Senja tingrett behandlet i 2020 en sak om krav på prisavslag (TSENJ-2020-6344). Et par hadde i 2018 kjøpt og overtatt en bolig i Senja kommune. Like etter overtakelse oppdager kjøperne fuktskader på himlingsplatene i stua, samt en taklekkasje. Idet selger motsetter seg disse forhold som mangelsforhold ved eiendommen, fremsetter kjøperne krav om prisavslag. Dette kravet får de medhold i.
Tingrettens vurdering
Mangelsvurderingen
En forutsetning for et prisavslagskrav er at det foreligger en mangel ved eiendommen, jf. avhendingslova § 4-12. Retten må derfor først ta stilling til om dette vilkåret er oppfylt. Det aktuelle grunnlaget for vurderingen fastslås å være lovens § 3-7, jf. § 3-9. Bestemmelsen fastslår at dersom vilkårene er oppfylt vil eiendommen ha en mangel selv om den er solgt med et “som den er”-forbehold. Fire vilkår må da være oppfylt.
Vilkår 1
Det første vilkåret er at kjøperen ikke må ha blitt opplyst om de aktuelle “omstende ved eigedommen”. Til dette uttaler retten
“Det er ikke opplyst om fuktskader i himlingsplatene og utett yttertak i verken kjøpekontrakten, salgsoppgaven eller egenerklæringsskjemaet. I egenerklæringsskjemaet har selgerne ikke besvart spørsmålet om de kjenner til om det er eller har vært utettheter i taket. Det er ikke godtgjort at det er opplyst om forholdene til kjøper på andre måter før avtaleinngåelsen”.
Vilkåret var dermed oppfylt.
Vilkår 2
Det andre vilkåret er at selgeren “kjente eller måtte kjenne til” forholdet. Her sondrer retten mellom fuktskadene i himlingsplatene og lekkasjen i yttertaket. Idet selgerne hadde erkjent at de kjente til fuktskadene i himlingsplatene, var det ikke nødvendig å foreta en nærmere vurdering av dette. Dette var kun nødvendig i relasjon til lekkasjen i yttertaket. Vurderingen måtte bero på om selgerne “måtte kjenne til dette”. I vilkåret ligger at «Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande», jf. forarbeidene.
I den konkrete vurderingen
“legger retten til grunn at når kjøperne varmet opp boligen etter overtakelsen, begynte det umiddelbart å dryppe vann fra taket som rant ned langs pipemuren og videre på flisen foran verandadøren. Flisen var også løs, som ifølge det sakkyndige vitnet Langseth skyldes fuktskader. Langseth har forklart at fuktskadene i himlingsplatene og videre oppover i takkonstruksjonen tydelig skyldes vanntilsig over tid. Video som kjøperne har tatt på loftet viser også tydelig vann som renner inn ved regnvær. Disse momentene taler etter rettens syn for at symptomene var av en slik karakter og omfang at selger måtte vist at skadene skyldes lekkasje, og ikke bare kondens.
Også dette vilkåret var dermed oppfylt.
Vilkår 3
Det tredje vilkåret etter § 3-7 er at kjøperen hadde “grunn til å rekne med å få” opplysninger om forholdet. I relasjon til taklekkasjen anså retten dette som en “vesentlig egenskap ved en boligeiendom som kjøperne har grunn til å regne med å få”. Vilkåret var derfor oppfylt for denne delen.
Hva gjaldt skadende i himlingsplatene hadde selger anført at kjøper ikke hadde grunn til å få spesifikke opplysninger om dette forholdet fordi det før salget var opplyst om fuktig miljø i taket. Til dette påpekte retten følgende
“I salgsoppgaven under punktet om takkonstruksjon fremgår at det «er stor risiko for fukt og kondensskader ved dagens utførelse av lufting/undertak». Retten peker på at disse opplysningene gjelder risiko for skade, og ikke faktiske skader som selgerne var klar over. Når selgerne har konkret kunnskap om skaden, er det etter rettens syn ikke tilstrekkelig å opplyse om skaderisikoer, se LB-2011-105198. Videre legger retten til grunn at fuktskadene i himlingsplatene også er av en slik karakter at kjøperne har grunn til å regne med å få spesifikke opplysninger om dette”.
Også det tredje mangelsvilkåret var dermed oppfylt.
Vilkår 4
Det fjerde og siste vilkåret er et innvirkningsvilkår. Man må kunne “gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt”. I dette ligger at det
«ikkje berre [er] spørsmål om avtala elles i det heile tatt ville kome i stand, men også om ho i så fall ville fått eit anna innhald, herunder om kjøparen ville vore villig til å gi same pris», jf. forarbeidene.
Det er for øvrig selger som har bevisbyrden for at vilkåret ikke er oppfylt.
For vurderingen av det utette taket påpeker retten at det
“fremgår av salgsoppgaven at «Tekkingen har isolert noe restlevetid, slik at det er ingen nærliggende konsekvenser av å unnlate å skifte tekking.» Kjøperne har derfor en berettiget forventning om at taktekkingen ikke er noe som er påkrevd å utbedre umiddelbart”.
I tillegg er et utett yttertak etter rettens syn “en så sentral egenskap med en boligeiendom” at manglende opplysninger om dette medfører at innvirkningsvilkåret anses oppfylt på dette punkt.
Også de manglende opplysningene om himlingsplatene må anses å ha virket inn på avtalen. Dette skyldes både at kostnadene ved å bytte himlingsplatene ville være omfattende, og det faktum at opplysninger om dette ville være et symptom på et større problem.
Dermed var også det fjerde vilkåret for mangel ved eiendommen oppfylt. Eiendommen hadde altså en mangel etter avhendingsloven § 3-7.
Prisavslagsvurderingen
Det eneste vilkåret for et prisavslag er at det foreligger en mangel ved eiendommen, jf. avhendingslova § 4-12. Når dette vilkåret var oppfylt, var det eneste retten trengte å ta stilling til utmålingen av prisavslaget. Prisavslaget skal etter § 4-12 annet ledd settes til utbedringskostnadene kjøperne har hatt ved å få mangelen rettet. Dette, med mindre noe annet er godtgjort.
Retten påpeker at for å avbøte det grunnleggende problemet med taket, må prisavslaget ta utgangspunkt i utskifting av takplate mv. Det ville ikke være nok med forebyggende/midlertidige tiltak ved at tomrommet mellom det såkalte mønebeslaget og metallplatene ble tettet. Det måtte riktignok gjøres et standardhevingsfradrag for forlenget levetid. Det måtte altså gjøres fradrag for den lengre levetiden rettingen medførte og som kjøperne ikke hadde krav på etter avtalen.
I den konkrete utmålingen tar retten utgangspunkt i at “utbedringskostnadene for taket ligger et sted mellom tilbudet fra Ide Bygg (37 5000 kroner) og Langeth sitt estimat (100 000 kroner)”. En helhetsvurdering tilsa at prisavslaget for taket settes til 40 000 kroner. I tillegg ble kjøperne tilkjent 10 000 kroner i prisavslag for egenandelen under forsikringsdekningen for skader i himlingen. Samlet sett fikk kjøperne dermed et prisavslag på 50 000 kroner som følge av manglene ved eiendommen.
