Krav om restoppgjør ved salg av fast eiendom.

LB-2014-12632

Tvistens omhandler krav om restoppgjør ved eiendomssalg, I saken har to familiemedlemmer inngått en avtale om å selge eiendom med overtakelse to år frem i tid. Det oppstår senere problemer ved en av familiemedlemmenes bortgang og arveoppgjør.   

Saken gjelder: krav om restoppgjør ved salg av fast eiendom.

Ved kjøpekontrakt 4/5. februar 2009 solgte *** (mor og sønn) sine ideelle andeler av eiendommen Vettaliveien 32, gnr. 35 bnr. 80, i Oslo kommune, til ***. Kjøpesummen var kr 8 500 000. Kjøper betalte i henhold til kontrakten forskudd på kr 4 500 000 i februar 2009. Beløpet ble innbetalt til advokat Jens Bull som sto for salget. Beløpet ble benyttet til innfrielse av pantsikret gjeld til Bank2 ASA. Overskytende beløp på i overkant av kr 100 000 ble utbetalt til *** *** ***. Restbeløpet på kr 4 000 000 skulle betales innen overtakelse som var satt til 15. april 2011.

*** *** døde 30. desember 2012. Hun satt i uskiftet bo, og arvingene har overtatt boet til privat skifte ved skifteattest av 31. januar 2013. Det er tre livsarvinger i boet: *** ***, Ragnhild *** *** og *** *** ***. Ved erklæringer av 4. februar 2013 fra Ragnhild og *** *** *** ble *** *** gitt fullmakt til å ordne alt i forbindelse med bobehandlingen. Nærværende sak er reist av Eriksen.

Den 10. februar 2009 inngikk *** *** avtale om leie av eldrebolig med Risvollen AS. Hun fraflyttet eiendommen i Vettaliveien kort tid etter dette. *** *** *** fortsatte å bo på eiendommen.

I juni 2010 tok *** *** kontakt med *** *** ***. Deretter sendte *** *** 8. juni 2010 en e-post til advokat Bull om inngåelse av leieavtale og utsatt overtakelse. En utskrift av e-posten ble signert av *** *** og *** *** 11. juni 2010. E-posten er i sin helhet gjengitt under lagmannsrettens bemerkninger. Det er uenighet mellom partene om hvilken betydning den signerte e-posten har for betaling av restkjøpesummen. Det ble aldri utarbeidet et tillegg til kjøpekontrakten som forutsatt i e-posten. *** *** mener at overtakelsestidspunktet, og derved betalingstidspunktet for restbeløpet, er utsatt i tre år til 15. april 2014, mens Eriksen fastholder kontraktens overtakelses- og betalingstidspunkt.

*** *** *** flyttet fra eiendommen i mars 2011. Han orienterte verken *** *** eller advokat Bull om fraflyttingen. I juni 2012 oppsøkte *** *** eiendommen, etter å ha blitt gjort oppmerksom på at *** *** hadde satt inn en salgsannonse for eiendommen på Finn.no. Boligen hadde stått uten oppvarming, og det var oppstått omfattende skader som følge av rørbrudd. *** *** innhentet diverse takster over skadeomfanget. Advokat Erling Rein fremsatte 4. juli 2011 på hennes vegne tilbud til *** *** om at *** *** kunne overta eiendommen i den stand den var, med fradrag for estimerte utgifter ved utbedring av skader og manglende vedlikehold samt leie.

Den 20. mars 2013 fremmet *** *** krav mot *** *** om at hun skulle innbetale kr 4 216 155 til advokatfirma Arntzen de Besches klientkonto. Det ble anført at beløpet tilsvarte restkjøpesummen for eiendommen, og at beløpet etter kontrakten var forfalt til betaling den 15. april 2011. Det ble anført at restkjøpesummen skulle utbetales til dødsboet etter *** ***, som vederlag for boets ideelle andel av eiendommen, da *** *** *** hadde fått fullt oppgjør for sin del av eiendommen. *** *** bestred kravet. Partene kom ikke til enighet.

Den 20. juni 2013 tok *** *** ut stevning for Oslo tingrett med krav om at *** *** skulle pålegges å betale kr 4 216 155 med tillegg av forsinkelsesrente til *** *** på vegne av dødsboet. Ved tilsvar av 9. august 2013 tok *** *** til motmæle og krevde seg frifunnet.

Under forhandlingene for tingretten endret partene påstandene. *** *** nedla prinsipal påstand om innbetaling av restkjøpesummen til dødsboet uten at kjøper fikk skjøte, subsidiært innbetaling mot skjøte på boets ideelle andel av eiendommen. *** *** *** tilføyde en subsidiær påstand om frifinnelse mot innbetaling av kr 282 000.

Oslo tingrett avsa 4. november 2013 dom med slik domsslutning:

1.	*** *** *** frifinnes.

 

2.	*** *** skal innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen erstatte *** *** *** sakens kostnader med kroner 70.000 – syttitusen-.

For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

*** *** har i rett tid anket dommen til Borgarting lagmannsrett. I anken ble det nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

1.	*** *** *** dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale til *** *** på vegne av dødsboet kr 4 216 155,- med tillegg av forsinkelsesrenter fra 15. april 2011 til betaling skjer.

Subsidiært:

2.	*** *** *** dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale til *** *** på vegne av dødsboet kr 4 216 155,- med tillegg av forsinkelsesrenter fra 15. april 2011 til betaling skjer, mot heftelsesfritt skjøte for boets ideelle andel av eiendommen.

Atter subsidiært:

3.	*** *** *** dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale til *** *** på vegne av dødsboet kr 4 216 155,- med tillegg av forsinkelsesrenter fra 15. april 2011 til betaling skjer, mot heftelsesfritt skjøte for boets ideelle andel av eiendommen.

Kjøpesummen skal utbetales til advokat Bulls klientkonto nr. 6011 05 74641.

Atter atter subsidiært:

4.	*** *** *** dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale til *** *** på vegne av dødsboet kr 4 216 155,- med tillegg av forsinkelsesrenter fra 15. april 2011 til betaling skjer, mot heftelsesfritt skjøte for hele eiendommen.

Kjøpesummen skal utbetales til advokat Bulls klientkonto nr. 6011 05 74641.

I alle tilfeller:

5.	*** *** *** dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale sakens kostnader.

*** *** *** tok til motmæle og nedla påstand om at anken måtte forkastes.

I planleggingsmøtet 1. april 2014 ble advokat Erling Rein på vegne av ankemotparten gitt frist for å avgi uttalelse om hvorvidt deler av ankende parts påstand er i strid med tvisteloven § 29-4. Ankende part innga kommentarer. Borgarting lagmannsrett avsa 27. juni 2014 kjennelse om at anken fremmes i sin helhet.

Den 15. april 2014 innbetalte *** *** til advokat Bulls klientkonto kr 273 857 som var å anse som endelig restbeløp.

Ankeforhandling ble holdt i Borgarting lagmannsretts hus 30. og 31. oktober 2014. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. *** *** *** og Jens Bull avga vitneforklaringer.





Ankende part, *** ***, har i hovedsak anført:

Saken gjelder krav om restoppgjør for salg av eiendom. Kravet bygger på kjøpekontrakten hvor overtagelsesdato er satt til 15. april 2011. Leieavtalen ble aldri et tillegg til kjøpekontrakten. Det er to selgere som har solgt hver sin andel av eiendommen, jf. sameieloven § 10 første ledd, og hvor boet etter *** *** *** ikke har fått oppgjør for sin eierandel. Den ene sameieren, nå dødsboet, må kunne reise sak mot kjøper om «fellesskapets rettigheter».

Det foreligger verken materielle eller prosessuelle innsigelser som hindrer at boet inndriver restkjøpesummen. *** *** har fremmet motkrav om prisavslag for begge instanser, og motpartens innsigelser kan behandles av lagmannsretten. Det er ingen usikkerhet knyttet til spørsmålet om *** *** *** vil respektere en dom der prisavslag etter avhendingsloven blir behandlet.

Ankemotpartens motkrav om prisavslag ble ikke forankret i avhendingsloven før for tingretten. Brevet av 4. juli 2012 er ingen reklamasjon etter avhendingsloven, men et misligholdskrav mot *** *** *** etter leieavtalen. Innholdsmessig er også kravene forankret i leieavtalen, som boet ikke er bundet av.

Det må legges til grunn at *** *** *** ikke godkjente leieavtalen og heller ikke var informert om denne. *** *** *** hadde ikke fullmakt fra henne til å inngå en slik avtale, og han var heller ikke legitimert til å inngå avtalen. *** *** kunne heller ikke være i aktsom god tro om dette. Hun var klar over at *** *** *** selv undertegnet kjøpekontrakten som selger i tillegg til sønnen. Manglende purring fra *** *** *** på oppgjør 15. april 2011 kan ikke erstatte et dispositivt utsagn hvor overtakelsesdato utsettes i tre år.

*** *** ***, og nå boet, må ikke godta at *** *** motregner sitt krav mot *** *** i henhold til leieavtalen. Kravet er ikke mellom samme personer. *** *** *** har ikke krav på ytterligere beløp av restkjøpesummen, da det innbetalte forskuddet på kr 4 500 000 gikk til nedbetaling av misligholdt gjeld som *** *** *** var ansvarlig for. *** *** må eventuelt ta sikkerhet i *** ***s nettolodd i dødsboet for sitt krav mot ham. Det er ankemotparten som må bevise at *** *** har krav på deler av restkjøpesummen. *** *** kan ikke sies å ha fått noen berettiget forventning om at boet vil dekke *** ***s gjeld i henhold til leieavtalen.

Uansett anføres at kravet etter leieavtalen ikke er tilstrekkelig dokumentert. Forholdene rundt avtaleinngåelsen er dårlig opplyst, og *** *** *** anfører at han kun anser leieavtalen som en intensjonsavtale som ikke fikk virkning. Omfanget av vedlikeholds-ansvaret er uklart, og det er uklart hvilke opplysninger de tre rapportene bygger på. Rapportene synes å taksere eiendommen opp til vanlig standard, og ikke skader som følge av mangelfullt vedlikehold. Et krav kan heller ikke bygges på en sammenligning av eiendommens tilstand ut fra Sven P. Meyers takster av 2008 og 2014.

Det ble under ankeforhandlingen nedlagt slik endret påstand:

Prinsipalt:

*** *** *** dømmes til å betale til *** *** på vegne av dødsboet kr 3 726 143, med tillegg av forsinkelsesrenter på kr 4 000 000 fra 15. april 2011 til 15. april 2014, og på 3 726 143 kroner fra 15. april 2014 til betaling skjer, mot heftelsesfritt skjøte for hele eiendommen.

Beløpet skal betales til advokat Bulls klientkonto (6011.05.74641).

Subsidiært:

*** *** *** dømmes til å betale til *** *** på vegne av dødsboet kr 3 726 143, med tillegg av forsinkelsesrenter på kr 4 000 000 fra 15. april 2011 til 15. april 2014, og på kr 3 726 143 fra 15. april 2014 til betaling skjer, mot heftelsesfritt skjøte for boets ideelle andel av eiendommen.

Beløpet skal betales til advokat Bulls klientkonto (6011.05.74641).

I begge tilfeller:

*** *** *** dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale sakens kostnader for tingrett og lagmannsrett.





Ankemotparten, *** *** ***, har i hovedsak anført:

Sakens gjenstand er den samme som for tingretten, nemlig at *** *** *** og *** *** *** har solgt eiendommen samlet. Eiendommen er solgt som et hele, jf. kontraktens ordlyd hvor det fremgår at «selger» overdrar sin eiendom. Det er ikke grunnlag verken i kontrakten, avhendingsloven eller sameieloven for å kreve separat oppgjør for boet som sameier. Det er heller ikke grunnlag for å legge til grunn at delinnbetalingen ved kontraktsinngåelsen var oppgjør for *** *** ***s gjeld. Det er fortsatt tvil knyttet til hvorvidt *** *** *** mener at han er eier av en større andel enn halvparten.

Overtagelsesdato var i kjøpekontrakten av 5. februar 2009 satt til 15. april 2011. Tilleggsavtalen av 11. juni 2010 utsetter overtagelsen i ytterligere tre år, til 15. april 2014. Ankemotparten har lagt til grunn at *** *** *** var kjent med tilleggsavtalen og innrettet seg etter denne. Det ble heller ikke fremsatt oppgjørskrav 15. april 2011 eller lagt opp til noen overtakelsesforretning. *** *** fikk ikke nøkler før sommeren 2012. Hun hadde ingen grunn til å tro at *** *** ikke kunne inngå tilleggsavtalen da han disponerte hele huset da avtalen ble inngått. Uansett har hun hatt en berettiget forventning om at overtagelsen ble utsatt i tre år.

Leieavtalen av 11. juni 2010 ble sendt til advokat Bull som tillegg til kjøpekontrakten. Da han ikke utarbeidet noe nytt dokument om utsatt overtakelsesdato, regnet ankemotparten med at tilleggsavtalen var tilstrekkelig. Bull foretok seg heller ikke noe for å få innbetalt restbeløpet 15. april 2011. Så lenge Bull mente at tilleggsavtalen var tilstrekkelig, kan det ikke forventes at ankemotparten burde ha skjønt at *** *** ***s underskrift ikke var tilstrekkelig. Krav om restoppgjør ble første gang fremsatt 20. mars 2013, etter *** *** ***s død. *** *** kan ikke ha risikoen for at tilleggsavtalen ikke ble formalisert. Slik saken er lagt opp, kan ikke lagmannsretten skjønne over faktiske utbedringskostnader.

Ankemotparten fremsatte et tilbud 4. juli 2012 om fremskutt overtakelse og redusert sluttoppgjør med dokumentasjon for mangler ved eiendommen. Advokat Hartmann fremsatte 12. oktober 2012 et mottilbud fra selgerne på fremskutt overtakelse mot å betale kr 2 500 000 i restvederlag. Ankemotparten la til grunn at advokat Hartmann hadde tilstrekkelige fullmakter for å fremme et slikt tilbud. Det er samme mangelskrav ankemotparten nå gjør gjeldende, og som begrunner at det per 15. april 2014 ble innbetalt et restbeløp på kr 273 857. Dette er i samsvar med tilleggsavtalen som ble inngått 11. juni 2010 om tre års utsettelse av overtakelsesdato. *** *** har krav på skjøte på hele eiendommen og kan ikke gjøres ansvarlig for det interne oppgjøret mellom selgerne.

Eiendommen fremstår i dag som betydelig forringet i forhold til avtalt tilstand per overlevering, og er ikke beboelig. Flere av de mangelfulle forhold var til stede da *** og *** *** *** bodde på eiendommen, blant annet var elanlegget i ulovlig bruk. Tilbakeholdsretten etter avhendingsloven § 4-15 er koblet til § 4-12 som bygger på en objektiv vurdering av eiendommen. Det er forsøkt å skille mellom krav etter avhendingsloven, vanlig erstatningskrav og krav for forringelse av eiendommen. Så snart *** *** fikk tilgang til eiendommen, ble krav fremsatt. Ved takstene som ble avgitt av Taksthuset AS ved Sven P. Meyer i 2008 og 2014, ble markedsverdien satt til henholdsvis 11 og 10 millioner kroner, noe som innebærer en stor verdireduksjon av eiendommen sett i forhold til verdiøkningen i strøket.

Det er nedlagt slik påstand:

1.	Anken forkastes.

 

2.	Ankemotparten tilkjennes sakens omkostninger.

 





Lagmannsretten bemerker:

Tvisten mellom partene gjelder restoppgjør etter salg av eiendommen Vettaliveien 32 i Oslo. Eiendommen ble solgt ved kjøpekontrakt som ble undertegnet av selgerne *** *** *** og *** *** 4. februar 2009, og av kjøper *** *** 5. februar. Selgerne eide eiendommen i sameie.

Det interne eierforholdet mellom selgerne er uten betydning for *** ***s rettigheter og plikter i henhold til kjøpekontrakten. Det må legges til grunn at hun kjøpte eiendommen som en enhet. Dette understrekes ved at undertegnet skjøte på hele eiendommen ligger i depot hos advokat Jens Bull i påvente av innbetaling av fullt oppgjør, jf. § 5 i kjøpekontrakten. Slik lagmannsretten ser det er det derfor ingen aktuell problemstilling hvorvidt *** *** mot innbetaling av restkjøpesummen kun har rett til å få utstedt skjøte på dødsboets ideelle andel av eiendommen.

Det er ikke tvilsomt at *** *** kan anlegge søksmål på dødsboets vegne, da et dødsbo under privat skifte ikke har alminnelig partsevne, jf. Rt-1994-650 og Jens Edvin A. Skoghøy: Tvisteløsning, 2. utgave side 265. Dersom det ikke er særskilt hjemmel for det, kan søksmål heller ikke anlegges av eller mot tingsrettslige sameier da disse heller ikke har alminnelig partsevne. I et søksmål må den enkelte sameier opptre i eget navn og for egen risiko, men det er ikke noe i veien for at en sameier kan gå til søksmål til fordel for sameiet som sådan, se side 267 ff. Dette innebærer at *** *** kan gå til søksmål mot kjøper for innbetaling av restkjøpesummen i henhold til kjøpekontrakten, samtidig som kjøper med befriende virkning for begge selgerne kan fremsette krav om redusert restinnbetaling for krav som springer ut av kjøpekontrakten.

Ankende part anfører at eiendommen ble overtatt 15. april 2011 i henhold til kjøpekontrakten. Ankemotparten anfører at overtakelse ble utsatt i tre år til 15. april 2014 i henhold til avtale 11. juni 2010 som hun og *** *** *** signerte på en utskrift av en e-post som ble sendt til advokat Jens Bull 8. juni 2011. E-posten har følgende ordlyd:

*** *** *** og *** *** *** har i møte i Vettaliveien 32, i dag kl. 10.00 avtalt at *** *** *** skal leie Vettaliveien 32 for 3 – tre- år fra opprinnelig overtagelsesdato i 2011 frem til samme dato i 2014. Leietiden løper fast uten oppsigelse. Leien er satt til kr 30.000 pr måned det første året og med 5 % økning i leien hvert år etter ett års leie. Den totale leiesum skal trekkes fra den opprinnelige overtagelses sum. *** *** *** overtar da, etter en total leietid på 3 – tre- år hele eiendommen for det resterende beløp av den opprinnelige overtagelsessum fratrukket den totale leiesum for leieperioden på 3 – tre- år. *** *** *** skal i denne avtalen i denne leietid utføre de totale vedlikeholdsarbeider og skal selv dekke alle kostnader for vedlikehold av vei, eiendom og bebyggelse på eiendommen i Vettaliveien 32.

Avtalen utsetter således den opprinnelige overtagelsestidspunkt med 3 – tre år, og til en redusert overtagelesum, som beskrevet over.

Vi ber deg i fellesskap endre den opprinnelige avtale iht. ovenstående punkter, og sende den nye avtalen til oss for gjennomsyn og underskrift av begge parter, med kopi til min advokat, Toril Løken Sandvik på hennes mail som nevnt over.

Vi ber om at denne avtale prioriteres i ditt arbeid, slik at vi får underskrevet avtalen i god til før den 20. juni 2010.

E-posten tar sikte på å etablere et leieforhold mellom *** *** og *** *** *** i tre år fra 15. april 2011 til 15. april 2014, med den konsekvens at betalingstidspunktet for restkjøpesummen og overtakelsestidspunkt ble utsatt i tre år. Samtidig ble restbeløpet på

4 millioner kroner som *** *** var forpliktet til å betale i henhold til kjøpekontrakten, betydelig redusert ved at det totale leiebeløp i treårs perioden – basert på en månedlig leie på kr 30 000 med tillegg av 5 % etter ett år – skulle trekkes fra. Slik lagmannsretten ser det, er det mest sentrale ved avtalen at oppgjørstidspunktet for restbeløpet utsettes i tre år samtidig som leiebeløp for treårsperioden trekkes fra i restoppgjøret. Dette innebærer inngripende endringer i kjøpekontrakten som *** *** *** ikke kan bli bundet av dersom det ikke foreligger et særskilt grunnlag for dette.

E-posten viser dessuten at *** *** og *** *** var klar over at de endrede vilkårene for salget av eiendommen forutsatte en endring eller et tillegg av kjøpekontrakten. Advokat Jens Bull ble i e-posten bedt om å endre den opprinnelige avtalen og sende den nye avtalen til begge parter til gjennomsyn og underskrift. Det er på det rene at det ikke ble utferdiget et slikt tillegg til kjøpekontrakten. *** *** har anført at hun måtte kunne legge til grunn at avtalen som ble signert 11. juni 2010, var tilstrekkelig for å endre oppgjørstidspunkt og restbeløp, da hun ikke mottok noe tillegg til kjøpekontrakten for undertegning.

Advokat Jens Bull forklarte i lagmannsretten at han ikke svarte på e-posten fra *** *** da han ikke kunne instrueres av henne. Han mottok først den signerte e-posten i original av *** *** i november 2010, med påklistrede gule lapper hvor det sto «endret avtale til orientering» og at avtalen kunne arkiveres. Bull skrev da et brev til *** *** *** og ba ham ta kontakt, noe *** *** ikke gjorde. Det er uforståelig for lagmannsretten hvorfor Bull etter dette forholdt seg passiv. Han forklarte at han da ikke reflekterte over at *** *** *** ikke hadde undertegnet endringen, og han beklaget at han ikke gjorde mer. Etter lagmannsrettens syn kan manglende oppfølgning fra Bulls side uansett ikke føre til at boet blir bundet av avtalen mellom *** *** og *** *** om utsatt betalingsfrist og reduksjon av restbeløpet.

Det er heller ikke andre forhold som kan føre til at *** *** *** ble bundet av endringen i kjøpekontrakten. Lagmannsretten finner det lite sannsynlig at hun ble gjort kjent med e-posten, og uansett er ikke kjennskap til endringen tilstrekkelig til at hun ble forpliktet. Det er ikke noe som tyder på at *** *** *** hadde fullmakt fra sin mor til å endre kjøpekontraktens bestemmelse om utsatt betalingsfrist og størrelsen av restkjøpesummen. Ankemotparten har heller ikke sannsynliggjort at han var legitimert til å endre bestemmelsene i kjøpekontrakten. Lagmannsretten bemerker imidlertid at *** *** som sameier i eiendommen, i en viss utstrekning må anses legitimert til å binde den andre sameieren, men at dette ikke kan gjelde spørsmål om utsatt betalingsfrist i tre år med redusert restkjøpesum.

Lagmannsretten kan heller ikke se at *** *** hadde noen berettiget forventning om at *** *** handlet på sin mors vegne. Hun var kjent med at *** *** *** selv undertegnet kjøpekontrakten i februar 2009, og det forhold at hun ikke lenger bodde på eiendommen, kan ikke endre *** *** ***s rettsstilling i henhold til kjøpekontrakten. Bevisførselen viser heller ikke at *** *** *** opplyste til *** *** at han også opptrådte på sin mors vegne. At *** *** *** ikke etterlyste restoppgjøret overfor megler eller ankemotparten før hun døde 30. desember 2011, kan heller ikke tas til inntekt for ankemotpartens syn.

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at kjøpekontraktens bestemmelser om overtakelsesdato, risikoovergang og innbetaling av restoppgjør gjelder.

*** *** anses også for å ha overtatt eiendommen 15. april 2011. Fra dette tidspunkt har hun utøvet faktiske eierrettigheter over eiendommen ved at hun inngikk en leieavtale med *** Nordby som skulle gjelde fra dette tidspunktet. Hun fastholdt gyldigheten av avtalen under ankeforhandlingen. At hun ikke mottok nøkler til eiendommen er uten betydning så lenge forutsetningen var at *** *** fortsatt skulle bo på eiendommen. At leieavtalen også har en bestemmelse om utsatt overtakelsesdato, kan ikke få betydning for dødsboets rettigheter.

*** *** *** forklarte under ankeforhandlingen at han kun anså den signerte avtalen11. juni 2010 som en intensjonsavtale som aldri ble virksom, og at han fraflyttet eiendommen i henhold til kjøpekontrakten før 15. april 2011. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til hvorvidt eller i hvilken utstrekning *** *** er bundet overfor *** *** av avtalen.

Lagmannsretten behandler dernest *** *** ***s krav om redusert restkjøpesum. Det er skilt mellom krav etter avhendingsloven, vanlig erstatningskrav og krav for forringelse av eiendommen.

Det fremgår av tredje avsnitt i § 3 i kjøpekontrakten at eiendommen ved overtakelsen «skal være i samme stand som ved besiktigelsen, dog slik at vanlig slit og elde i toårsperioden godtas.» Da kjøper ikke var på besiktigelse, må det tas utgangspunkt i hvordan eiendommen fremsto ved kontraktunderskrift. Det fremgår videre at selger «plikter å ivareta løpende inn- og utvendig vedlikehold av eiendommen frem til overtakelse, herunder av faste installasjoner og innredninger». I tillegg svarer selger for feil og mangler i henhold til avhendingsloven, jf. § 8 i kontrakten.

Advokat Erling Rein fremmet 4. juli 2012 krav mot *** *** *** for .. «skader og akkumulert vedlikeholdsetterslep avregnet i restoppgjøret på linje med leien». Tilleggsavtalen måtte forstås slik at eiendommen ved utløpet av leietiden, skulle fremstå slik den gjorde på kontraktstidspunktet. Det fremgår videre at eiendommen hadde stått uten strøm eller annen oppvarming over vinteren og blitt påført betydelige skader.

Strømnettet var feilkoblet, overbelastet og til slutt koblet ut. Vannrør og sisterner i toaletter var frosset og sprengt. Adkomstveien med stor steinfylling var rast ut, og panel på huset og taket var blitt så tørre at bordgangene sprikte og spikre ble presset ut. Dessuten ble det opplyst om skader etter kondens og frost i gulvene. Det var vedlagt tre innhentede rapporter/ vurderinger som kravet delvis baserer seg på. Samlet krav var på kr 2 920 000, hvorav kr 1 080 000 gjaldt 36 måneders leie i henhold til avtalen 6. juni 2010.

Vedlagt brevet av 4. juli 2012 fulgte følgende tre rapporter/kostnadsoverslag som ble innhentet i juni 2012. Dette var Verdivurdering av vedlikehold av hage og bebyggelse, utarbeidet av Boliginstituttet ved Jan F. Olsen 25. juni 2012, kostnadsoverslag for istandsetting av røropplegg, utarbeidet av Asker Rør AS ved Glenn Blom 21. juni 2012, samt Vurdering av tilstand elanlegg vs. forskriftskrav, utarbeidet av Norsk Elektro-Kontroll AS ved Jon Henrik Leere.

I henhold til den første rapporten er det registrert et stort avvik i forhold til et normalt vedlikehold, og utbedringer for å få eiendommen tilbake til en «normal god standard» estimeres til kr 950 000 eks. mva. I rørleggerrapporten antydes det at vann- og avløpsanlegget er kondemnert på grunn av frost og manglende vedlikehold, og utgifter til å oppnå «dagens standard og forskriftskrav» estimeres til kr 805 000 eks. mva. I rapporten til Norsk Elektro-Kontroll estimeres utgiftene til kr 300 000 eks. mva. for å få anlegget i samsvar med dagens forskriftskrav.

Etter lagmannsrettens syn må brevet 4. juli 2012 forstås slik at kravet refererer seg til vedlikeholdsetterslep i perioden fra februar 2009 og til sommeren 2012, samt til skader og følgeskader etter strømbruddet. Det vises til ordlyden i fjerde avsnitt om at det kreves at «skader og akkumulert vedlikeholdsetterslep» skal avregnes i restoppgjøret på linje med leien. Etter lagmannsrettens syn relaterer størstedelen av kravet seg til leieavtalen med *** *** ***. Dette gjelder både leiebeløp for 36 måneder, skade som følge av strømbruddet og vedlikeholdsmangler etter 15. april 2011. Kun en liten del av kravet må anses for å være knyttet til manglende vedlikehold fra kontraktunderskrift til 15. april 2011. Slik lagmannsretten ser det, kan kravet ikke anses som en reklamasjon for feil og mangler ved eiendommen etter avhendingsloven.

Kravet synes mer å være en gjennomgang av eiendommen for å få huset «reparert» i kontraktsmessig stand etter forfall og betydelige skader, enn en påpeking av hvilke feil og mangler som kjøper kan påberope etter avhendingsloven. Dessuten bemerkes at dersom brevet blir ansett for å inneholde en nøytral reklamasjon, er denne uansett ikke etterfulgt av en spesiell reklamasjon innen rimelig tid, slik som det kreves etter kapittel 4 i avhendingsloven. Det vises også til at kravet først ble relatert til avhendingsloven etter at stevning innkom til Oslo tingrett 24. juni 2013. At det i brevet opplyses at skader og akkumulert vedlikeholdsetterslep vil bli avregnet i restoppgjøret på linje med leien, innebærer ikke at det reklameres etter avhendelsesloven.

På denne bakgrunn har ikke *** *** krav på prisavslag etter avhendingsloven.

Etter dette behandles kravet på erstatning og kravet for forringelse av eiendommen.

*** *** benyttet seg ikke av sin rett etter kontrakten til å fotografere eiendommen og detaljer for å kunne dokumentere manglende vedlikehold, se § 3 tredje avsnitt siste punktum, noe som kunne ha belyst og understøttet hennes krav i tillegg til øvrig bevisførsel. Hun var heller ikke var på visning da eiendommen ble lagt ut for salg i 2009. Under ankeforhandlingen uttalte hun at boligen var preget av manglende vedlikehold og store skader som skyldtes at den har stått uten strømtilførsel. Hun forklarte at boligen i dag var ubeboelig, og at mye må rives ut og erstattes for å oppnå en akseptabel stand.

*** *** *** ble under ankeforhandlingen spurt om hva han la i «løpende vedlikehold», og svarte at det blant annet innebar beising og vedlikehold av vinduene. Han betalte ikke for strøm etter utflytting, men kunne ikke huske at han hadde mottatt stengningsvarsel. Han forklarte videre at det ikke var uvanlig at steiner i murene på eiendommen løsnet og falt ut, slik at murene måtte bygges opp igjen. Han opplyste at han forlot eiendommen i rengjort stand før 15. april 2011, men at han kunne ikke huske om han orienterte megler om fraflyttingen.

Det er lagmannsrettens syn at de tre rapportene vurderer feil og mangler ved alle forhold ved eiendommen, uavhengig av om det er forhold som var til stede ved kontraktundertegning, eller er forårsaket av senere manglende vedlikehold eller strømbruddet. Det vises til at oppdraget til Jan F. Olsen var å foreta en vurdering og utarbeide et kostnadsoverslag av de totale vedlikeholdskostnader som ikke er utført iht. mail 8. juni 2010/leiekontrakt, og de estimerte kostnadene for manglende vedlikehold på kr 1 187 500 inkl. mva.er beregnet til hva det vil koste å få eiendommen tilbake til «normal god standard».

I rapporten om røropplegget antydes det at vann- og avløpsanlegget er kondemnert på grunn av frost og manglende vedlikehold, og kostnadene er beregnet til kr 1 006 250 inkl. mva. for å oppnå «dagens standard og forskriftskrav». Kostnadene for å få det elektriske anlegget i samsvar med «dagens standard og forskriftskrav» er beregnet til kr 375 000 inkl. mva.

Takstmann Sven P. Meyer utarbeidet en verdi- og lånetakst 21. november 2008 i tilknytning til salget av eiendommen. Det er også fremlagt en verdi- og lånetakst utferdiget av ham 27. juni 2014 etter oppdrag fra boet. Fradragsposten for «alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og gjenstående arbeider» er i taksten fra 2008 satt til kr 950 000, mens samme fradragspost i taksten fra 2014 er satt til kr 2 200 000. Dette innebærer at fradraget har økt med kr 1 250 000 fra 2008 til 2014. Meyer ble også anmodet om å gi en sammenligning mellom taksten i 2008 og de tre rapportene som var innhentet av motparten. Han avga imidlertid ingen slik vurdering, da det etter hans mening ikke er mulig å sette en verdi- og lånetakst opp mot en skadetakst. De postene hvor det var gjort endringer i forhold til den første taksten, ble dokumentert.

Bevisførselen viser manglende innvendig og utvendig vedlikehold av eiendommen i perioden fra kontraktunderskrift og frem til 15. april 2011. Dessuten ble eiendommen påført skader på grunn av at strømmen ble stengt høsten 2011, i tillegg til at eiendommen forfalt ytterligere på grunn av manglende vedlikehold frem til sommeren 2012 da *** *** ble klar over at eiendommen var fraflyttet.

Dersom kjøper ikke overtar bruken av eiendommen til fastsatt tid, har selger plikt til slikt forsvarlig tilsyn som er rimelig etter forholdene, jf.  avhendingsloven § 2-7 første ledd. Tilsynsplikten gjelder inntil kjøperen har tatt over ansvaret for tilsynet, men omfanget av tilsynet skal ikke gå lenger en det som er nødvendig for å hindre urimelig verditap, jf. NOU 1979:48 side 44. Utvalget skriver videre:

[…] Det kan t.d. vere spørsmål om å sjå til at husa på eigedomen er forsvarleg avstengde for uvedkommande, at husdyr som skal fylgje med vert røkta og at reiskapar og varer kjøparen har tinga vert mottekne og sette inn. Det er derimot ikkje meininga at seljaren skal ha plikt til å betale rekningar og andre pengekrav som kjøparen svarar for – det må vere nok at seljaren syter for å få slike ting vidaresende til kjøparen. Jamvel om tilsynsplikta som nemnt i utgangspunktet er uavhengig av årsaka til forseinkinga, så vil nok omfanget av plikta kunne tenkjast å skifte noko etter kva årsaka er og om kjøparen kan lastast for det eller ikkje.

Det er føresetnaden at seljaren kan måtte svare skadebot til kjøparen når mishald av tilsynsplikta har ført til skade på eigedomen. At kjøparen ber alle kostnader med tilsynet, er ikkje til hinder for at seljaren kan måtte leggje ut for han i fyrste omgang, når dette er eit vilkår for å få gjort eit arbeid som det hastar med. Men særleg langt kan denne sistnemde plikta ikkje gå.

Som selger hadde *** *** *** plikt til å informere kjøper eller megler om at eiendommen var klargjort for overtakelse 15. april 2011, og at han selv var flyttet ut. Dette ble ikke gjort. *** *** ble ikke klar over at eiendommen sto ubebodd før sommeren 2012, da hun la til grunn at *** *** fortsatt bodde på eiendommen i henhold til leiekontrakten. Det var på denne bakgrunn *** *** ***s plikt som selger å holde tilsyn med eiendommen etter overtakelsestidspunktet, da han måtte være klar over at *** *** ikke hadde overtatt tilsynet.

Det legges til grunn at han også var klar over at boligen ikke hadde strømtilførsel vinteren 2011/ 2012, og at han måtte forstå at manglende strømtilførsel kunne forårsake skader på eiendommen. Overfor kjøper hadde begge selgerne tilsynsplikt. På denne bakgrunn er det lagmannsrettens syn at dødsboet etter *** *** *** må akseptere at *** *** kan gjøre fradrag i restkjøpesummen for skader som er forårsaket av strømavbruddet, og også andre skader som følge av misligholdt tilsynsplikt.

Dødsboet må også akseptere fradrag for manglende innvendig og utvendig vedlikehold fra 5. februar 2009 til overtakelsesdato, jf. tredje avsnitt i kjøpekontrakten § 7.

På bakgrunn av bevisførselen er lagmannsretten kommet til at *** *** har rett til å redusere restkjøpesummen med kr 1 000 000. Det skjønnsmessige beløpet fordeler seg med kr 600 000 for manglende vedlikehold innvendig og utvendig samt bygningsmessige skader forårsaket av strømavstengningen, kr 250 000 for istandsetting av røropplegg og kr 150 000 for nødvendig utbedring av skader ved det elektriske anlegget.

Når det gjelder bygningsskader, vises blant annet til at vann har forårsaket fuktskader i flere gulv, og til at flere steinmurer og trapper må påregnes utbedret. Ved fastsettingen av erstatningsbeløpet har lagmannsretten tatt høyde for at det også kan være noen skjulte skader som følge av strømbruddet og vannlekkasjen. Enkeltbeløpene inkluderer merverdiavgift og utgifter til utarbeidelse av rapporter/verdivurderinger. Det gis ikke erstatning for betalt forsikringspremie eller tapte leieinntekter.

Selv om lagmannsretten er kommet til at *** *** overtok eiendommen i henhold til kjøpekontrakten 15. april 2011, begynner forsinkelsesrenter først å løpe fra 1. august 2012 på grunn av *** *** ***s mislighold av selgerforpliktelser.

Etter at kr 273 857 ble innbetalt 15. april 2014 utgjør skyldig restbeløp kr 2 726 143 tillagt forsinkelsesrente av det til enhver tid skyldige beløp. Ved innbetaling av beløpet til advokat Jens Bulls klientkonto har *** *** rett til å få motta skjøte på hele eiendommen i tinglyst stand, jf. § 5 i kjøpekontrakten.

Ingen av partene kan sies å ha vunnet saken for lagmannsretten fullt ut eller i det vesentlige, og sakskostnader tilkjennes derfor ikke etter tvisteloven § 20-2. Derimot finner lagmannsretten at begge parter har fått medhold av betydning. Spørsmålet blir om det foreligger tungtveiende grunner for å tilkjenne noen av partene hele eller delvise sakskostnader etter unntaksregelen i § 20-3. Etter denne bestemmelsen skal det særlig legges vekt på hvor mye parten har fått medhold i, og hvor stor del av de samlede sakskostnadene som knytter seg til denne delen av saken, jf. Rt-2011-1089 avsnitt 46 og 47.

Lagmannsretten finner ikke at det foreligger tungtveiende grunner til at noen av partene skal tilkjennes sakskostnader.

Ankedomstolen skal legge sitt resultat til grunn når den avgjør spørsmålet om sakskostnader for lavere instanser, jf. tvisteloven § 20-9 annet ledd. Dette innebærer at partene heller ikke tilkjennes sakskostnader for tingretten, da de samme hensyn gjør seg gjeldende for tingretten som for lagmannsretten.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning

 

1.

*** *** *** betaler til *** *** 2 726 143 -tomillionersyvhundreogtjuesekstusenetthundreførtitre – kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter av 3 000 000 – tremillioner – kroner fra 1. august 2012 til 15. april 2014, og av 2 726 143 – tomillionersyvhundreogtjuesekstusenetthundreførtitre – kroner fra 15. april 2014 til betaling skjer, mot heftelsesfritt skjøte for hele eiendommen Vettaliveien 32, gnr. 35 bnr. 80, i Oslo kommune. Beløpet skal betales til advokat Jens Bulls klientkonto.

 

2.	Sakskostnader tilkjennes ikke