraktens punkt 5.3, 5.4, 5.6 og 5.7, som er sitert foran, omhandler «mindre endringer og arealavvik», jf. særlig punkt 5.6. Også forbeholdene i salgsprospektet omfatter, slik lagmannsretten leser dem, mindre endringer. Det er i prospektet blant annet vist til endringer som «innkassing av tekniske anlegg, mindre endringer av boligens areal, uteareal, bæresystem, søyler eller liknende». Som nevnt, må terrassen regnes som sentral ved kjøpet av toppleiligheten. Et avvik på 12 m2 kan, etter lagmannsrettens vurdering, derfor ikke anses som en mindre endring eller arealavvik som omfattes av forbeholdene.
Gesimskassen har en bygningsteknisk funksjon og opptar ca. 35 cm av terrassens ytterkant og kan heller ikke anses som innkassing av tekniske anlegg, søyler eller lignende. Lagmannsretten finner etter dette at arealavviket ikke omfattes av forbeholdene i kontrakten og salgsprospektet.
Røa Utvikling AS har også gjort gjeldende at arealavviket ikke er tilstrekkelig vesentlig til at det foreligger mangel. Selskapet har i den forbindelse vist til Rt-2003-612, som gjaldt prisavslag i medhold av avhendingsloven § 4-12, jf. § 3-8 og § 3-3 for arealavvik ved kjøp av en selveierleilighet. Avviket var i den saken 8,9% og gjaldt innendørsareal. Høyesterett uttalte at det er «grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse», og at mindre avvik, der selger ikke kan klandres for feilen, ikke bør anses som en mangel. Tilsvarende synspunkter er lagt til grunn også for å avgjøre om det foreligger mangel etter bustadsoppføringslova, jf. blant annet HR-2017-2102-A. Partene er uenige om hvordan arealavviket skal beregnes, om det skal beregnes ut fra det som var avtalt om det totale bolig- og terrasseareal, eller bare terrassearealet. Som tingretten, så finner lagmannsretten at avviket må vurderes i forhold til det som var avtalt om terrassens areal.
Det er nærliggende å anse terrassearealet som en mellomting mellom utomhusareal og innvendig areal. Terrassens areal er angitt særskilt i salgsdokumentene, og bruken skiller seg fra bruken av leilighetens innvendig areal. Ved en prosentvis beregning av et innvendig arealavvik vil det dessuten ikke være naturlig å medta leilighetens terrasse. På samme måte er det da ikke naturlig å ta med det innvendige arealet ved den prosentvise beregningen av arealavviket for terrassen.
Arealavviket utgjør 17,5% av det avtalte terrasseareal. Slik lagmannsretten vurderer det, er dette tilstrekkelig vesentlig til at det foreligger en mangel. Selv om det antagelig skal mer til for at vesentlighetskravet er oppfylt for terrasseareal enn for innvendig areal, mener lagmannsretten vi her er utenfor det en kjøper må akseptere. Lagmannsretten har ved vurderingen også sett hen til hvordan begrensingen i terrassens areal ble opplevd av retten på befaringen.
Vilkårene i bustadsoppføringslova § 27 første ledd er dermed oppfylt. Som tingretten, så finner lagmannsretten at også vilkårene i bestemmelsens andre ledd er oppfylt. I likhet med tingretten, så finner lagmannsretten at man kan gå ut i fra at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen. Lagmannsretten slutter seg i all hovedsak til tingrettens begrunnelse som her siteres: Retten finner etter en samlet vurdering av bevisene i saken at man «kan gå ut i frå» at de feilaktige opplysningene om terrassens størrelse «har verka inn på avtalen». Ved kjøp av toppleilighet med terrasse i et område med god utsikt og gode solforhold, som her, er terrassens størrelse og brukelighet en vesentlig del av det som kjøpes. Terrassens areal er viktig, både i seg selv og for å vurdere prospektet opp mot andre som er aktuelle. Når avviket er så vidt stort som i dette tilfellet, og også har betydning for bruken av store deler av terrassen, er det vanskelig å tenke seg at forholdet ikke har innvirket på avtalen. Det vises til underbyggelse av dette til Rt-2003-612 avsnitt 44 hvor det uttales:
(44) For meg er likevel dette en unødvendig subjektivisering av forholdet. Det må antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere et prospekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 38 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt.
Det foreligger ikke her spesielle subjektive momenter i motsatt retning. Snarere har Østby fremholdt at for dem som flyttet fra stort hus med hage til en leilighet, var terrassens størrelse et vesentlig argument for kjøpet av akkurat denne leiligheten. Kravet til årsakssammenheng – innvirkning – er derfor oppfylt.
Lagmannsretten kan ikke se at de innvendinger mot tingrettens vurderinger og konklusjon som Røa Utvikling AS har fremsatt, kan føre til et annet resultat. I likhet med tingretten, så har lagmannsretten konkludert med at arealavviket er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel. Det er da en presumpsjon for at avviket har virket inn på avtalen. At leilighetene ble solgt til fast pris og etter stor pågang, og at en annen leilighet i samme bygningskompleks er videresolgt til en høyere pris til tross for at arealangivelsen av terrassen da var justert, er etter lagmannsrettens syn ikke avgjørende. Som tingretten peker på, må arealangivelsen av terrassen ha vært en viktig opplysning ved kjøpet. Når leiligheten ble solgt på prosjekteringsstadiet, slik at visning ikke kunne gjennomføres, må det kunne legges til grunn at angivelsen har desto større betydning for den enkelte kjøper. Ved korrekte opplysninger om størrelsen av terrassen kan man se for seg flere alternative muligheter, enten at Østby hadde avstått fra kjøpet eller forhandlet frem andre fordeler, eller at den faste prisen var satt lavere. Lagmannsretten finner i den forbindelse grunn for å nevne at eiendomsmegler Thorvald Schiander Petersen, som bisto Røa Utvikling AS med å fastsette prisen på leilighetene, har forklart at terrassen var viktig ved prisfastsettelsen av den enkelte leilighet. I følge ham fikk leilighetene med de store terrassene en høyere kvadratmeterpris enn leilighetene med de mindre terrassene. Selv om prisen ble fastsatt ved et bredt skjønn, og det også var prisøkende at leiligheten var i toppetasjen, kan derfor et avvik på 12 m2 ha påvirket prisen.
Lagmannsrettens konklusjon er etter dette at arealavviket innebærer en mangel etter bustadsoppføringslova § 27.
Spørsmålet om det er reklamert i tide
Røa Utvikling AS har anført at Østby har reklamert for sent. Av bustadsoppføringslova § 30 først ledd følger:
Forbrukaren mistar retten til å gjere ein mangel gjeldande dersom det ikkje er gjeve melding til entreprenøren om at mangelen blir gjord gjeldande innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen.
Av bestemmelsens andre ledd følger at der det har vært overtakelsesforretning, og kjøperen vil gjøre gjeldende en mangel som «var eller burde ha vore oppdaga ved overtakinga», må dette gjøres «så snart råd».
Ved e-post til Røa Utvikling AS 15. oktober 2015 opplyste Østby om arealavviket og de begrensningene dette medførte for bruken. Avslutningsvis står det: «Vi imøteser en snarlig tilbakemelding på hvordan dette kan løses.». Lagmannsretten finner det klart at e-posten oppfyller kravene til å være en reklamasjon etter bustadsoppføringslova § 30. Etter bestemmelsen er det nok at det fremsettes en nøytral reklamasjon, uten spesifisering av hva slags krav som blir gjort gjeldende. Østby har dermed reklamert ni måneder etter overtakelsen av leiligheten. Reklamasjonen ble fulgt opp av Østby ved e-post 4. januar 2016.
For å avgjøre om det er reklamert i tide, må lagmannsretten ta stilling til når Østby oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Det er på det rene at Østby ikke kunne gå ut på terrassen på overtakelsesforretningen fordi det manglet to glass i gelenderet. Lagmannsretten legger derfor til grunn at Østby verken oppdaget eller burde oppdaget arealavviket, eller de begrensningene i bruken som er påberopt, ved overtakelsen. Bestemmelsens andre ledd kommer derfor ikke til anvendelse.
Lagmannsretten legger derimot til grunn at Østby, kort tid etter overtakelsen, var eller burde vært klar over de begrensningene i bruken som er påberopt, som at østsiden av terrassen ikke er anvendelig, at den ene terrassedøren ikke kan åpnes og at passasjen til den nordligste delen er vanskelig fremkommelig. Lagmannsretten finner det klart at det ikke er reklamert over disse forholdene innen rimelig tid da Østby reklamerte ni måneder etter overtakelsen.
Når det gjelder arealavviket har Østby opplyst at han ble klar over dette etter at han i september 2015 hadde lagt nye terrassebord. Han fikk til overs mer materiale enn forventet, og målte derfor opp terrassen. Lagmannsretten finner ikke holdepunkter for at Østby var eller burde vært klar over arealavviket tidligere. Avviket på 12 m2 fordeler seg utover en langstrakt terrasse, og lagmannsretten mener det ikke kan legges til grunn at en kjøper ville oppdaget avviket uten å måle opp terrassen. Lagmannsretten er ikke enig med Røa Utvikling AS i at de begrensningene kjøperne har påberopt i bruken av terrassen tilsier at de burde målt opp terrassen på et tidligere tidspunkt. Slik lagmannsretten vurderer det, måtte Østby kunne stole på opplysningene som var gitt i salgsdokumentene. Det er heller ingen holdepunkter for at kjøperne på et tidligere tidspunkt hadde fått kunnskap fra andre beboere om at terrassen kunne ha et mindre areal enn det som var opplyst i salgsdokumentene.
Lagmannsretten finner etter dette at reklamasjonen, som er fremsatt drøye 14 dager etter at Østby oppdaget avviket, er fremsatt innen rimelig tid. Lagmannsrettens konklusjon er etter dette at det er reklamert over arealavviket i tide.
Prisavslag
Lagmannsretten må etter dette ta stilling til prisavslagets størrelse. Utmålingen av prisavslaget er regulert i bustadoppføringslova § 33 andre ledd, der det heter:
Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. (…).
Om den vurderingen retten må gjøre for å fastslå verdireduksjonen skriver Høyesterett i HR 2017-2102-A, avsnitt 46 og 47, følgende:
Regelen tar sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøperen. Prisavslaget skal – i motsetning til prisavslag etter kjøpsloven § 38 og avhendingslova § 4-12 – ikke fastsettes som en reduksjon av kjøpesummen i samme forhold som verdien av ytelsen blir redusert, jf. NOU 1992:9 side 81. Det fremgår at verdireduksjonen «i dei fleste tilfelle [må] fastsetjast på grunnlag av eit skjøn».
Denne utmålingsregelen gir altså ikke uttrykk for prisavslag i klassisk forstand, men er nærmest en form for en erstatningsregel. Fastleggelsen av den sannsynlige markedsreaksjonen vil ofte måtte bli «sterkt skjønnspreget», og prisavslagets størrelse avpasses etter hva domstolene finner er en «rimelig kompensasjon» for den aktuelle mangelen, jf. Simonsen, Bustadoppføringslova, digital utgave 2015, side 156.
Tilsvarende synspunkter er fulgt opp av Høyesterett i HR-2018-392-A.
Lagmannsretten finner det klart at Røa Utvikling AS ikke kan gis medhold i at arealavviket ikke representerer noen verdireduksjon som gir grunnlag for prisavslag. Lagmannsretten har ovenfor konkludert med at arealavviket er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel, og at man kan gå ut i fra at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen. Det er da en presumpsjon for at arealavviket også representerer en reduksjon av leilighetens verdi. Det vises i den forbindelse til ovennevnte høyesterettsdom, der Høyesterett i avsnitt 52, etter å ha sitert avsnitt 44 i Rt-2003-612, skriver:
Når det legges til grunn at arealopplysninger er av en slik størrelse at de har betydning «for de fleste boligkjøpere», må det – slik jeg ser det – være en presumsjon for at mangelen også representerer en verdireduksjon, jf. bustadoppføringslova § 33 andre ledd andre punktum.
Den nærmere fastsettelsen av prisavslagets størrelse beror på et konkret skjønn, der lagmannsretten har tatt utgangspunkt i hvilken betydning arealet av terrassen antas å ha for den alminnelige kjøper. Lagmannsretten har også sett hen til hvordan gesimskassen har ført til begrensninger i bruken, sammenlignet med det som fremgikk av salgsdokumentene. Den nordligste delen av verandaen fremsto på befaringen ikke som brukbar, og også andre deler fremsto som mindre anvendelige enn det som fremgikk av plantegningen. Ved vurderingen er det dessuten sett hen til at takstmann Daniel Martens har beregnet verdireduksjonen til 350 000 kroner, og takstmann Vidar Aarnes anslo noen hundre tusen. Begge ble ført som sakkyndige vitner av Østby.
Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at en rimelig kompensasjon for den aktuelle mangelen er 350 000 kroner. Slik lagmannsretten vurderer det gjenoppretter dette balansen mellom de ytelser som var avtalt mellom partene på kjøpstidspunktet.
Etter dette blir lagmannsrettens konklusjon at Østby har krav på 350 000 kroner i prisavslag. I tillegg kommer rente etter forsinkelsesrenteloven § 2 beregnet fra 30 dager etter påkrav 2. mai 2016, og til betaling skjer.
Erstatning
I tingretten ble Østby i tillegg tilkjent erstatning på 9 500 kroner for utgifter til sakkyndig bistand for å dokumentere sitt krav. Lagmannsretten er enig med tingretten i at kravet står i årsakssammenheng med arealavviket, og at de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt. Røa Utvikling AS har ikke bestridt kravet på erstatning dersom lagmannsretten kommer til at det foreligger en mangel som gir krav på prisavslag. Lagmannsretten legger etter dette kravet til grunn. I tillegg kommer rente etter forsinkelsesrenteloven § 2, regnet fra 30 dager etter påkrav 2. mai 2016, og til betaling skjer.
Anken har etter dette ikke ført frem og forkastes.
Sakskostnader
Etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd har Østby krav på å få dekket sine sakskostnader for lagmannsretten. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig å gjøre unntak fra kostnadsansvaret etter § 20-2 tredje ledd.
Østbys prosessfullmektig har fremlagt en sakskostnadsoppgave på 371 878 kroner, inkludert merverdiavgift. Av dette utgjør 25 377 kroner kostnader til sakkyndige vitner, resten er salær til prosessfullmektigen. Det er ikke fremsatt innsigelser til kravet, og lagmannsretten legger dette til grunn.
Etter tvisteloven § 20-9 andre ledd legger lagmannsretten sitt resultat til grunn ved avgjørelsen av sakskostnader for tingretten. Ved vurderingen av om Østby har krav på erstatning for sine sakskostnader for tingretten, tar lagmannsretten utgangspunkt i påstanden i stevningen. Ut fra det som er opplyst for lagmannsretten ble en rekke krav forlikt under saksforberedelsen for tingretten og under hovedforhandlingen. Av de gjenstående kravene er det bare kravet om prisavslag for arealsvikten Østby har fått medhold i. Lagmannsretten er, som tingretten, kommet til at Østby likevel skal tilkjennes sakens kostnader for tingretten. Spørsmålet om sakskostnader for tingretten står i samme stilling for lagmannsretten som for tingretten, og lagmannsretten kan i det alt vesentlige slutte seg til tingrettens begrunnelse som siteres:
Østby har fått medhold i det som har vært sakens hovedspørsmål både faktisk, rettslig og beløpsmessig. Det kan derfor stilles spørsmål ved om Østby, til tross for at mangelsinnsigelsene vedrørende dusjnisje og parkett ikke førte frem, likevel har fått medhold «i det vesentligste», jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd.
Retten finner det ikke nødvendig å ta stilling til dette, da Østby uansett må anses for å ha fått «medhold av betydning» og at det også foreligger tungtveiende grunner som tilsier at Østby tilkjennes full erstatning for sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-3. Østby har fått medhold i det sentrale spørsmål i saken. Den overveiende delen av sakskostnadene antas å knytte seg til denne delen av saken. De øvrige deler av sakskostnadene antas å ha vært begrensede, og knytter seg for en stor del til poster som Røa Utvikling AS har erkjent. Retten finner det i lys av dette riktig å tilkjenne full erstatning for sakskostnader. Advokat Karlsen har fremlagt sakskostnadsoppgave på kr 302.500. Kostnadene finnes rimelige og nødvendige, jf. tvisteloven § 20-5, og erstatning tilkjennes derfor som krevd.
Lagmannsretten kan ikke se at det som er anført av Røa Utvikling AS tilsier et annet resultat. Det synes å være enighet om at spørsmålet om det forelå et arealavvik som ga grunnlag for prisavslag var det beløpsmessig største kravet, og også det mest prinsipielle. Ut fra det som er opplyst for lagmannsretten, legger retten også til grunn at flere av småkravene som var fremsatt i stevningen ble løst ved at Røa Utvikling AS utbedret de påståtte manglene. Lagmannsrettens konklusjon er derfor at Østby skal tilkjennes sakskostnader for tingretten. Det er ikke fremsatt innsigelser til kravets størrelse, og lagmannsretten legger det til grunn. Det gjøres etter dette ingen endring i tingrettens sakskostnadsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning
1.
Anken forkastes.
2.
I sakskostnader for lagmannsretten betaler Røa Utvikling AS til Ina Camilla Østby og Jon Martin Østby i fellesskap 371 878 – trehundreogsyttientusenåttehundreogsyttiåtte – kroner innen to uker etter forkynnelse av denne dom.
LB-2017-27522
