Det er ikke uvanlig at man oppdager mangler etter overtakelse av bolig. Svært mange klagesaker vedrørende dette behandles av klageinstanser og domstoler hvert år. Her kan du lese mer om hvilke typer mangler det er relevant å klage på og hvordan du går fram for å gjøre det.
Hva er en mangel?
“Mangel” er et kontraktsrettslig begrep som betegner at den ene parten ikke har oppfylt sin del av avtalen fullt ut.
For deg som kjøper bolig betyr det at den ikke er i den tilstanden du hadde grunn til å forvente deg. Ettersom du selv også har en omfattende undersøkelsesplikt av det du ender opp med å kjøpe, vil det si at det helst dreier seg om mangler man ikke får øye på ved en befaring. Dette kalles derfor “skjulte mangler”.
Ved boligkjøp manifesterer de seg gjerne i form av fuktskader eller råte etter en viss tid. Det kan også hende at man plutselig observerer skadedyr som har innrettet seg i boligen.
Feil eller mangelfulle opplysninger fra selger kan også utgjøre en mangel. En vanlig feil er at det ikke er oppgitt korrekte arealer i salgsoppgaven.
Hvor raskt må du klage etter overtakelse?
Klagefristen regnes fra det tidspunktet du oppdager, eller burde ha oppdaget, mangelen. Fristens lengde er i loven uttrykt som “innen rimelig tid“. I praksis betyr dette at det ikke bør ha gått lenger tid enn to måneder.
Det er ellers ingen grunn til å nøle. Har du avklart noe som kan minne om en mangel, bør du melde det til selger så fort som mulig. Viser det seg i ettertid at det er en bagatell som det ikke er verdt å bry seg om, har ingen skade skjedd.
Den absolutte fristen for å melde en mangel er fem år. Det vil da også være uvanlig å plutselig oppdage noe galt med boligen som har sitt utspring i forrige eiers forhold etter så lang tid.
Hva kan du kreve av selger?
Du behøver ikke umiddelbart melde et krav i din første underretning til selger. Her holder det å vise til og spesifisere mangelen. Det er da underforstått at det kan fremmes et krav på et senere tidspunkt.
Det vanligste er deretter å be om et prisavslag som tilsvarer den verdiforringelsen som følger av mangelen. Det kan være greit å bruke litt tid på å utrede dette. Det kan også være en fordel å innhente ekspertise eller eventuelt advokathjelp her.
I noen tilfeller er mangelen så graverende at du ønsker å annullere hele avtalen, og levere boligen tilbake til selger. Da hever du kjøpet. Det er mye vanskeligere å få medhold i retten for heving enn det er for prisavslag. Det kan være vanskelig for selger å tilbakeføre kjøpesummen dersom den allerede er investert i ny bolig.
Advokathjelp ved mangel
Av og til trengs et trenet øye til å se betydningen av en mangel, og ikke minst hvilke krav man stille til selger i ettertid på grunn av denne. Du kan derfor spare mye tid og unødevnedig ekstraarbeid på å bruke en erfaren eiendomsadvokat som kjenner til tidligere praksis og ikke minst alle formkravene.
Med en innboforsikring vil du også få dekket mesteparten av omkostningene til juridisk hjelp ved mangel etter overtakelse av bolig.
Kilder:
Trygve Bergsåker. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5. utg.
Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011 (4), s. 229-232.
Vanlige spørsmål
Når bør du oppdage en mangel?
Den absolutte fristen for å komme med krav overfor selger er fem år etter overtakelsen.
Hvor raskt må du melde fra til selger?
Du bør melde fra så fort du oppdager mangelen, Går det mer enn to måneder risikerer du å miste eventuelle krav du måtte ha i denne forbindelse.
Hva er typiske eksempler på mangler ved overtakelse av bolig?
Det klages mest på forhold som fukt, råte, skadedyr og arealsvikt.
Har jeg selv et ansvar for å oppdage mangler før jeg overtar boligen?
Du har en generell undersøkelsesplikt. Det er vanskelig å påberope seg kompensasjon for godt synlige mangler etter overtakelse. Det stiller seg derimot annerledes med skjulte mangler.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
