Det skal litt til for at du kan nekte overtakelse av en bolig du allerede har kjøpt, men under enkelte omstendigheter kan det likevel være aktuelt. Her går vi gjennom de viktigste rettsreglene for situasjoner der du ikke ønsker å gjennomføre overtakelsen.
Utgangspunktet er at avtaler skal holdes
Har dere undertegnet kontrakten er partene bundet av dette. Selger plikter å overlevere eiendommen som er kjøpt til avtalt tid, og kjøperen skal betale kjøpesummen.
Kjøper kan med andre ord ikke bare ombestemme seg når tiden er inne. Det har ingen betydning om han angrer kjøpet, synes han egentlig ikke har råd til det eller at han har funnet et annet sted han heller vil bo.
Der selger ikke holder sin del av avtalen
En annen ting er der det som skal overleveres ikke er i den stand som er avtalt.
Det typiske er at du kjøper en bolig som er under bygging, og som viser seg å ikke være klar på overtakelsestidspunktet.
Det kan også være en bruktbolig som viser seg å ha graverende mangler.
I begge tilfellene må konsekvensene av mangelen være at kjøper på dette tidspunktet ikke kan flytte inn for at det skal være berettiget å nekte overtakelse.
Vi må også se en slik nekting i sammenheng med andre rettigheter ved overtakelse av bolig kjøper har, som dagbøter, tilbakeholdelse av kjøpesummen, heving, prisavslag, erstatning og retting.
Boligen er ikke innflyttingsklar ved overtakelsen
Dersom boligen ikke er ferdigstilt, og det gjenstår så mye arbeid på den at kjøper ikke kan flytte inn, kan han altså nekte overtakelse.
Bemerk at nekting av overtakelse ikke er det samme som heving. Den innebærer i første omgang en utsettelse slik at selger kan gjøre seg ferdig eller utbedre det som skal til for at kjøper kan overta.
I slike tilfeller har kjøper etter en normalkontrakt anledning til å ilegge utbygger/selger dagbøter. Slike bøter settes som standard til en promille av avtalt pris. En ordning med dagbøter kan ikke vare lenger enn hundre dager.
Selger kan noen ganger forlange overtakelse
Dersom selger ikke godtar kjøpers innsigelser, kan han forlange overtakelse. Det gjør han ved å kreve en såkalt overtakelsesforretning.
Regelen her er at kjøper må ha rimelig grunn til å motsette seg dette. Dersom det er mulig å ta boligen i bruk til tross for de anførte manglene, må han som regel finne seg i dette.
Hva som er rimelig grunn er heftig diskutert i rettspraksis. Det som er på det rene er at dette foreligger dersom utbyggeren ikke kan skaffe en midlertidig brukstillatelse fra kommunen.
Utover dette må det vurderes konkret i hver enkelt sak. Det må helst være funksjonelle mangler hvis man skal få medhold. Estetiske mangler vil ikke tillegges større vekt. Den økonomiske verdien av det gjenstående arbeidet har heller ikke avgjørende betydning.
Man må dog se på de uheldige konsekvensene for kjøper ved i lengre tid å måtte befinnes seg på en byggeplass. Tidsaspektet er derfor ikke uvesentlig i vurderingen.
Merk at dersom kjøper uten rimelig grunn nekter overtakelse, og selger taper penger på dette, kan kjøper blir erstatningsansvarlig.
Innhente vurdering fra advokat
Som nevnt ovenfor skal det en del til for å nekte overtakelse. Av hensyn til konsekvensene kan det være nyttig å få en fagperson til å se på det.
Da kan man samtidig utrede andre krav overfor selger eller utbygger, som prisavslag eller erstatning. Dette kan ofte være en mer farbar vei.
Dersom du mener det kjøpte objektet ikke er overtakelsesverdig verken i dag eller i overskuelig framtid, kan man vurdere grunnlagene for heving av hele handelen.
Kilder
Bergsåker, Trygve. KJØP AV NY BOLIG med kommentar til bustadoppføringslova. Utgitt i samarbeid med Norges
Eiendomsmeglerforbund, 2014, 2. utgave.
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Vanlige spørmål
Når kan man nekte overtakelse av bolig?
Du kan nekte overtakelse dersom boligen ikke er innflyttingsklar. Vær klar over at du må akseptere enkelte mangler dersom de ikke er til hinder for å bo der.
Når regnes en bolig som ferdigstilt?
En bolig er ferdigstilt dersom det ikke gjenstår håndverksmessige arbeider. Merk at det ikke er krav om at den skal være 100 % ferdigstilt for at du skal kunne flytte inn.
Når kan jeg kreve dagbøter fra utbygger?
I henhold til bustadoppføringslovens paragraf 18 kan det kreves dagbøter dersom overtakelse ikke kan gjennomføres.
Hvor mye kan jeg kreve i dagbøter?
Dagbøtene settes normalt til 1 promille av kjøpesummen. Det er imidlertid ikke noe i veien for å avtale et høyere beløp. Varigheten av dagbøter skal ikke overskride 100 dager.
