Hva er et nabovarsel?
Et nabovarsel er en melding til dine naboer og gjenboere om at du kommer til å gjøre noe på din eiendom som muligens kan forstyrre dem. Det kan være at du planlegger sommerfest i hagen, eller at du skal bygge ut huset. Nabovarselet skal gi naboene og gjenboerne en mulighet til å ivareta sine interesser.
Ikke alt du foretar deg krever at du varsler naboene. Å varsle om en fest er ikke nødvendig, men ønskelig for å bevare et godt forhold til naboene. De fleste vil finne seg i litt støy, såfremt de får et forvarsel. Dersom du skal begynne med byggearbeider på eiendommen, er det imidlertid lovpålagt å varsle naboene.
Når må man varsle?
Hovedregelen er at man alltid må varsle naboer og gjenboere om søknadspliktige tiltak, se plan- og bygningsloven § 21-3. Nabovarselet må sendes til de naboene som er berørt av tiltaket før man søker om byggetillatelse fra kommunen.
Videre plikter man også å varsle naboene dersom man skal påbegynne arbeid som planting, graving, bygging, industrivirksomhet eller andre tiltak som kan medføre skade eller ulempe for naboeiendommen, se naboloven § 6.
Dersom arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboene og gjenboerne, trenger du ikke å sende nabovarsel. Det samme gjelder for innvendige fysiske arbeider i eksisterende byggverk, se byggesaksforskriften § 5-2 femte ledd. Du trenger heller ikke å varsle dersom du skal bygge på eiendom med stor avstand til naboene, eller dersom du skal sette opp en mindre bygning som naboen ikke kan se fra sin eiendom.
Hvem skal varsles?
Ved søknadspliktige tiltak må du varsle naboer og gjenboere. Naboer er de som bor på eiendom som grenser til eiendommen din. Gjenboere er de som bor på eiendom som ikke direkte grenser til eiendommen din, men som er adskilt med vei, gate eller annet areal.
Dersom nabo- eller gjenboereiendommen er en festet tomt, må både eieren og festeren varsles, se byggesaksforskriften § 5-2. Hvis det er flere eiere eller festere av samme eiendom, må alle varsles.
Dersom naboen er et sameie eller et borettslag, må styret varsles. Du må ikke varsle alle som bor i sameiet eller borettslaget.
Dersom du skal søke om riving, må du også varsle de som eventuelt har pengeheftelser i eiendommen.
Det er ikke noen plikt om å varsle eventuelle leietakere.
Hva må varselet inneholde?
Kravene til innholdet i et nabovarsel følger av byggesaksforskriften § 5-2.
Du må informere om hva du har tenkt å gjøre på eiendommen. Informasjonen må være tydelig nok til at naboene og gjenboerne kan vurdere om de blir berørt av dine planer. Varselet må inneholde den samme dokumentasjonen som byggesøknaden.
Dersom byggingen krever dispensasjon, må dette oppgis.
Varselet må også inneholde en frist for når du senest vil motta eventuelle merknader fra naboene og gjenboerne. Denne fristen kan ikke være kortere enn to uker etter at nabovarselet blir sendt, og nødvendig dokumentasjon er gjort tilgjengelig for naboene og gjenboerne.
Merknader fra naboer og gjenboere
Når du har sendt ut nabovarsel, kan du motta merknader fra naboene og gjenboerne. Du kan da endre byggeprosjektet ditt med hensyn til disse. Dersom du gjør større endringer i prosjektet, må du sende ut nytt nabovarsel.
Når du søker om byggetillatelse fra kommunen, må du legge ved dokumentasjon på at naboene og gjenboerne har blitt varslet. Du må også forklare hvordan du har tatt hensyn til de eventuelle merknadene.
Har du fått nabovarsel?
Dersom du har fått et nabovarsel, kan du komme med merknader til eller klage på tiltaket.
Dersom tiltaket er i strid med krav som følger av plan- og bygningsloven eller gjeldende reguleringsplaner, kan det påklages. Tilsvarende gjelder dersom man mener at tiltaket er i strid med privatrettslige regler. Dette kan for eksempel være at tiltaket overstiger den naborettslige tålegrensen.
Det er viktig å skrive de konkrete ulempene ved tiltaket i merknaden, samt presisere hvordan man eventuelt mener at tiltaket strider mot regelverk.
Kan naboens tiltak stanses?
Naboens tiltak vil kunne stanses dersom det medfører skade eller ulempe som overstiger den naborettslige tålegrensen etter naboloven. Les mer om den naborettslige tålegrensen her.
Hvor lenge er varselet gyldig?
Nabovarselet er gyldig i ett år. Dersom det går lenger enn ett år fra nabovarselet blir sendt til du søker om byggetillatelse fra kommunen, må du sende ut et nytt nabovarsel.
