I mars 2021 behandlet Borgarting lagmannsrett en sak om krav på erstatning og prisavslag (LB-2020-12949). Kravene hadde sitt grunnlag i at kjøper hevdet at det forelå en mangel ved boligkjøpet. Boligen var solgt med et “som den er”-forbehold. Mangelsvurderingen skjedde etter avhendingslova § 3-7, jf. § 3-9 og § 3-9. Retten vurderte først om selger hadde tilbakeholdt opplysninger i forbindelse med salget, jf. § 3-7. Deretter tok de stilling til om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. § 3-9. Retten kom i begge tilfeller til at det ikke forelå mangel ved boligen. Kjøper fikk dermed ikke medhold i kravet på erstatning og prisavslag.
Kunne “solgt som den er”-forbeholdet gjøres gjeldende overfor kjøper?
Retten tok først stilling til om selger kunne gjøre “solgt som den er”-forbeholdet gjeldende overfor kjøper i det hele tatt. Etter kontraktens ordlyd kunne forbeholdet kun gjøres gjeldende på forhold som forelå på visningstidspunktet, altså da kjøper besiktiget eiendommen. Med henvisning til HR-2017-345-A avsnitt 43, påpeker retten i denne sammenheng at nye skader som oppstår etter besiktigelsestidspunktet, ikke vil omfattes av forbeholdet. Slike skader kan altså gjøres gjeldende av kjøper. I denne saken var det derimot tale om skader som forelå på visningstidspunktet, men som først ble synlige like etter kjøpers overtakelse. Det skyldtes at skadene hadde utviklet seg gradvis over tid: varmekablene hadde gradvis blitt dårligere, samtidig som brudd og fuktinntrengning til slutt medførte kortslutning og full kollaps. Det var altså ikke tale om nye skader som oppstod etter besiktigelse, men eksisterende skader som hadde utviklet seg over tid. Forbeholdet kunne derfor etter lagmannsrettens syn gjøres gjeldende av selger.
Mangelsvurderingen
Som en følge av at selger kunne gjøre forbeholdet gjeldende overfor kjøper, måtte mangelsvurderingen foretas etter avhendingslova § 3-9, med videre henvisning til § 3-7. Retten vurderte altså om det forelå en mangel på to ulike grunnlag. De vurderte først § 3-7, jf. § 3-9 om det forelå mangel fordi selger hadde tilbakeholdt opplysninger. Deretter tok de stilling til om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. § 3-9. Mangelsforholdene som ble vurdert var defekte varmekabler, jf. ovenfor, samt tette avløpsrør slik at det ble tilbakeslag ved bruk av toalettene.
§ 3-7 om tilbakeholdte opplysninger
De rettslige utgangspunktene
Ved fastleggelsen av de rettslige utgangspunktene påpeker retten at selger vil ha brutt opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 dersom selger har unnlatt å opplyse om forhold ved eiendommen som han “kjente eller måtte kjenne til”. I denne forbindelse blir det fremhevet følgende:
“Selger må etter denne bestemmelsen for det første opplyse om vesentlige forhold som han faktisk kjenner til. Når det gjelder kravet om at han også må opplyse om forhold som han «måtte kjenne til», heter det i forarbeidene at «meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande»”, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 89.
Oppsummeringsvis legger lagmannsretten følgende til grunn for den konkrete vurderingen:
“… det (er) ikke tilstrekkelig at selger burde kjent til forholdene, men (…) det må foretas en konkret vurdering av om det foreligger en rimelig grunn for at selger – slik saken er opplyst for retten – var uvitende om problemene ved eiendommen”.
Den konkrete vurderingen
Retten fastslår raskt at det ikke er ført bevis for at selger faktisk kjente til de aktuelle problemene (skadede varmekabler og problemer med tilbakeslag). Etter en nærmere vurdering kommer de også til at selger, om enn under noe tvil, heller ikke måtte kjenne til disse forholdene. Dette ble særlig begrunnet med at varmekablene mest sannsynlig ikke hadde vært i bruk de siste ti årene før de ble slått på i forbindelse med visningen. I tillegg virket de på dette tidspunkt. Selger hadde altså ingen holdepunkter for å anta at disse var ødelagte.
nærliggende å konkludere med at selger ikke måtte kjenne til dette problemet.
For tilbakeslagets vedkommende anså retten det lite sannsynlig at selger hadde opplevd tilbakeslag ved bruk av toalettet uten å utbedre det. Mer sannsynlig var det at tilbakeslaget skyldtes en propp som hadde bygget seg opp over tid. Røret hadde dermed ikke vært helt tett i lang tid. Når det heller ikke forelå andre holdepunkter i kjøpers bevisførsel for at selger hadde kunnskap om avløpsproblemet, var det nærliggende å konkludere med at selger ikke måtte kjenne til dette problemet.
Det forelå dermed ingen mangel etter § 3-7.
§ 3-9 om bolig i vesentlig dårligere stand
De rettslige utgangspunktene
Retten oppsummerer de rettslige utgangspunktene for mangelsvurderingen etter § 3-9 slik
“Avgjørelsen av spørsmålet om det foreligger en mangel etter § 3-9 andre punktum beror etter lovens ordlyd på en vurdering av hva kjøperen har grunn til å regne med ut fra et kvantitativ element – «kjøpesummen» – og et kvalitativt element – «tilhøva elles». Misforholdet må være «utvilsomt», og det er de mer åpenbare misforhold som regelen skal beskytte kjøperen mot. Spørsmålet skal avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering. Når det gjelder disse utgangspunktene, viser lagmannsretten til Rt-2010-103 avsnitt 39, 41 og 42”.
Den konkrete vurderingen
Det kvantitative elementet
Vedrørende det kvantitative elementet fastslo retten at kjøper var over vesentlighetsterskelen på dette punkt. Utbedringskostnadene utgjorde 7,2% av kjøpesummen, altså 1-2% over den grense rettspraksis har fremhevet, se eksempelvis HR-2017-1073-A avsnitt 29, jf. Rt-2002-145 (Bukkebo). Dette utgjorde riktignok bare et utgangspunkt for vurderingen, og var således ikke i seg selv avgjørende. Det måtte foretas en nærmere vurdering av andre relevante forhold.
Det kvalitative elementet
Særlig relevant var de opplysninger som fremgikk av tilstandsrapporten. Den måtte etter rettens syn være bestemmende for kjøperens berettigede forventninger. Retten sammenfatter tolkningen av rapporten slik
“Det er således tale om en eldre bolig med «enkelte symptomer på avvik og oppgraderingsbehov». Det er særlig vist til at sanitærrommene er modne for oppgradering, og det er en «eldre bolig som bærer sitt preg». I dette ligger det – slik lagmannsretten tolker takstmannens konklusjon – et klart forbehold med hensyn til boligens stand”.
Videre fremgikk det av tilstandsrapporten at
“… det elektriske anlegget ikke er kontrollert fordi det lå utenfor takstmannens kompetansefelt. Sandbæk gjorde imidlertid ikke videre undersøkelser, til tross for at elektriske varmekabler var hovedoppvarmingskilden i kjelleretasjen”.
Lagmannsretten konkluderer på denne bakgrunn med at alder (hus fra 1958) og tilstand på huset, sammen med de opplysningene kjøper fikk som tilsa risiko for skjulte feil og skader, medfører at det ikke er et vesentlig/åpenbart misforhold mellom husets tilstand og det kjøper kunne forvente. Dette, til tross for de relativt betydelige utbedringskostnadene.
Det forelå dermed heller ikke mangel ved eiendommen etter § 3-9. Kjøper kunne således heller ikke vinne frem med kravene sine på dette grunnlag.
