En forutsetning for å rette krav mot boligselger er at det foreligger en mangel ved eiendommen. Er du i tvil om hvorvidt et forhold ved din eiendom utgjør en mangel? Her gis en oversikt over ulike forhold som typisk utgjør en mangel etter avhendingslovas regler.
Avtalen som utgangspunkt
Dersom det oppdages en mangel ved eiendommen, kan kjøper fremsette et krav mot selger. For å vurdere om det foreligger en mangel ved eiendommen må man se på hva som faktisk er avtalt mellom kjøper og selger. For å vurdere hva som er avtalt mellom partene må man se på salgsdokumentasjon, informasjon gitt på visning, kontrakten m.m.
Bolig solgt “som den er”
De fleste kjøpere og selgere avtaler at boligen selges i dag «som den er». Det vil si at kjøper av boligen i utgangspunktet har overtatt risikoen for feil ved eiendommen. Kjøper likevel kunne holde selger ansvarlig i visse tilfeller.
Selger har tilbakeholdt informasjon for kjøper
Dersom selger for eksempel var kjent med en pågående taklekkasje, må selger opplyse om dette. Dersom selger ikke har gjort det, vil det kunne foreligge en mangel ved eiendommen. Også i tilfeller der selger er kjent med at ufaglærte har utført større arbeider på det elektriske anlegget, vil kunne medføre at selger må stå ansvarlig for feilen.
Selger har gitt uriktig informasjon til kjøper
Som eksempel kan nevnes feil informasjon om felleskostnader. Dersom det står i salgsoppgaven at fellesutgiftene per måned er 1 500 kr, men det i realiteten viser seg å være 2 500 kr, vil selger ha gitt uriktige opplysninger som kan medføre mangelsansvar for selger.
Boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med
Om vesentlighetskriteriet er oppfylt må vurderes konkret i hver enkelt sak. Dersom utbedringskostnadene utgjør 5-6 % av kjøpesummen er det en fin indikasjon på at vilkåret er oppfylt. Utbedringskostnadene må derimot ses i sammenheng med hvor gammel eiendommen er, forholdes art og karakter og forholdene for øvrig. Dersom taket på en 100 år gammel bolig er ødelagt, vil det være vanskelig å si at vesentlighetskriteriet er oppfylt, uavhengig av om utbedringskostnadene utgjør en stor prosentandel av kjøpesummen. Dersom et helt nytt bad derimot viser seg å være lekk, og badet som følge av det må totalrenoveres, vil dette potensielt medføre at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med.
Hva vil typisk ikke være en mangel?
Selv om mange oppdager større eller mindre feil med den nykjøpte boligen, er det likevel ikke alle feil som vil anses å være en rettslig mangel etter avhendingsloven. Feil som ikke kan anses å være en mangel er slitasje og skader som følge av slitasje, forhold oppstått etter overtakelse og forhold som kjøper kjente til før avtaleinngåelsen;
- En brukt bolig vil naturligvis ha vanlig slitasje. Skader på boligen som kan betegnes som naturlig slitasje vil ikke være en mangel etter avhendingsloven. For eksempel er det helt naturlig at parketten på en eldre bolig er slitt, og har diverse hakk og riper.
- Risikoen for boligen går over på kjøper på overtakelsestidspunktet, jf. avhendingsloven § 2-4. Forhold som oppstår etter at risikoen går over på kjøper, vil ikke kunne regnes som en mangel. Det vil fortsatt kunne være en mangel dersom forholdet var tilstede på overtakelsestidspunktet, selv om det ikke ble avdekket før etter overtakelsen. Les mer om dette her.
- Før avtaleinngåelsen har kjøperen en undersøkelsesplikt. Forhold som kjøper kjente til eller burde ha oppdaget på visning, eller på annen måte blitt oppmerksom på før avtaleinngåelsen, anses som en del av avtalen og kan ikke gjøres gjeldende som mangel etter loven.
Kontakt oss
Er du fortsatt i tvil om hvorvidt forholdet ved din bolig utgjør en mangel etter avhendingsloven, er du velkommen til å ta kontakt med oss for uforpliktende prat med en av våre advokater. Det er viktig at du tar kontakt med oss så snart som mulig for å forhindre at reklamasjonsfrister og øvrige frister blir oversittet.
Skulle det oppstå tvist mellom kjøper og selger/selgers forsikringsselskap vil som regel innboforsikringen dekke utgifter til advokat fra tvistetidspunktet. Vanligvis er dekningssummen 100 000 kr.
Les mer om reklamasjon ved feil eller mangler ved bolig her.
Vanlige spørsmål
Hva er en mangel?
En mangel er et avvik fra det som er avtalt mellom partene, for eksempel ved at selger har tilbakeholdt informasjon, gitt uriktig informasjon eller at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.
Hva betyr det at boligen er solgt «som den er»?
Det vil si at kjøper av boligen i utgangspunktet har overtatt risikoen for feil ved eiendommen. Kjøper kan likevel holde selger ansvarlig dersom selger har tilbakeholdt informasjon, gitt uriktig informasjon eller at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.
Hva er de vanligste manglene ved boligkjøp?
Typiske mangler er lekkasje og fuktproblematikk, arealavvik, ufaglærte arbeider på bad eller elektrisk anlegg eller uriktig informasjon om felleskostnader.
Hva bør jeg gjøre dersom jeg har kjøpt en bolig med mangel?
Det er viktig at kjøper sender en reklamasjon til selger/eierskifteforsikringsselskapet om de avdekkede forhold «innen rimelig tid». Får du avslag fra selgersiden bør du vurdere å kontakte en advokat for bistand.
Hva vil typisk ikke være en mangel?
Det vil typisk være naturlig slitasje, forhold oppstått etter at risikoen har gått over på kjøper, eller forhold kjøper kjente eller måtte være kjente med da avtalen ble inngått.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
