Når kan man reklamere som leietaker?
Dersom det oppstår feil ved utleieboligen, eller dersom den ikke blir stilt til leietakers disposisjon til avtalt tid, må leietaker reklamere innenfor reklamasjonsfristene for å kunne gjøre krav gjeldende.
Reklamasjon ved feil
Dersom leietaker oppdager feil ved utleieboligen, og disse utgjør en mangel etter leieavtalen eller husleielovens bestemmelser, må han reklamere til utleier innen rimelig rid etter at han burde ha oppdaget forholdet. Dersom han ikke gjør dette, vil han tape sin rett til å gjøre gjeldende krav på grunnlag av mangelen, se husleieloven § 2-8.
Hva er “rimelig tid”?
Hva som er «rimelig tid», må avgjøres konkret i den enkelte sak. I tidligere husleielov var denne fristen på 14 dager, men denne ble endret av hensyn til fleksibilitet for leietakeren. Fristens lengde vil variere med mangelens art og omfang, samt med leietakerens mulighet til å reklamere. Dersom leietakeren må foreta omfattende og tidkrevende undersøkelser for å avdekke mangelen, vil fristen lettere kunne bli lenger. Motsatt vil fristen ikke være så lang for feil som burde vært avdekket ved overtagelse av boligen.
Når begynner fristen å løpe?
Fristen løper fra tidspunktet leietaker burde ha oppdaget feilen. Det er derfor lurt å opplyse utleier og undersøke forholdet så snart man får indikasjoner på at noe kan være feil. Dersom leietaker unnlater å gjøre dette, og mangelen burde ha vært oppdaget på det tidspunktet, vil fristen likevel løpe.
Hva må reklamasjonen inneholde?
Det stilles ingen formkrav til reklamasjonen. Den kan være skriftlig eller muntlig. Skriftlig reklamasjon er imidlertid foretrukket av bevishensyn.
Leietaker må gi beskjed om at mangelen påberopes. Dette innebærer at reklamasjonen må inneholde informasjon om hva mangelen består i. En helt uspesifisert klage, for eksempel at leiligheten er «dårlig», vil ikke regnes som en reklamasjon. Det er ikke nødvendig å informere om hvilket krav leietaker vil gjøre gjeldende som følge av mangelen.
Reklamasjonsfristen vil ikke gjelde dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Dette gjelder særlig der utleieren har gitt uriktige opplysninger om boligen, eller holdt tilbake opplysninger som er viktige for leietakeren. Utleieren vil i så fall ikke kunne påberope seg at leietakeren har reklamert for sent. Merk at kravet likevel kan bortfalle som følge av passivitet eller etter reglene om foreldelse.
Reklamasjon ved forsinkelse
Forsinkelse vil foreligge dersom utleier ikke stiller boligen til leietakers disposisjon til avtalt tid. Dersom dette skjer, kan leietaker fastholde avtalen og kreve oppfyllelse. Dette innebærer at han kan kreve å få overta boligen, såfremt det ikke volder utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Leietakeren vil imidlertid tape sin rett til å kreve oppfyllelse dersom han venter urimelig lenge med å fremme kravet, se husleieloven § 2-9.
Hvor lenge er “urimelig lenge”?
Hva som er «urimelig lenge», må vurderes konkret i den enkelte sak. Det vil blant annet avhenge av hva slags husrom det gjelder, og hvordan utleieren har opptrådt overfor leietakeren etter at forsinkelsen oppstod. Dersom det gjelder en leieavtale mellom næringsdrivende parter, kan det være grunn til å stille strengere krav til rask opptreden.
Ulike reklamasjonsfrister ved feil og forsinkelse
Fristen for reklamasjon ved forsinkelse er ikke like streng som fristen for reklamasjon ved feil. Reklamasjonsfristen kan følgelig være lenger ved forsinkelse. Leietakeren er også pålagt en strengere aktivitetsplikt ved feil enn ved forsinkelse.
Hva skjer dersom reklamasjonsfristene oversittes?
Dersom leietakeren ikke reklamerer innenfor fristene som er satt, vil hans krav mot utleieren gå tapt. Derfor er det viktig å gi selgeren beskjed om at man ønsker å reklamere så snart man oppdager tegn til feil, eller når forsinkelse inntrer.
