Fra og med i år må du ha dokumentasjon på alt arbeid som har blitt utført i hjemmet ditt. Dersom dette mangler kan det senke verdien.
Slutt på å selge “som den er”
Eirik Vigeland er markeds- og kommunikasjonssjef i Boligmappa og forteller til Nettavisen at den nye boligloven vil ha betydning både kjøpere og selgere. Boligmappa har spesialisert seg i få dokumentasjon fra håndverkere til boligeiere, og Vigeland har derfor mange meninger om de nye lovene.
Det var i 2019 at en ny forskrift til avhendingsloven ble vedtatt. Denne skulle gjøre bolighandelen tryggere. Loven ble tatt i kraft i år og meningen er å gjøre til rette for at tilstandsrapportene har høy kvalitet. Det fører til at forbrukere et sikrere informasjonsgrunnlag før boligkjøp.
Den mest omfattende forandringen er at det ikke lenger skal gå an å selge en bolig «som den er»
Det betyr at det er strengere dokumentasjonskrav og viktigere informasjonsplikt fra selger til kjøper. Dette gjelder også tilstandsrapport fra takstmann, som heretter skal bli kalt bygningssakkyndig.
– Kravet for at kjøper kan kalle noe en mangel blir mye lavere. Før måtte kostnaden for mangler tilsvare rundt fem prosent av kjøpesummen. Nå er summen 10.000 kroner til sammen for alle mangler, sier Vigeland til Nettavisen.
Les også: Hva er vesentlig mangel ved boligkjøp?
Mangel på dokumentasjon senker verdien
Om du ikke har all dokumentasjon kan leiligheten bli taksert til lavere enn reel verdi. Vigeland forteller at en bygningssakskyndig ikke kan se hva som er gjort med rørsystem eller under flisene på for et nyoppusset bad. Selv om oppussingen kostet 300.000 så kan verdien av dette bli satt til 0 om du ikke har dokumentasjon. Det kan førte til lavere prosentantydning og dårligere salgspris.
Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge, er kritisk til lovendringen. Han forteller at tidligere var ansvaret risikoen delt mellom partene, men nå må selgeren ta hele selv. Men han påpeker at det også er fordeler med den nye ordningen.
– Det vil gi en enda sterkere motivasjon til selger for å dokumentere mest mulig rundt boligen. I praksis betyr det at bruken av tilstandsrapport kommer til å bli enda høyere, tror vi, sier han.
– For menigmann er det mye man ikke har forutsetning til å vite om egen bolig, for eksempel om dreneringen er god nok, eller om det er fukt i veggen på badet, men det er blant tingene som en bygningssakkyndig bidrar med å avdekke, sier han.
Det han er kritisk til er at det ikke er noen formelle krav til de som står bak tilstandsrapportene. Han mener dog at de fleste takstmenn er dyktige, men at han likevel ville sett at det ble innført kompetansekrav for å heve terskelen for hvem som kan gjøre jobben.
Eiendom Norge vil helst ha autorisasjonskrav, slik som er praksis er for advokater og eiendomsmeglere.
– Da vil vi få et system hvor de som sjekker tilstanden på boligen skikker seg enda mer, fordi de risikerer å bli fratatt autorisasjonen og muligheten til å drive med det de gjør, forteller han.
Les om advokathjelp ved mangel på eiendom her
Kan motvirke svart arbeid
Boligmappa utførte en undersøkelse blant de som har pusset opp det siste året, og syv prosent oppga at de hadde pusset opp svart. Da uten dokumentasjon på det som ble gjort. Vigeland forteller at håndverkere som pusser opp for venner er en stor del av det svarte markedet, og selv om jobben er godt utført så sitter du ikke igjen med bevis på arbeidet.
– Få papirene i orden, ellers kan du sitte med skjegget i postkassa når du skal selge, påpeker han.
Heldigvis viste undersøkelsen også at 90 prosent kun ville ha tjenester fra seriøse håndverkere som kunne dokumentere hva som blir gjort.
– Samtidig svarte 50 prosent at det ikke er lett å finne noen som er seriøse. Dette er en vrien jungel å orientere seg i, og dette ønsker vi i Boligmappa at skal bli enklere, sier han.
Vigeland forteller at dersom du skal selge så er det smart å få hentet inn et tilstandsrapport. Det minimerer risikoen for misfornøyde henvendelser fra kjøper etter salget. En bygningssakskyndig er pålagt å ha dokumentasjon fra tidligere håndverksarbeid, dette påpeker Vigeland at du må kunne vise frem.
Videre påpeker han at opplysningsplikten til selgeren blir mye viktigere, men at kjøperen også har en undersøkelsesplikt.
Fra loven:
«Kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport»
Anbefaler selgerforsikring
Ifølge Lauridsen i Eiendom Norge er det trolig tilstrekkelig å få en bygningssakkyndig til å undersøke boligen før salg. Han forteller at det kun spesielle ting vedkommende ikke vil kunne oppdage. I de tilfellene kan man kontakte spesialister som f.eks elektrikere.
Han tror at endringen med at mangler på leiligheten er kun selgers ansvar vil gjøre det viktigere å skaffe selgerforsikring.
-Det vil alltid være enkelte tilfeller du eller bygningssakkyndig ikke oppdaget og fikk med i tilstandsrapporten. Jeg tror selgerforsikringen kommer til å bli en god del dyrere, fordi det blir en større risiko for forsikringsselskapene.
– Selgerforsikringen vil ikke bare være gunstig for kostnadene du kan bli påført av kjøper, men det er forsikringsselskapet – og ikke du selv – som må håndtere diskusjonen med kjøper, sier han.
Han avslutter med å opplyse om at så lenge man har opptrådt redelig, gitt all informasjon, har tilstandsrapport og selgerforsikring, så er man temmelig sikret.
Les også: Hva er eierskifteforsikring?
