Kupping av bolig har blitt en merkbart økende trend. Dette skyldes blant annet få boliger på markedet kombinert med høy etterspørsel blant folk. Folk blir desperate og søker å ta snarveier for å kapre drømmeboligen. Her gis en oversikt over de juridiske reguleringer som gjelder for kupping av bolig. Kan eksempelvis selger videreformidle et direktebud? Og står boligselger fritt til å akseptere budet?
Hva innebærer kupping av bolig?
Kupping av bolig er et uttrykk for de tilfeller hvor kjøper av en bolig henvender seg direkte til boligselger med et bud på boligen, før visning er avholdt. Kupping fungerer dermed som en snarvei for boligkjøper, idet han kan kapre drømmeboligen uten å måtte delta i en budrunde først. Å kapre drømmeboligen på denne måten er helt lovlig. Det kan riktignok stilles spørsmålstegn ved om dette er en ønsket utvikling i boligmarkedet. Når andre boligkjøpere ved gjentatte anledninger opplever at visninger blir avlyst fordi boligen er blitt “kuppet”, skapes irritasjon. I tillegg ser de øvrige interesserte at kupping er en effektiv måte til å sikre seg boligen. Veien blir dermed kort til å gjøre det samme selv i neste omgang.
Meglers ansvar ved direktebud overfor boligselger
Særlig viktig i forhold til meglers ansvar når boligselger får et direktebud, er at megler i de fleste tilfeller er avskåret fra å videreformidle budet til de øvrige interesserte. Dersom selger mottar et bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12 dagen etter siste annonserte visningsdag, kan megler ikke informere de andre som er interesserte i boligen om at boligselger har mottatt et direkte bud. Direktebudet blir kun mellom boligkjøper og selger, eventuelt også megler dersom selger informerer megler om budet.
Dette kan illustreres med et eksempel: Det er avsatt visningsdager mandag og tirsdag. Lørdag før visningene starter, mottar selger et bud med akseptfrist til søndags formiddag. Fordi akseptfristen er såpass kort, og ikke er satt til onsdag klokken 12, kan megler ikke videreformidle til de andre interesserte at selger har mottatt et direktebud. Budgiver kan dermed “kjøre sitt eget løp” og slipper å forholde seg til øvrige interesserte.
Forhold selger bør være oppmerksom på ved aksept av direktebud
De avtalerettslige reglene gjør at selger står fritt til å akseptere budet når han vil og uavhengig av prisantydning. Det er likevel flere forhold man som selger bør være oppmerksom på når man mottar et direktebud og vurderer å akseptere dette. Dersom kommunikasjonen kun foregår mellom kjøper og selger uten særlig juridisk erfaring, er det en påfallende risiko for at partene overser sentrale avtalerettslige og eiendomsrettslige problemstillinger. Dette kan slå uheldig ut dersom det skulle oppstå tvist mellom kjøper og selger på et senere tidspunkt. Nedenfor angis noen særlige forhold selger (og kjøper) bør være oppmerksomme på ved aksept av direktebud.
Selve aksepten av direktebudet
Først og fremst må man som selger være oppmerksom på at når ens aksept har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp, vil det være inngått en juridisk bindende avtale. Alle forbehold knyttet til avtalen er bindende og kan ikke kalles tilbake.
Et poeng er også at et bud fra selger til kjøper, såkalte motbud, også er bindende bud. Forutsetningen er at kjøper aksepterer motbudet fra selger innen fristens utløp. Et eksempel kan her være illustrerende: Budgiver har gitt et bud på 2 millioner kroner for en bolig. Selger ønsker likevel noe mer dersom han skal selge boligen før fellesvisningene er gjennomført. Selger sier derfor at kjøper kan få boligen for 2,5 millioner kroner og at budet står frem til klokken 17 samme dag. Selger har her avgitt et motbud med en akseptfrist. Dersom kjøper godtar budet innen klokken 17, er det inngått bindende avtale. Både kjøper og selger er da forpliktet til å gjennomføre kjøpet.
Ingen angrerett
Ved kjøp/salg av eiendom gjelder det ikke noen angrerett. Dette innebærer at de respektive parter ikke i ettertid kan angre kjøpet/salget kun fordi de har tatt et dårlig valg.
Markedsføringen av boligen og dens betydning for budet
Videre er det viktig å være oppmerksom på hvilke opplysninger kjøper gjennom markedsføringen har fått om boligens tilstand: hvilket inntrykk har markedsføringen gitt og hvilket inntrykk gir salgsoppgaven?
Det er nemlig på dette grunnlag budgiver bestemmer størrelsen av budet. Desto (tilsynelatende) bedre tilstand/standard på boligen, jo høyere bud vil budgiver gi. Dette kan senere bli et problem dersom det oppstå konflikt knyttet til at boligen ikke samsvarer med markedsføringen/kjøpers forventninger. Muligheten for at slike konflikter oppstår vil som hovedregel være selgers risiko dersom han har akseptert et direktebud. Det skyldes at det er selger selv som velger å inngå avtale med kjøper uten at megler får gjort jobben sin med hensyn til gjennomføring av visning, budrunde mv. Megler kan som det klare utgangspunkt derfor ikke bebreides for at partene har inngått avtale på et uklart grunnlag.
Utformingen av kjøpsavtalen
Selve utformingen av kjøpsavtalen er videre et forhold av betydning for selgers og kjøpers rettsstilling. Avtalen mellom kjøper og selger er nemlig like bindende som en avtale inngått mellom kjøper og megler.
Det er viktig at sentrale momenter ved salg/kjøp av fast eiendom inntas i avtalen. Dette gjelder eksempelvis reguleringer av betalingsvilkår, overtakelse, om boligen selges “as is”, eventuelle forbehold mv. Selv om en muntlig avtale er like bindende som en skriftlig, er det av bevishensyn klart mest fordelaktig å innta reguleringer om sentrale forhold ved kjøpet og eiendommen i kjøpsavtalen. Dette vil gjøre det lettere å klarlegge og/eller bevise hva som faktisk ble avtalt mellom partene dersom det skulle oppstå tvist på et senere tidspunkt.
Verdt å merke seg i denne sammenheng er at megler ikke kan utforme en standard kjøpekontrakt med en “as is”-klausul dersom markedsføringen ikke har tatt forbehold om at boligen selges etter avhendingsloven § 3-9 (“as is”) og dette heller ikke er presisert fra selger overfor kjøper før avtalen ble inngått. Selger vil med dette stille svakere overfor kjøper i en senere konflikt. Det skyldes blant annet at det ikke skjer en forflytning av risiko over på kjøper, slik som skjer dersom det inntas en “as is”-klausul i avtalen. Forhold som med en slik klausul ville ha blitt ansett som kjøpers risiko, anses i stedet for å være selgers risiko. Uten en slik klausul utvides altså selgers risikoansvar.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
